Con sentenza emessa in data 22 marzo 2022, n. 1218, il Tribunale di Palermo, rigettava impugnativa a delibera condominiale proposta da un condomino, fondata su diversi motivi, ovvero l'annullamento dell'atto collettivo per difetto della maggioranza dei condomini presente e votanti all'assemblea condominiale, nonché il conflitto interessi con due condomini, e la mancata partecipazione da parte del Condominio al procedimento di mediazione (d.lgs n. 28/2010). Si costituiva il condominio che chiedeva il rigetto della domanda poiché infondata.
Strumento per comunicare al condominio la partecipazione all'incontro di mediazione
Il giudicante riteneva rilevante da affrontare solo la questione della mancata partecipazione del condominio al procedimento di mediazione introdotto dall'attore, ritenendo gli ulteriori motivi infondati perché erroneamente dirette al condominio, bensì avrebbe dovuto essere rivolti contro l'amministratore in persona propria, attraverso il procedimento di volontaria giurisdizione (ex art. 64 disp. att. c.c.).
Un aspetto incontrovertibile della contesa è quello che il condominio-convenuto non ha partecipato all'incontro di mediazione, per iniziativa unilaterale del capo-condominio, anziché per la determinazione dei condomini, atteso che l'amministratore non ha convocato l'assemblea condominiale sul punto.
Infatti, dalla disamina dei documenti processuali è emerso che l'istante-condominio è stato invitato a partecipare all'incontro di mediazione da svolgersi in modalità video-telematica su applicativo di connessione digitale contemplato dalla normativa che ha introdotto nel nostro sistema processuale gli strumenti digitali e telematici di connessione tramite web.
Infatti, l'art. 4, comma 2, del d.l. 29.12.2009, n. 193, con conversione l. 22.2.2010, n. 24, prescrive che nel processo civile e nel processo penale, tutte le comunicazioni e notificazioni per via telematica si effettuano mediante posta elettronica certificata (pec).
Dunque, l'invio da parte del condominio all'indirizzo di posta elettronica dell'amministratore della comunicazione di partecipare all'incontro di media-conciliativa, è stata espletato in modo legittimo, che avrebbe dovuto consentire l'amministratore del condominio di dare contezza al consesso che rappresenta dell'esistenza del procedimento di mediazione e delle determinazioni da prendere a riguardo.
Per completezza, va, altresì, precisato che il giudizio intrapreso per l'impugnazione della deliberazione condominiale (materia condominiale), deve essere preceduto dalla procedura di media-conciliazione, così come disciplinata dal D.Lgs. 4 marzo 2010 n.28, che regola il procedimento di composizione stragiudiziale delle controversie vertenti su diritti disponibili ad opera delle parti, attuando la direttiva dell'Unione europea n.52 del 2008. Con sentenza del 24.10.2012 n.272, la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionale parte di tale legge, rendendo facoltativo, e non più obbligatoria la mediazione.
Il decreto legge 21.6.2013 n.69 (decreto "del fare"), convertito in legge 9 agosto 2013 n.98, ha ripristinato il detto procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale nelle materie elencate dall'art. 5 comma 1 del d.lgs. n.28/2010, riportando in vigore le norme dichiarate illegittime dalla Corte delle leggi e sono state introdotte altresì nuove norme che si indicano sinteticamente di seguito:
- è stato inserito un criterio di competenza territoriale per la presentazione della domanda;
- la procedura di mediazione procedere solo a seguito del consenso delle parti raccolto in un incontro preliminare di programmazione;
- solo lo svolgimento dell'incontro preliminare di programmazione è condizione di procedibilità e deve svolgersi entro 30 giorni dal deposito dell'istanza a costi massimi molto contenuti;
- gratuità del primo incontro di programmazione in caso di mancato accordo;
- le controversie della Rc sono escluse dalle materie;
- il giudice può ordinare, e non solo invitare, alle parti di procedere alla mediazione;
- la durata massima della procedura è tre mesi;
- gli avvocati assistito le parti durante l'intera procedura di mediazione;
- nuova disciplina in teme di efficacia esecutiva dell'accordo.
Pertanto le nuove disposizione in materia di mediazione sono entrate in vigore dal 20 settembre 2013. La mediazione, pertanto, diventava inizialmente obbligatoria sino al 2017, precisamente sino al 22.8.2017, per le seguenti materie: condominio, diritti reali, divisione, successione ereditaria, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari.
Poi la procedura di mediazione è stata istituzionalizzata, nelle predette materie, con l'art.11-ter, D.L.24.4.2017, n.50 (cd Manovrina 2017), inserito in sede di conversione dalla L.21.6.2017, n.96 (pubblicata nel s.o. n.31 alla G.U. n.144 del 23.6.2017).
L'amministratore è tenuto a comunicare ai condomini l'introdotta istanza di mediazione?
L'attore ritiene, nel proprio assunto, che l'amministratore si è arrogato il diritto non far partecipare il condominio al procedimento di mediazione, diritto che competeva, invece, all'assemblea dei condomini (artt. 1131 e 1135 c.c.), non conseguendo il mandato per espletare la conciliazione.
Un aspetto di rilievo è quello che l'amministratore non ha informato i condomini della mediazione da espletarsi, violando, così, il dovere della diligenza nell'espletando mandato (art. 1176 c.c.) e, soprattutto, violando il dovere di informazione nei confronti dei condomini (art. 1131, comma 3, c.c.).
Tale comportamento è una grave irregolarità da parte del capo condomino, però, condividendo quanto sostenuto dal giudicante, non è motivo per inficiare la validità dell'impugnata deliberazione, per motivi di annullabilità o di nullità.
Pertanto, la violazione dei doveri da parte dell'amministratore (art. 1130 c.c.), non può indurre il giudicante a irrogare alcuna sanzione ex art. 8 d.lgs n. 28/2010 contro il condominio, posto che lo stesso è stato deliberatamente tenuto all'oscuro dell'illecito comportamento del capo condomino, che, invece, deve risponderne in altra sede e personalmente.
Validità della delibera condominiale e assenza di nullità
Il magistrato di merito non condivide, come sostenuto dall'attore, che la delibera impugnata sia affetta da nullità (art. 1418 e 1421 c.c.), posto che i casi di nullità, in questa fattispecie sono del tutto assenti.
Il codice civile non distingue tra delibere inesistenti, nulle, annullabili, irregolari, inefficaci ed invalide, tali espressioni sono state, infatti, create dalla dottrina e dalla giurisprudenza. In particolare la giurisprudenza ha accentrato la sua attenzione sulla distinzione tra le delibere nulle ed annullabili, distinzione estremamente rilevante sotto il profilo pratico.
Spartiacque per la distinzione tra le delibere nulle ed annullabili, in tema di condominio degli edifici è stata la pronuncia della Suprema Corte, S.U., 7 marzo 2005 n.4806, la quale confermando la sentenza della Corte di Appello di Roma del 29 aprile 2000, ha tracciato le linee guida per il distinguo, secondo cui, debbono qualificarsi:
- Delibere nulle quelle emesse dall'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrarie all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) o che non rientrano nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono su diritti individuali dei condomini, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.
- Delibere annullabili quelle emesse dall'organo deliberativo contenenti vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione delle prescrizioni legali, convenzionali e regolamentari, attinenti al procedimento della convocazione o di informazione dell'assemblea, nonché quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Infatti, la giurisprudenza di legittimità ha posto in essere una linea di demarcazione tra delibere annullabili e nulle, però alla luce di tale distinguo, in effetti, non emerge in alcun modo alcun vizio (nullità) che comporti la invalidità dell'atto collettivo impugnato, nella fattispecie posta al vaglio del giudice adito.
Grave irregolarità commesse dall'amministratore: conseguenze
La revoca assembleare dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina, ovvero con le diverse modalità previste dal Regolamento di condominio.
Sarà la stessa assemblea convocata per la revoca a procedere, altresì, alla nomina del nuovo amministratore. La revoca assembleare dell'amministratore, pur rimanendo fissata in un anno la durata dell'incarico, può avvenire in qualsiasi tempo e non richiede la menzione o la sussistenza di una giusta causa, dato che il rapporto tra amministratore ed assemblea riposa esclusivamente sulla fiducia che i partecipanti al condominio nutrono nei suoi confronti.
È sufficiente il venir meno della relazione fiduciaria per privare di fondamento la stessa permanenza in carica dell'amministratore, il quale, con l'adozione della deliberazione di revoca, perde ogni potere inerente alle sue mansioni. Il procedimento di revoca giudiziale riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore.
La revoca dell'amministratore può essere disposta dall'Autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, in tre ipotesi.
La prima è il caso previsto dal comma 4 dell'art. 1131 c.c., ovvero se l'amministratore contravvenga all'obbligo, sancito dal comma 3 dello stesso articolo, di informare tempestivamente l'assemblea di essere stato convenuto in giudizio per fatti esorbitanti dalle sue attribuzioni. Questo obbligo di comunicazione è rilevante solo all'interno del rapporto fra la collettività dei condomini e l'amministratore, sebbene si sia ritenuto che l'amministratore, pur potendosi costituire in giudizio per difendersi dalla domanda eccedente dalle sue funzioni ed impugnare la sentenza sfavorevole senza preventiva autorizzazione, debba, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione (Cass., SS.UU., 06 agosto 2010, n.18332).
È poi prevista la revoca giudiziale dell'amministratore in caso di gravi irregolarità, lì dove il legislatore del 2012, nei commi 11 e 12 dell'art. 1129 c.c., indica una casistica, non esaustiva.
Il ricorso di revoca dell'amministratore va proposto, innanzi al Tribunale competente, in ambito di volontaria giurisdizione, applicando le regole del procedimento in camera di consiglio (artt. 737 e ss c.c.), che decide con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio col ricorrente (art. 64 disp. att. c.c.), avverso tale provvedimento può essere proposto reclamo alla Corte d'appello, nel termine di dieci giorni.
In conclusione, le domande sono tutte da rigettare perché infondate e compensate integralmente le spese tra le parti, rimarcando che l'amministratore potrà rispondere per l'inadempimento commesso in altra sede.
