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Sollecito di pagamento al condòmino moroso, per la Cassazione sì all'addebito individuale
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Sollecito di pagamento al condòmino moroso, per la Cassazione sì all'addebito individuale

Sollecito di pagamento al condòmino moroso, legittimo l'addebito del costo al singolo nel rendiconto annuale di gestione.

Redazione Condominioweb  

Sollecito di pagamento croce e delizia di tanti amministratori di condominio: come inserirlo in rendiconto se il singolo non lo paga spontaneamente?

Come costo individuale?

Come spesa collettiva?

Sull'argomento, la Corte di Cassazione estende l'applicazione di un principio già affermato: se nel corso del giudizio di merito è dimostrata la riferibilità al singolo, ok alla spesa individuale ex art. 1123, secondo comma, c.c. anche in relazione ai solleciti di pagamento.

Una conferma importante, visto che il precedente richiamato del maggio 2019 non riguardava specificamente i solleciti di pagamento, ma la corrispondenza per chiarimenti: o meglio dopo poco tempo un'altra significativa apertura, che a ben leggere quel provvedimento era già contenuto in nuce.

Inutile, come si suol dire, lasciarsi andare a facili entusiasmi: l'imputabilità ad personam del sollecito è soggetta a ben precise condizioni e deve essere dimostrabile. Tra l'altro la Cassazione, come sappiamo, emette sentenze che non rappresentano precedenti vincolanti per le future pronunce.

Sollecito di pagamento inviato dall'amministratore, chi ne paga i costi?

Certo è che quanto affermato dagli ermellini nella sentenza n. 18503 depositata in cancelleria il 4 settembre 2020, apre a scenari inediti (se non nella pratica quotidiana, quanto meno nel riallineamento tra prassi e principio).

Spese individuali in condominio, queste (semi)sconosciute

Per anni non è esistita una, dicasi una, voce di legge che dicesse: «la tale X può essere addebitata al singolo condòmino».

Poi è arrivata la legge n. 220 del 2012 e il vento, come si suol dire, è iniziato a cambiare: i costi per le ricerche anagrafiche, ex art. 1130 n. 6 c.c., nel caso di mancata collaborazione, vanno in capo al condòmino non collaborante.

Per altre tipologie di spesa, però, resta fermo un principio «è affetta da nullità la delibera con cui l'assemblea condominiale - esercitando un potere di c.d. autodichia - approvi il consuntivo di spesa, addebitando ad un condòmino spese di natura personale, in violazione dei criteri di ripartizione posti dall'art. 1123 c.c. e delle prerogative assembleari riconosciute dall'art. 1135 c.c.» (Trib.

Milano 27 aprile 2016 n. 5195, in Archivio delle locazioni anno 2016, volume 4, pag.413, conf. a Cass. 22 luglio 1999 n. 7890).

Insomma, il condominio non può farsi giustizia da sé: se c'è stato un danno da infiltrazioni alle parti comuni, proveniente da un appartamento, l'assemblea non ha potere di addebitare quel costo, derivante da fatto illecito.

=> Ripartizione spese condominiali

Eppure tra le spese personali legittimamente imputabili e i costi non imputabili al singolo, sì è aperto uno spiraglio: le spese individuali addebitabili al singolo, in ragione dell'uso differenziato di un servizio comune ex art. 1123 c.c.

Il sollecito di pagamento va compreso tra esse.

Sollecito di pagamento, la presa di posizione della Cassazione

Nella sentenza resa all'esito del giudizio di legittimità la Cassazione ha affermato che «in materia di condominio negli edifici, gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all'amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell'ambito dell'art. 1123, secondo comma, cod. civ., purché sia concretamente valutata la natura dell'attività resa al singolo condomino e la conseguente addebitabilità individuale o meno ad esso dei relativi costi (Cass. 10 maggio 2019, n. 12573)» (Cass. 4 settembre 2020 n. 18503).

Nel caso di specie il principio è stato applicato in relazione ad un'impugnazione riguardante, tra le altre cose, le spese per un sollecito di pagamento.

La sentenza impugnata aveva concluso sulla legittima imputazione delle medesime, specificando - si legge nel provvedimento in esame - che le «spese di sollecito di pagamento poste a carico del (...) e dell'(...) non erano state recuperate a titolo risarcitorio, ma solo in quanto spese personali riferibili esclusivamente al condomino destinatario».

Insomma, se l'amministratore scrive al condòmino per sollecitare il pagamento, quel costo può legittimamente essere imputato al singolo. Che novità, dirà con sarcasmo qualcuno, questa è la prassi.

Si, bisogna rispondere seriamente, conosciamo la prassi, ma questa è davvero una novità, almeno di principio. E se la prassi ed il principio s'incontrano...

Spese individuali in condominio, corrispondenza e compenso dell'amministratore

Non abbiamo avuto la possibilità di leggere l'intero fascicolo di causa, ma da quello che s'intuisce il costo riguarda il compenso richiesto dall'amministratore per il sollecito.

Non quello della lettera scritta dall'avvocato. Forse su quello, sì, si potrebbe intravedere il ristoro del danno in quanto la legge non impone che il sollecito stragiudiziale sia redatto da un legale, sicché non si tratta di un costo diretto ed imposto dalla legge, ma del ristoro di una spesa discrezionalmente erogata.

Va comunque ricordato che per richiedere il compenso per il sollecito, ovvero per corrispondenza coi condòmini l'amministratore deve indicare la voce di costo nel preventivo presentato all'assemblea per la sua nomina/conferma ex art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.

Compenso amministratore di condominio per sollecito di pagamento via email

Scarica Cass. 4 settembre 2020 n. 18503

Cerca: sollecito pagamento spesa individuale condòmino

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Bruno
Bruno martedì 08 settembre 2020 alle ore 17:36

in questo paese si sfiora il ridicolo sulle leggi, e di conseguenza molti ne approfittano e non pagano, nel mio condominio ci sono molti insoluti di diversi anni quasi in prescrizione, l'A. avrebbe il potere indipendente di adire le vie legali, ma chiede ogni anno all'assemblea che delibera contro. L'assemblea e' controllata da 5/6 condomini (80) che tramite deleghe di anziani incapacitati o degli assenti, dettano legge, ma perche questi condomini vorrebbero infierire su se stessi? al punto che il passivo sfiora il 50%. Quando ho eccepito, mi hanno risposto di farmi gli affari miei. L'A. controlla l'assemblea con minacce di violenza, e suo impiegato verbalizza solo quello che lui autorizza, l'assemblea e' una totale illegalita'. Potrebbe essere che gli anziani morosi abbiano promesso legati? sarebbe legale? Questo e' quello che succede nei paesi fuorilegge.

Domenico
Domenico martedì 08 settembre 2020 alle ore 22:27

Anche se nel codice "condominiale" ( che poi gli articoli fanno parte del codice c.), non e contemplato l'abuso di potere in danno all'amministratore e l'Assemblea, ma Può denunciare quest'ultimi, per abuso di potere. In merito ci sono delle sentenze della cassazione.

Bruno
Bruno mercoledì 09 settembre 2020 alle ore 16:15

a testimoniare si presenteranno compatti, nessuno per me. Ho provato ad affiggere me l'hanno stracciato 3 volte. e postato insulti contro, ai quali si e' aggiunto l'A. All'assemblea non vado da anni dopo essere stato minacciato. Condomini assenti leggono solo quello che i prepotenti trasmettono. Comunque molti temono sanatoria. Ora stanno "mettendo in sicurezza" i balconi, senza assemblea. Potrebbero rientrare nel superbonus, molti non lo vogliono comunque per via della sanatoria.

Toni45
Toni45 mercoledì 09 settembre 2020 alle ore 18:11

Da quello che posso comprendere leggendo quanto scrive Bruno, posso dire che, se realmente stanno così le cose, lui sta subendo una situazione che sta a metà fra lo stalking e l'intimidazione mafiosa.
In casi simili, o si decide di denunciare e quindi aprire una vertenza legale nei confronti di amministratore e condòmini prepotenti; oppure si lascia perdere accettando di subire.
Bisogna quindi fare le debite valutazioni. La terza opzione sarebbe (potendolo fare) quella di cambiare abitazione.
Quando, in un condominio, ci si trova in simili circostanze dove un manipolo di individui si comportano da mafiosi, c'è poco da fare. Dato che non si riuscirà mai a far valere i propri diritti. Perché anche se ci si volesse affidare ad un legale (per tramite del quale denunciare quelle persone per poi procedere nei loro confronti) è quasi certo non si caverebbe un ragno da un buco. E si rischierebbe, nel corso di molti anni, di spendere un occhio della testa.
Se è difficilissimo - per non dire quasi impossibile - mettere fine ai soprusi e alle intimidazioni nei confronti di commercianti ed azinede, figuriamoci se le autorità di polizia riuscirebbero a fare qualcosa in una compagine condominiale. Ciò che avviene all'interno di un condominio è considerata cosa privata; che non interessa praticamente a nessuno; Se non ai condòmini che la vivono.

Bruno
Bruno venerdì 11 settembre 2020 alle ore 17:13

sono perfettamente d'accordo, in questo paese e' impossibile far valere la legge. Venendo da un paese civile, posso testimoniare nella condizione generale mafiosa che qui regna. Nel paese dove ho lungamente vissuto tutto cio non sarebbe possibile, perche esisiste uno specifico tribunale della casa, dove i cittadini possono far valere i loro diritti anche senza rappresentanza, ci sono uffici con exgiudici volontari che ti guidano attraverso il procedimento. Data questa situazione, nessuno si azzarda a fare il mafioso in condominio, poiche le penali sarebbero puntuali e trasgressori facilmente individuabili, le punizioni penali per trasgressioni sono vere, e non ci sono domiciliari come nel paese dei legislatori pulcinella, che preferiscono la commedia che perpetua la loro usufruizione dell'altrui, come si testimonia diariamente.

CCJ
CCJ sabato 12 settembre 2020 alle ore 11:00

Dov'è il principio che riteneva che il sollecito di pagamento viene fatto nell'interesse del condominio e allora tutti devono pagare e allora l'amministratore che fa il furbo ci pensa due volte prima di provare ad attaccare il più debole (il singolo condomino) con solleciti irrazionali?
Se il condominio vuole addebitare al singolo il costo del sollecito lo deve fare in tribunale.
Quando vai in tribunale, anche se hai ragione piena, il giudice liquida le spese a suo piacimento, ossia, in Italia non esiste alcun rimborso spese certo.

Bruno
Bruno sabato 12 settembre 2020 alle ore 16:59

"il giudice liquida le spese a suo piacimento"
della serie: basta che ti aggreghi in un consorsio sia di amministratori che di tassisti, e doni per elezioni o per qualsiasi altra deviante ragione, l'opinione del giudice verra alterata da detta donazione, a favore del singolo facente parte del gruppo. Qui si ha l'impressione che tutti abbiano pieno diritto a comportamento mafioso, e credetemi, tutto il mondo ci conosce.
In US i giudici e i procuratori vengono eletti, non vengono messi li a futura memoria. E se delinquono, il giudice che li giudichera sara talmente incazzato che avra libera scelta sulle pene civili e penali, e ti fara sentire appagato solo a sentirlo decantare: "poiche hai commesso un crimine contro coloro che contavano sulla tua tutela, ti raddoppio la pena, ne ho prerogativa, fai appello, voglio vedere chi avra il coraggio". Le pene non sono equivocabili, boldrini non si azzardarebbe nemmeno. Tutto cio ne fa un unicum? SI, se ne sei convinto, e la maggioranza lo sono, quelli che non lo sono e' perche hanno una mentalita mafiosa come noi, e quelli che sempre incontrano i piu grandi ostacoli, per gli altri esiste un forte senso di liberta tutelata e di giustizia, che non appena viene minacciata si aggregano e ne chiedono ragione, con una certa convinzione, e' li che si ferma l'opposizione inconsapevole al mondo migliore

Toni45
Toni45 sabato 12 settembre 2020 alle ore 18:15

Interessante ciò che avviene negli USA. Ma qui siamo in Italia e dobbiamo fare i conti con il nostro sistema giudiziario. Civile o penale che sia. Quindi riprendendo rapidamente il filo della discussione, io sono dell'idea che se c'è una situazione di morosità più o meno cronica,l'addebito dei vari solleciti - siano questi raccomandate dell'amministratore o notifiche del legale - per principio e per correttezza, l'addebito va imputato al condòmino moroso. Poi,che si siano inventati una norma che prevede il contrario, beh, come si dice, "ubi major, minor cessat". Con un bell'accidente a chi quella norma l'ha concepita e approvata. Insomma, c'è in molti la convinzione -astrusa e idiota- che il condominio sia un po' come l'Opera pia Bonomelli" o la fondazione dei poveri di San Vincenzo. Che deve intervenire economicamente in soccorso di molti furbacchioni che il più delle volte .

CCJ
CCJ sabato 12 settembre 2020 alle ore 18:53

In italia, è sempre tutto al contrario, sei obbligato a conoscere le leggi, ma non puoi difenderti da solo.
Se vuoi contestare il condominio per un sollecito illegittimo (mi è gia capitato pure un ingiunzione dopo aver pagato le spese che l'amministratore ci ha messo mesi a comunicarmi), devi sganciare minimo ben 300 euro per la conciliazione obbligatoria ed assumere i costi dell'eventuale giudizio che forse ti permetterà di avere il rimborso della conciliazione e successive spese legali.
Non vedo la coerenza nel fatto che la cassazione (diversamente dal passato) abbia deciso che il condominio possa avere il potere di imputare al singolo il costo del sollecito visto che il semplice cittadino (o le aziende che chiedono il pagamento delle fatture), nel suo piccolo, non può fare lo stesso verso qualsiasi debitore. Se, per esempio, vinco una causa contro il condominio e faccio un sollecito per ricevere il pagamento non posso pretendere il rimborso del costo di questo sollecito. Il fatto dell'assemblea aver approvato le spese di sollecito non può giustificare il potere di assegnarle al singolo.
Qui si difende l'arricchimento degli amministratori, la prepotenza verso gli altri.
Se uno non paga, si fa il decreto ingiuntivo, non ci si mette e fare mille solleciti.

Toni1945
Toni1945 lunedì 14 settembre 2020 alle ore 12:43

CCJ forse non ha ben compreso il senso delle risposte ricevute in merito all'argomento addebiti dell'amministratore per invio solleciti di pagamento spese e quant'altro ai condòmini non solventi.
Almeno di quella da me fornita.
Che pare essere abbastanza chiara.
Fra l'altro se ora anche i giudici ritengono che gli addebiti possano essere fatti direttamente a carico dei comproprietari, significa che la norma rispetta una certa logica. Non si vede il motivo per il quale tutti gli altri comproprietari in regola con i pagamenti debbano sostenere costi che non li riguardano. Ribadisco che il Condominio non è l'Opera pia Bonomelli. Nè un ente di beneficenza. Nè tanto meno una "comune".
Se poi l'amministratore invia solleciti per errore Allora gli intetessati debbono reclamare con lui.

Bruno
Bruno lunedì 14 settembre 2020 alle ore 16:01

in questa maniera hanno creato una disfunzionale opera pia che abbraccia l'intero paese, creando donatori forzosi, cio crea all'opposto i beneficiari furbetti, che vista la pacchia, diventano sempre di piu', e con pretese sempre piu arroganti. Qui non siamo in US, e' vero, ma vogliamo far partecipe questa folla di condizionati subliminati su come si viva nei paradisi? dove la gente nemmeno si immagina che si possa vivere profittando con dolo. Anche perche dopo 1 mese che non paghi il giudice ti chiede subito un anticipo sul debito, e se paghi tim da appuntamento fra un mese con il doppio, e dopo un mese il saldo. Se non paghi comincia subito il procedimento di sfratto, e ti vende la casa sotto il c... C'e' da dire che nessuno ci prova nemmeno? e che quindi tutto fila sempre tutto liscio. E che i soldi li trova sempre? Ma ce ne sono parecchi di paradisi analoghi dove i furbi non hanno vita facile.

CCJ
CCJ lunedì 14 settembre 2020 alle ore 20:43

Se discutiamo qualcosa trattiamo il merito, ribadire che i giudici hanno ragione soltanto perché sono giudici significa annullare il proprio cervello. Per non citare i casi come quelli recenti di Palamara o le diverse censure della Corte Europea verso l'iItalia e le sue leggi irrazionali (per esempio, sulla diffamazione).
Chiarita la necessità di parlare del merito, attendo una soluzione all'incoerenza sollevata. Perché mai il condominio deve avere questi privilegi? Nel mio modo di vedere la razionalità, i principi che risultano incoerenti con altre situazioni analoghe sono sbagliati.
Se il condominio vuole recuperare i soldi e non vuole spendere con i solleciti ha diversi modi per farlo. Tante volte (o forse tutte le volte) basterebbe che l'amministratore prendesse il telefono per contattare il condomino, ma invece è troppo comodo rimanere seduti e lasciar fare tutto all'applicazione di gestione condominiale. Gli altri condòmini se ne fregano perché godono pure nel vedere 'punito' qualcuno che risulta indietro con i pagamento senza sapere nulla (spesse volte perché l'amministratore non segnala correttamente i versamenti effettuati).

Toni1945
Toni1945 lunedì 14 settembre 2020 alle ore 21:23

Amico mio.....penso che su questo argomento si sia parlato troppo. Chiudo quindi dicendo solo che, purtroppo, tu non conosci nè il diritto (condominiale) italiano,nè tanto meno la normativa vigente. E quindi, quelle che sono le attribuzioni e gli obblighi degli amministratori. Ma nemmeno quelli che sono i doveri (oltre che i diritti) dei condòmini. Mi spiace che continui a fare discorsi filosofici. Con i quali però non si va da nessuna parte. Comunque tanti auguri per la tua situazione.

CCJ
CCJ lunedì 14 settembre 2020 alle ore 21:47

credo di aver citato esempi precisi e non filosofici come, per esempio: "il semplice cittadino (o le aziende che chiedono il pagamento delle fatture), nel suo piccolo, non può fare lo stesso verso qualsiasi debitore". Non mi risulta l'esistenza di una legge che imponga il diritto all'amministratore di applicare l'addebito personale in relazione al sollecito di pagamento. La coerenza fa parte della filosofia e l'applicazione della legge non può far a meno di seguire gli stessi principi di razionalità scientifica.
Se esiste uno che conosce realmente la legge italiana (con tutte le sue contraddizioni e aggiornamenti e cambiamenti giurisprudenziali) bisognerebbe far fare una sua statua.
Come già detto: il condomino non paga? Scatta l'ingiunzione (con relativa richiesta di rimborso delle spese di sollecito), punto. Poter addebitare mille solleciti è soltanto un atto di arroganza, non di giustizia. Chi paga dopo uno o più solleciti semplici (quello con l'avvocato non può essere addebitato) sicuramente avrebbe pagato comunque anche dopo una semplice telefonata.
L'Italia è fallita proprio perché in generale non si predilige la razionalità, ma la difesa di tutte le caste. Una sistema giuridico irrazionale incentiva l'ingiustizia e fa da deterrente verso quelli che vorrebbero una società migliore.

Bruno
Bruno martedì 15 settembre 2020 alle ore 09:31

come dimostrato ci sono paesi filosofici e paesi pragmatici. Bisogna stabilre quali si dirigano di piu verso un traguardo di civilta'. Senza andare in terre lontane, Guardiamoci intorno, e se vediamo civilta allora c'e' molta strada da fare....per uscire dalla "filosofia".

Toni45
Toni45 martedì 15 settembre 2020 alle ore 15:39

Ma allora nel caso di specie' secondo CCJ si tratta di un problema fra l'interessato e l'amministratore. Quindi non c'entra nulla la normativa vigente e le disposizioni del C.Civile. E tanto meno la pronuncia del giudice che-finalmente-dice che le spese per i solleciti ai condòmimi morosi (per qualsivoglia motivo) devono essere sempre e solo a carico degli stessi condòmimi morosi. Punto. Poi se uno vuole convincere l'amministratore a fare diversamente - e questo non lo fa - beh, su questo sito nessuno può farvi niente. Argomento chiuso. Saluti

CCJ
CCJ martedì 15 settembre 2020 alle ore 20:31

no, quella era soltanto una motivazione accessoria di logicità visto che chi si giudicava giusto attaccare chi è in ritardo con le spese. Cercare di aumentare il debito del debitore lo ritengo peraltro stupido.
Quello che conta è l'assenza di coerenza, ossia, se un privato non può pretendere (senza un giudizio) il rimborso per i solleciti che fa, perché mai l'amministratore/condominio lo può fare? Mettere sul contratto il costo dei solleciti non significa accettare l'addebito personale ed un contratto di servizio non dovrebbe imporre regole di gestione che dovrebbero essere inserite in un regolamento condominiale (con altre percentuali di approvazione, etc).

Toni1945
Toni1945 martedì 15 settembre 2020 alle ore 21:53

Bisogna studiare. Nel caso di specie, dal forum non può arrivare alcun sostegno. Auguri

CCJ
CCJ martedì 15 settembre 2020 alle ore 23:53

La realtà è davanti agli occhi ed ha un filo logico elementare. Ho presentato diversi fatti ed il relativo contraddittorio va fatto su quello.
Andrebbe studiata invece la necessità di giustificare a priori tutto quello che fanno quelli che hanno qualche minimo potere (tutti forti contro i deboli e deboli con i forti).

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