Sollecito di pagamento croce e delizia di tanti amministratori di condominio: come inserirlo in rendiconto se il singolo non lo paga spontaneamente?
Come costo individuale?
Come spesa collettiva?
Sull'argomento, la Corte di Cassazione estende l'applicazione di un principio già affermato: se nel corso del giudizio di merito è dimostrata la riferibilità al singolo, ok alla spesa individuale ex art. 1123, secondo comma, c.c. anche in relazione ai solleciti di pagamento.
Una conferma importante, visto che il precedente richiamato del maggio 2019 non riguardava specificamente i solleciti di pagamento, ma la corrispondenza per chiarimenti: o meglio dopo poco tempo un'altra significativa apertura, che a ben leggere quel provvedimento era già contenuto in nuce.
Inutile, come si suol dire, lasciarsi andare a facili entusiasmi: l'imputabilità ad personam del sollecito è soggetta a ben precise condizioni e deve essere dimostrabile. Tra l'altro la Cassazione, come sappiamo, emette sentenze che non rappresentano precedenti vincolanti per le future pronunce.
Sollecito di pagamento inviato dall'amministratore, chi ne paga i costi?
Certo è che quanto affermato dagli ermellini nella sentenza n. 18503 depositata in cancelleria il 4 settembre 2020, apre a scenari inediti (se non nella pratica quotidiana, quanto meno nel riallineamento tra prassi e principio).
Spese individuali in condominio, queste (semi)sconosciute
Per anni non è esistita una, dicasi una, voce di legge che dicesse: «la tale X può essere addebitata al singolo condòmino».
Poi è arrivata la legge n. 220 del 2012 e il vento, come si suol dire, è iniziato a cambiare: i costi per le ricerche anagrafiche, ex art. 1130 n. 6 c.c., nel caso di mancata collaborazione, vanno in capo al condòmino non collaborante.
Per altre tipologie di spesa, però, resta fermo un principio «è affetta da nullità la delibera con cui l'assemblea condominiale - esercitando un potere di c.d. autodichia - approvi il consuntivo di spesa, addebitando ad un condòmino spese di natura personale, in violazione dei criteri di ripartizione posti dall'art. 1123 c.c. e delle prerogative assembleari riconosciute dall'art. 1135 c.c.» (Trib. Milano 27 aprile 2016 n. 5195, in Archivio delle locazioni anno 2016, volume 4, pag.413, conf. a Cass. 22 luglio 1999 n. 7890).
Insomma, il condominio non può farsi giustizia da sé: se c'è stato un danno da infiltrazioni alle parti comuni, proveniente da un appartamento, l'assemblea non ha potere di addebitare quel costo, derivante da fatto illecito.
=> Ripartizione spese condominiali
Eppure tra le spese personali legittimamente imputabili e i costi non imputabili al singolo, sì è aperto uno spiraglio: le spese individuali addebitabili al singolo, in ragione dell'uso differenziato di un servizio comune ex art. 1123 c.c.
Il sollecito di pagamento va compreso tra esse.
Sollecito di pagamento, la presa di posizione della Cassazione
Nella sentenza resa all'esito del giudizio di legittimità la Cassazione ha affermato che «in materia di condominio negli edifici, gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all'amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell'ambito dell'art. 1123, secondo comma, cod. civ., purché sia concretamente valutata la natura dell'attività resa al singolo condomino e la conseguente addebitabilità individuale o meno ad esso dei relativi costi (Cass. 10 maggio 2019, n. 12573)» (Cass. 4 settembre 2020 n. 18503).
Nel caso di specie il principio è stato applicato in relazione ad un'impugnazione riguardante, tra le altre cose, le spese per un sollecito di pagamento.
La sentenza impugnata aveva concluso sulla legittima imputazione delle medesime, specificando - si legge nel provvedimento in esame - che le «spese di sollecito di pagamento poste a carico del (...) e dell'(...) non erano state recuperate a titolo risarcitorio, ma solo in quanto spese personali riferibili esclusivamente al condomino destinatario».
Insomma, se l'amministratore scrive al condòmino per sollecitare il pagamento, quel costo può legittimamente essere imputato al singolo. Che novità, dirà con sarcasmo qualcuno, questa è la prassi.
Si, bisogna rispondere seriamente, conosciamo la prassi, ma questa è davvero una novità, almeno di principio. E se la prassi ed il principio s'incontrano...
Spese individuali in condominio, corrispondenza e compenso dell'amministratore
Non abbiamo avuto la possibilità di leggere l'intero fascicolo di causa, ma da quello che s'intuisce il costo riguarda il compenso richiesto dall'amministratore per il sollecito.
Non quello della lettera scritta dall'avvocato. Forse su quello, sì, si potrebbe intravedere il ristoro del danno in quanto la legge non impone che il sollecito stragiudiziale sia redatto da un legale, sicché non si tratta di un costo diretto ed imposto dalla legge, ma del ristoro di una spesa discrezionalmente erogata.
Va comunque ricordato che per richiedere il compenso per il sollecito, ovvero per corrispondenza coi condòmini l'amministratore deve indicare la voce di costo nel preventivo presentato all'assemblea per la sua nomina/conferma ex art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.
Compenso amministratore di condominio per sollecito di pagamento via email
