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Come scrivere un sollecito di pagamento per quote condominiali?

Guida completa alla redazione della diffida al condomino moroso: chi deve scriverla, come inviarla ed entro quanto tempo, cosa indicare all'interno.
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

Chi vive in condominio è tenuto a pagare le spese inerenti alle parti comuni in proporzione al valore di ciascuna proprietà espressa solitamente in millesimi.

A tal proposito l'art. 1123 del codice civile non lascia scampo: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

In pratica, è possibile dividersi le spese inerenti alle parti comuni in maniera diversa dal criterio della proporzionalità solamente se un regolamento approvato all'unanimità individui una regola differente.

Breve panoramica sulla lettera di diffida

Il problema è che non sempre le spese inerenti alle parti comuni vengono pagate spontaneamente dai condòmini; in queste ipotesi, l'amministratore ha il dovere di attivarsi per recuperare le quote non pagate, anche proponendo azione giudiziaria, se è il caso.

Con questo articolo vedremo come scrivere un sollecito di pagamento per quote condominiali.

Si tratta della diffida, normalmente inviata mediante raccomandata con avviso di ricevimento o posta elettronica certificata, mediante la quale l'amministratore dà un ultimatum al condomino moroso assegnandogli un termine entro cui provvedere al pagamento, pena il ricorso all'autorità giudiziaria. Come scrivere un sollecito di pagamento per quote condominiali? Scopriamolo insieme.

Sollecito di pagamento per quote condominiali: è obbligatorio?

Sin da subito bisogna specificare un'importante circostanza: il sollecito di pagamento per le quote condominiali inviato dall'amministratore o da un avvocato incaricato non è obbligatorio.

In altre parole, la diffida con cui si intima al condomino moroso di mettersi in regola con le spese non pagate non costituisce condizione di procedibilità per adire l'autorità giudiziaria.

Ciò significa che si può bussare alle porte della giustizia anche senza aver tentato il recupero crediti mediante l'invio di un sollecito di pagamento. Il previo invio della messa in mora non è necessario nemmeno per ottenere il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo di cui all'art. 63 disp. att. c.p.c., in quanto quest'ultimo è soggetto solamente alla condizione dell'approvazione assembleare dello stato di ripartizione.

Diffida volta ad evitare la deliberazione. E' possibile?

Dunque, non sussiste per l'amministratore l'obbligo di procedere con il sollecito di pagamento per le quote condominiali; sussiste invece l'obbligo di agire per il recupero dei crediti.

Ai sensi dell'art. 1129, comma nono, c.c., salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile.

Diffida al condomino moroso: chi deve inviarla?

Il sollecito per il pagamento delle quote condominiali può essere redatto e inviato direttamente dall'amministratore a proprio nome.

In altre parole, non c'è bisogno dell'assistenza di un legale per procedere a ciò: poiché si tratta di una diffida non obbligatoria, l'amministratore è libero di poter agire autonomamente senza l'aiuto di un avvocato.

Sollecito di pagamento: come inviarlo?

Il sollecito di pagamento deve preferibilmente essere inviato mediante raccomandata con avviso di ricevimento, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. In pratica, gli strumenti adatti sono quelli indicati dall'art. 66 disp. att. c.p.c. a proposito della comunicazione dell'avviso di convocazione.

Lettera di sollecito di pagamento, chi paga l'avvocato?

Il perché della predilezione di tali mezzi è molto semplice: essi consentono di avere certezza sia dell'invio che della corretta ricezione da parte del destinatario. Insomma: si tratta di strumenti sicuri aventi valore legale.

Sollecito di pagamento: quando inviarlo?

Il sollecito di pagamento deve essere inviato quando il debito del condomino risulti certo, cioè quando l'inadempienza si sia cristallizzata.

Il problema di individuare il momento in cui l'amministratore deve agire con un sollecito di pagamento si interseca con quello relativa all'obbligo di tempestività dell'azione di recupero dei crediti che il codice civile gli impone (in base al succitato comma nono dell'art. 1129 c.c.).

Come anticipato, l'azione legale contro i condòmini morosi dev'essere iniziata entro sei mesi che iniziano a decorrere dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile, cioè scaduto, è compreso.

Ciò vuol dire che non è necessario che sia stato approvato il rendiconto di gestione dell'esercizio chiuso, essendo sufficiente il decorso del termine di sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.

Il costo della richiesta di pagamento tra norme, prassi e recente giurisprudenza

L'art. 1129 c.c. summenzionato, però, non specifica come l'amministratore debba agire per recuperare il credito, limitandosi ad affermare che l'azione può essere esperita anche in virtù dell'art. 63 disp. att. c.c. (che regola il decreto ingiuntivo condominiale immediatamente esecutivo) e non per forza in base ad esso.

Un'interpretazione prudenziale della norma induce a consigliare all'amministratore di condominio di agire con il sollecito di pagamento quanto prima e, nella specie, subito dopo la chiusura dell'esercizio da cui emerge il credito del condominio nei riguardi del debitore (volendo anche prima, se si è certi dell'inadempimento del condomino).

Entro sei mesi da questo momento, infatti, la legge vorrebbe che ci si attivasse giudizialmente nei confronti del moroso. Pertanto, se proprio si intende provare un recupero bonario del credito mediante diffida, è bene che questa sia inviata ben prima della scadenza del semestre.

Sollecito di pagamento: come si scrive?

Veniamo infine al contenuto del sollecito di pagamento. Cosa scrivere all'interno di una diffida da inviare al condomino moroso?

Per redigere correttamente un sollecito di pagamento per quote condominiali non pagate non occorrono particolari conoscenze giuridiche; ciò che conta è essere chiari e diretti.

Compenso amministratore di condominio per sollecito di pagamento via email

Innanzitutto, sin dall'oggetto potrà essere precisata la ragione del pagamento, in modo che il destinatario abbia sin da subito contezza di ciò che sta leggendo. Si potrà pertanto indicare nell'oggetto la voce di spesa per la quale si agisce.

Il sollecito dovrà poi specificare il debito che ha maturato il condomino moroso, indicandone l'ammontare esatto; la fonte del debito (cioè, il fatto da cui promana l'obbligo di pagamento dell'onere condominiale: ad esempio, riparazione ascensore, manutenzione tetto, ecc.) e, infine, il termine entro cui pagare.

Si è soliti assegnare un termine utile per l'adempimento pari a 15 giorni; nulla vieta, però, nel caso di particolare urgenza, individuarne uno minore, ad esempio 10 giorni.

Recupero crediti contro condòmini morosi, perché non è necessaria la diffida?

È sconsigliabile assegnare un termine eccessivamente esiguo (tipo tre o quattro giorni), in quanto è difficile che un debitore possa adempiere in così breve tempo; peraltro, si darebbe l'impressione di un avvertimento poco serio.

Infine, trattandosi di una vera e propria diffida, bisogna indicare le conseguenze giuridiche cui si andrà incontro nel caso di mancato pagamento entro il termine assegnato.

La conseguenza del protrarsi dell'inadempimento sarà ovviamente quella di affidarsi a un legale affinché si agisca in giudizio per il recupero coattivo delle somme, magari attraverso lo strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo di cui all'art. 63 disp. att. c.p.c.

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