In linea generale, l'obbligo di concorrere alle spese comuni in proporzione ai millesimi di proprietà prescinde dall'uso effettivo che il condomino faccia delle parti comuni dell'edificio, dovendosi far riferimento all'uso potenziale e non a quello effettivo. Di conseguenza, deve pagare anche il condomino che non fa uso delle parti comuni (magari perché tiene l'unità immobiliare sfitta).
È possibile che i titolari di un'unità condominiale decidano di utilizzare l'immobile come B&B o di locare i locali ad un conduttore intenzionato a svolgervi l'attività di affittacamere.
In tal caso non è raro che la restante parte della collettività condominiale attraverso una delibera o modificando le tabelle millesimali pretenda una maggiorazione delle spese a carico delle unità immobiliare destinate alle attività sopra dette.
Sono legittime queste decisioni? Chi usa più intensamente l'appartamento può essere chiamato ad una maggiore contribuzione degli oneri condominiali?
La questione è stata affrontata da un'interessante decisione del Tribunale di Catania (sentenza 9 ottobre 2020 n. 3179).
Uso più intenso dell'appartamento e imposizione di una maggiore contribuzione degli oneri condominiali: la vicenda
Una condomina, proprietaria di un appartamento, concedeva l'immobile in uso al nipote che, oltre a risiedervi stabilmente, ne utilizzava una parte come bed & breakfast.
Successivamente, l'assemblea deliberava di conferire ad un tecnico l'incarico per la formazione del regolamento condominiale e la redazione delle relative tabelle; l'amministratore procedeva poi a convocare l'assemblea condominiale per l'approvazione del regolamento e delle predette tabelle millesimali.
La proprietaria dell'appartamento dato in uso al nipote contestava la maggiore quota millesimale attribuita alla sua unità immobiliare; secondo il tecnico, però, la destinazione d'uso di un'esigua parte dell'immobile a B&B influiva sui coefficienti di destinazione dello stesso.
In considerazione di tale critica, la condomina si vedeva attribuire una quota più bassa; in particolare, i millesimi venivano riconteggiati e approvati dall'assemblea in via provvisoria (vista l'urgenza di effettuare alcuni lavori).
Tuttavia, in una successiva riunione, l'assemblea approvava le tabelle fatte in prima battuta dal tecnico, cioè quelle che, tenendo conto della parziale destinazione a B&B, attribuivano un valore millesimale più alto all'unità immobiliare della predetta condomina. Quest'ultima impugnava la decisione davanti al Tribunale della sua città.
La decisione
Il Tribunale ha annullato la delibera di approvazione delle tabelle millesimali. Secondo il giudice, infatti, chi gestisce un bed and breakfast non deve pagare spese di condominio superiori a quelle degli altri condomini rispetto ai propri millesimi di proprietà: in altre parole, ad avviso del Tribunale, la maggiorazione degli oneri non trova nella presenza dei clienti una valida giustificazione.
Il criterio di ripartizione, quindi, non può essere alterato per via dell'esercizio dell'attività di B&B, ma resta quello di un normale appartamento adibito ad uso residenziale, come tutti gli altri. Di conseguenza il Tribunale ha annullato la delibera di approvazione delle tabelle illegittime.
Del resto il condominio non può impedire tale attività, salvo che sia vietata da una clausola di natura contrattuale del regolamento (Trib. Roma 18 ottobre 2016, n. 19388).
Attività di B&B e divieti regolamentari
Le clausole del regolamento che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini: di conseguenza devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono essere interpretate estensivamente; tuttavia qualora il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocità, l'interpretazione deve essere fatta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volontà contenute nel testo scritto (Cass. civ., sez. II, 8 ottobre 2019, n. 25139).
In altre parole l'attività di affittacamere o bed and breakfast è pienamente ammissibile se il divieto regolamentare riguarda l'apertura di pensioni o locande, cioè attività che accanto alla messa a disposizione di una camera per l'alloggio, presuppongono la prestazione di un servizio di ristorazione ben più ampio, esteso al pranzo o alla cena o ad entrambi, richiedendo non solo una dimensione organizzativa ed anche di personale più ampia, ma anche una maggiore frequentazione dei locali da parte degli ospiti. In ogni caso il regolamento che vieta ai condomini un uso dell'immobile rumoroso o tale da turbare la tranquillità non basta a impedire l'apertura di un B&B o di un affittacamere.
