Quando un immobile si trasferisce da un soggetto ad un altro, tecnicamente, si dice che è stato alienato. Ciò può avvenire mediante una compravendita. Per ipotesi, immagina quella che realizzi dopo aver scelto l'appartamento proposto dall'agenzia ed esserti impegnato con un preliminare.
Un'altra circostanza con la quale puoi acquistare un cespite è, invece, quella della donazione. Pensa al caso della coppia di genitori che regala al novello sposo l'appartamento in cui andrà a vivere unitamente alla propria consorte.
I contratti che ho appena, sinteticamente, richiamato sono definiti tipici, sono disciplinati dal codice civile e sono tradizionalmente destinati alla alienazione di beni o diritti. Ebbene, tra questi contratti c'è anche la permuta.
Vediamo, pertanto, insieme di cosa si tratta, come questo particolare negozio giuridico è regolato dalla legge e le sue applicazioni principali nell'ambito immobiliare.
Contratto di permuta: la legge
Secondo la definizione offerta dal codice civile «la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro».
In pratica, quindi, l'alienazione di un cespite, per ipotesi un appartamento in un fabbricato, non si realizza in cambio del pagamento di un corrispettivo in denaro, ma disponendo a favore dell'altro contraente il passaggio di proprietà di un diverso bene. In termini poveri, si tratta, a tutti gli effetti, di un baratto.
La disciplina giuridica della permuta si identifica, sostanzialmente, in quella della compravendita, distinguendosi dalla stessa soltanto per alcune regole particolari, come quella, ad esempio, che prevede che le spese del contratto siano a carico di entrambe le parti.
Devi sapere, infine, che si può parlare di permuta anche quando fa parte del baratto una certa somma, allo scopo di compensare il diverso valore tra i beni in oggetto. In tale circostanza, bisogna osservare la volontà delle parti e verificare se hanno voluto dare prevalenza allo scambio in natura dei beni.
Lo precisa la Cassazione, allorquando afferma che «Al fine di stabilire se un contratto traslativo della proprietà di un bene, per il quale la controprestazione sia costituita, in parte, da una cosa in natura e, in parte, da una somma di denaro, costituisca una compravendita o una permuta, una volta che si escluda la duplicità di negozi ovvero l'ipotesi del contratto con causa mista, occorre avere riguardo non già alla prevalenza del valore economico del bene in natura ovvero della somma di denaro, bensì alla comune volontà delle parti, verificando se esse hanno voluto cedere un bene contro una somma di denaro, commutando una parte di essa, per ragioni di opportunità, con un altro bene, ovvero hanno concordato lo scambio di beni in natura, ricorrendo all'integrazione in denaro soltanto per colmare la differenza di valore tra i beni stessi. (Cass. civ. sent. n. 5605/2014)».
Vendita con riserva di proprietà e condominio
Permuta immobiliare: il caso più frequente
Nella pratica, il contratto di permuta si verifica, solitamente, nel caso in cui uno dei due contraenti è proprietario di un terreno edificabile. Tale circostanza, infatti, attrae il potenziale costruttore.
Questi è interessato all'acquisizione dell'area, per edificare sulla medesima e trarre poi profitto dalla cessione dei vari appartamenti o delle villette realizzate.
In questo caso, l'accordo tra le parti potrebbe prevedere che l'originario proprietario del terreno ceda all'impresa l'immobile, in cambio di una o più unità che si andranno a costruire.
In particolare, secondo la giurisprudenza, questo tipo di accordo può qualificarsi come preliminare di permuta di cosa futura (Cass. civ. sent. n. 11234/2016).
Secondo, invece, un'altra pronuncia degli Ermellini, il contratto in esame è un contratto definitivo di permuta a tutti gli effetti, dove i beni scambiati sono uno presente e l'altro futuro «Integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario» (Cass. civ. sent. n. 24172/2013).
Permuta immobiliare: la tassazione
Sappiamo che, nella prassi, il passaggio di proprietà di un immobile avviene tramite una compravendita. Da un lato c'è il venditore che offre un certo cespite e dall'altro c'è il compratore che accetta l'offerta, sottoscrive il contratto e versa il corrispettivo in denaro.
Abbiamo visto, però, che il trasferimento immobiliare potrebbe realizzarsi anche attraverso una permuta. Nella pratica, quando si tratta di privati, l'ipotesi in questione è abbastanza rara, visto che bisognerebbe trovare due persone reciprocamente interessate ai rispettivi beni.
Non è, però, impossibile trovare delle agenzie che propongono in permuta un appartamento e che la relativa intermediazione abbia successo.
Preliminare di vendita di cosa altrui
Se ciò dovesse accadere e, comunque, in tutti i casi in cui si stipula un contratto di permuta, devi sapere che si tratta di un'operazione che viene, fiscalmente, tassata nel modo seguente.
Innanzitutto, per la legge, la tassa è unica, così come avviene per una compravendita e non ha importanza che nel caso in questione i cespiti che cambiano proprietario sono più di uno. In particolare, la base imponibile viene individuata nell'immobile che genera l'imposta maggiore (art. 43 co. 1 lett. b Dpr 131/1986).
Dopodiché, per quantificare l'importo dovuto all'erario, si deve fare riferimento al cosiddetto prezzo valore del bene (Risoluzione del 09/11/2007 n. 320 - Agenzia delle Entrate - Direzione Centrale Normativa e Contenzioso).
Ricapitolando, quindi, il tributo dovuto a seguito di un contratto di permuta viene calcolato sulla base della rendita catastale dell'immobile che, tra quelli oggetto di scambio, produce l'imposta maggiore.
