Le tabelle millesimali possono anche trovare origine da una delibera assembleare, quando, al momento della costituzione del condominio, il costruttore o l'unico originario proprietario dell'edificio, non provvedendovi, abbiano invece lasciato tale compito ai condomini.
Il fatto che normalmente la tabella millesimale sia allegata al regolamento di condominio non esclude infatti che i condomini, nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, possano stipulare una convenzione limitata alla determinazione delle tabelle millesimali.
Queste tabelle devono necessariamente rispettare i criteri di riparto delle spese previsti dalla legge, a cui solo le tabelle di natura contrattuale possono derogare.
Non basta il cambio della destinazione d'uso per giustificare la revisione delle tabelle millesimali
Tabelle del costruttore: l'accertamento della contrattualità o meno
In linea di principio non si può riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali del costruttore per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. "contrattuale", ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 c.c., comma 1; del resto il regolamento predisposto dall'originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni pure se immobili.
Sul piano pratico, quindi, si pone il problema di accertare, nell'ottica di riconoscere carattere negoziale o meno alle tabelle annesse al regolamento contrattuale e, quindi, per individuarne il regime ai fini della relativa modifica, se con dette tabelle si sia inteso introdurre o meno deroghe ai criteri legali previsti nel codice.
È importante sottolineare che la mera allegazione delle tabelle ad un regolamento predisposto dall'originario unico proprietario non è sufficiente a dimostrare e far ritenere la loro natura contrattuale perché questa può conseguire soltanto se vi siano di diritti o di vantaggi in deroga ai criteri legali, cioè solo se si sia inteso porre una deroga al regime legale di ripartizione delle spese, ossia si voglia approvare quella «diversa convenzione» di cui all'art. 1123, primo comma
Azione volta alla revisione delle tabelle non contrattuali richiesta dal condomino
Dopo la Riforma del condominio il comma 2 dell'articolo 69 disp att. c.c. stabilisce che ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
La norma quindi è chiara: se si agisce per la revisione di una tabella millesimale che non è contrattuale e, quindi, rispetta i criteri legali si deve citare solo l'amministratore. Ancora più chiaramente la Cassazione ha evidenziato che l'amministratore di condominio è passivamente legittimato, ex art. 1131, comma 2, c.c., rispetto ad ogni azione volta alla revisione o determinazione giudiziale di tabelle millesimali che ripartiscano le spese in applicazione aritmetica dei criteri legali giacché, rientrando l'approvazione di tali tabelle nella competenza gestoria dell'assemblea, si versa in presenza di controversia (Cass. civ., Sez. II, 18/02/2022, n. 5453) riconducibile alle attribuzioni riconosciute allo stesso amministratore dall'art. 1130 c.c. ed ai correlati poteri rappresentativi processuali, senza alcuna necessità di litisconsorzio di tutti i condomini (Cass. civ., Sez. II, 18/02/2022, n. 5453; Cass. civ., Sez. II, 04/02/2021, n. 2635; Cass. civ., Sez. II, 04/08/2017, n. 19651).
L'azione per la revisione delle tabelle contrattuali
Si pensi, ad esempio, ad una tabella scale che sulla base di una clausola del regolamento predisposto dal costruttore e accettato da tutti contenga una ripartizione delle spese diversa da quella prevista dall'art. 1124 c.c. e, quindi, ripartisca le spese per millesimi, ignorando l'altezza del piano. Tali tabelle sono di natura contrattuale.
Di conseguenza se i condomini intendono sostituire i criteri di ripartizione delle spese in deroga alla legge contenuti nelle tabelle con nuovi criteri sempre in deroga alla legge sarà necessaria l'unanimità dei consensi. Non solo.
Qualora un condomino intenda conseguire la revisione di tali tabelle millesimali che non rivestono una funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, cioè approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., la quale è espressione di autonomia negoziale, si impone il litisconsorzio di tutti i condomini (Cass. civ., Sez. II, 10/03/2020, n. 6735).
Tabelle millesimali errate? Serve comunque un principio di prova
