La contribuzione alle spese condominiali

I condomini hanno il diritto di usare e godere dei beni e dei servizi comuni e la contropartita di tale diritto è l'obbligo di farsi carico, pro quota, delle spese necessarie alla conservazione ed alla manutenzione dei detti beni e servizi. Ci troviamo di fronte ad un'obbligazione reale, in quanto connessa alla contitolarità del diritto dominicale sulle parti comuni.

Dalla realtà dell'obbligazione deriva che l'obbligo di contribuzione grava anche su chiunque subentri nel diritto di proprietà di uno dei condomini. Il principio è confermato dal disposto dell'art.1104, ultimo comma, c.c., ai sensi del quale il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

La riforma l. 220/2012 ha portato alcune novità, in particolare l'art.63 disp. att. c.c., dove si dispone che "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidamente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede i diritti su unità immobiliari resta obbligato solidamente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".

Ed ancora, l'art. 1102 c.c., stabilisce che ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.

Orbene, tale ultimo inciso non è applicabile ai rapporti condominiali stante al disposto di cui all'art. 1118, terzo comma, c.c. ai sensi del quale il condominio non può, rinunciando al diritto sui beni comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

La detta norma è, per espressione (art. 1138, comma 4 c.c.) inderogabile: nemmeno il regolamento di condominio, pur se di natura contrattuale, potrebbe legittimamente derogare all'obbligo di contribuzione ed alla sua irrinunciabilità.

Per quanto attiene alla ripartizione delle spese, i condomini devono farsi carico, secondo delle spese per la gestione dei beni condominiali ed, in particolare, delle spese che attengono alla conservazione, alla manutenzione e all'utilizzazione di tali beni.

Come l'amministratore recupera gli oneri condominiali non versati

Una delle attribuzioni dell'amministratore di condominio, sancito dall'art. 1130, comma 1, n. 3, c.c., è di riscuotere i contributi dai condomini, necessari per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni.

Una delle questioni che l'amministratore di condominio si trova spesso ad affrontare è il mancato versamento dei contributi condominiali.

Il novellato art. 1129, n.9 c.c., dispone che: "salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63 primo comma disp. att. c.c.", pertanto, il capo condomino con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo e senza alcuna necessità di autorizzazione da parte dell'assemblea, avendo la legittimazione ad agire, provvede al recupero degli oneri condominiali impagati.

La normativa ha approntato una serie di obblighi per l'amministratore - la cui violazione fonderebbe l'ipotesi della grave irregolarità e, contestualmente, legittimerebbe la revoca dello stesso da parte dell'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condominio, ex art. 1129 c.c.- proprio al fine di arginare fenomeni di eccessivo indebitamento da parte del condominio e, pertanto, la presenza di un rilevante numero di creditori che inevitabilmente cercherebbero di soddisfarsi sul patrimonio dei singoli condomini.

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Strumento processuale: provvedimento monitorio

Una azione a tutela del condominio per recupero delle somme non versate dal condomino, è quella procedimento "monitorio" che rientra nell'alveo dei procedimenti sommari, disciplinato nel nostro codice di procedura civile dagli artt. 633 e s.s. c.p.c.

L'art.63 disp. att. c.c. prevede, al comma 1, che «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa», può «ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione»; inoltre, sempre al comma 1, che lo stesso amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi».

Stabilisce, al comma 3, che «in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre».

Emerge che legittimato ad agire nei confronti del condomino moroso è il condominio, tramite la longa manus dell'amministratore, che agisce senza alcuna necessità di autorizzazione dal consesso che rappresenta.

Infatti, in caso di mancato pagamento di oneri condominiali, l'amministratore può ottenere, anche in presenza di contestazioni, un decreto ingiuntivo provvisoriamente eseguibile, con cui si impone al condomino il pagamento delle somme di cui è moroso.

In caso di mancato pagamento delle spese condominiali, l'ingiunzione dell'amministratore non preceduta da preventiva comunicazione di messa in mora è comunque valida, dal momento che l'atto di messa in mora non è una condizione di procedibilità in via monitoria, (Trib. Milano 11.3.2013, n. 3284).

Per intentare l'azione monitoria, il capo condomino conferisce procura speciale ad un difensore consegnando a quest'ultimo, i seguenti documenti, per richiedere l'emissione il provvedimento monitorio: - il titolo che autorizza l'amministratore a chiedere il pagamento dei contributi e cioè la delibera condominiale di approvazione del bilancio preventivo e relativo riparto, se gli oneri si riferiscono all'anno in corso o del bilancio consuntivo ovvero anche la delibera di approvazione dei lavori straordinario e relativo riparto (Cass., Sez. II, 09.12.2005, n. 27292); - i bilanci stessi ed i relativi riparti nel caso di lavori straordinari; -la dichiarazione da parte dell'amministratore di mancata impugnativa della delibera menzionata.

Le ricevute di pagamento, invece, non sono da considerarsi strettamente necessarie, comunque producibili.

Chiaramente il ricorso per ingiunzione di pagamento sarà depositato innanzi al giudice ordinario competente per territorio, ex art.23 c.p.c., secondo cui per le cause tra condomini, o tra condomini e condominio, è competente il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi, e per valore ovvero innanzi al Giudice di Pace, il quale è competente per cause relative a beni mobili di valore non superiore a cinquemila euro (art.7, comma 1, c.p.c.). Quando il valore della richiesta superi i cinquemila euro è competente il Tribunale (art.9 c.p.c.), e l'istante per l'iscrizione a ruolo deve adottare la disciplina del deposito telematico.

Poiché siamo nell'alveo delle somme di denaro, il procedimento sommario non va preceduto dall'espletamento della procedura di mediazione o della negoziazione assistita.

Cosa succede in caso di opposizione a un decreto ingiuntivo per oneri condominiali

Con la richiesta di ingiunzione per il mancato pagamento di oneri condominiali, il giudicante emetterà l'ingiunzione provvisoriamente eseguibile, così come previsto dal combinato disposto degli artt. 63, comma 1, disp. att. c.p.c. e 642 c.p.c. Con la detta esecuzione provvisoria, il giudice ingiunge al debitore (condomino) di pagare senza dilazione le somme dovute, ed il creditore può già intraprendere l'azione esecutiva, senza attendere l'eventuale opposizione a decreto ingiuntivo, che andrà, comunque, espletata entro quaranta giorni dalla notifica del provvedimento monitorio

In caso di opposizione del condomino al decreto ingiuntivo (art. 645 c.p.c.) ottenuto su ricorso del condominio creditore, ha luogo un giudizio di cognizione autonomo governato dalle regole che disciplinano il procedimento ordinario, ex art.163 c.p.c. e ss.

Nel corso del processo ordinario, alla prima udienza di comparizione e trattazione, art.183 c.p.c., il condomino-opponente, chiederà la sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, ex art.649 c.p.c., che verrà concessa dal giudice adito quando ricorrono gravi motivi, afferenti motivi meramente procedurali, che siano fondati e questioni di pronta soluzione.

Il giudice competente dopo aver provveduto alla richiesta di sospensione della provvisoria esecuzione, assegna termine per l'espletare il procedimento di media-conciliazione (d.lgs n. 28/2010 e successive modifiche), e vi sarà sicuramente obbligo in capo all'opposto-condominio di introdurla per evitare la declaratoria di improcedibilità (Cass. civ. S.U. 18.9.2020, n. 19596).

Posto ciò, il giudicante, dopo tale decisione ordinatoria e l'espletamento del procedimento di mediazione, senza esito, rinvia le parti all'udienza istruttoria, ex art.184 c.p.c., con l'assegnazione dei termini di cui all'art.183, comma 6 c.p.c., per deposito di memorie.

Espletato o meno la fase istruttoria, le parti processuali chiedono al giudice il rinvio della causa per la precisazione delle conclusioni.

A tale udienza il giudice introita la causa per la decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art.190 c.p.c., per il deposito di comparse conclusioni e memorie di replica.

L'opposizione a decreto ingiuntivo, che segue le regole processuali del giudizio ordinario, a prescindere delle decisioni in merito alla sospensione dell'esecutività del provvedimento monitorio, si conclude con la pronuncia della sentenza di primo grado, attraverso la quale si accoglie o meno l'azione intrapresa dall'opponente, con conseguente revoca o conferma del decreto ingiuntivo impugnato, oltre la regolazione delle competenze del giudizio, in base al principio della soccombenza.

Procedure per rintracciare i beni del condomino moroso

Una volta ottenuto il titolo esecutivo per iniziare l'azione esecutiva, preceduta dalla notificata dell'atto di precetto (art. 480 c.p.c.), è possibile adottare uno strumento processuale per la ricerca del patrimonio del condomino moroso, disciplinato dall'art. 492-bis c.p.c.

Tale norma ha introdotto la possibilità di ricercare i beni del debitore, con apposita procedura, di competenza del Presidente del Tribunale del luogo di residenza del debitore, con deposito di apposita istanza da parte del creditore, indicando tutti i dati anagrafici dello stesso moroso, con susseguente richiesta di autorizzazione alla ricerca in modalità telematica.

Il Presidente adito esaminerà la domanda e se presenti il titolo esecutivo e pedissequo precetto, autorizzerà alla ricerca richiesta dall'istante-creditore, mediante collegamento telematico, da rivolgersi al Ministero delle Finanze competente per verificare le banche dati della Pubblica Amministrazione, ed individuare tutto il patrimonio del debitore, necessario per intentare l'azione esecutiva e recupero del preteso credito.

Una volta individuati i beni mobili o immobili da pignorare, bisognerà decidere di adottare i procedimenti previsti dal codice di procedura civile, come il pignoramento mobiliare (art. 513 c.p.c.), pignoramento presso terzi (art. 543 c.p.c.) e pignoramento immobiliare (art. 555 c.p.c.). Nel caso tale procedura non avessero prodotto alcun effetto, si può tentare il fallimento del condomino, però solo se è da considerarsi imprenditore, ossia tale colui che esercita professionalmente un'attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni e servizi (art. 2082 c.c.).

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