Spesso il parcheggio in condominio è motivo di discussione. Ciò soprattutto ove lo spazio ad esso dedicato sia inferiore alle macchine degli aventi diritto.
La Cassazione con la decisione n. 9069 del 21 marzo 2022 ha affermato che tutti i condomini hanno lo stesso diritto di utilizzare gli spazi comuni per la sosta dei veicoli, di conseguenza il posto auto condominiale, quando non può essere utilizzato diversamente, deve essere a rotazione.
Se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento (Cass. 3-12-2010 n. 24647; Cass. 4-12-1991 n. 13036).
Anche i criteri di rotazione devono essere oggettivi e tali da comportare l'esercizio del diritto da parte di tutti i condomini.
È facoltà dell'assemblea regolare l'uso dei parcheggi anche attraverso una modifica del regolamento condominiale, se esso contempla il tema in oggetto.
È legittima la delibera con cui l'assemblea di condominio introduce la turnazione nell'utilizzo dei posti auto condominiali in quanto costituisce una utile soluzione quando la natura estrinseca del bene immobile sia incompatibile con un uso simultaneo da parte di tutti i comproprietari (Cass., n. 12485/12).
L'essenza stessa del turno richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia l'esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi possa essere interferenza degli altri condomini con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l'avvicendamento nel godimento o inducano alla incertezza del suo avverarsi (Cass. 10-1-1981 n. 243). La volontà collettiva dell'assemblea, volta ad escludere l'utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all'uso del bene comune e non comporta una violazione dell'art. 1138 c.c.. Non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i turni di loro spettanza, senza subire alcuna interferenza esterna.
Di recente su è nuovamente pronunciato sul tema il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con la decisione del 23 maggio 2024 n. 2165.
Il caso di specie è un po' particolare.
A cominciare dal fatto che il condomino che ha impugnato la delibera assembleare ha agito davanti al Giudice di Pace, con conseguente declaratoria di sua incompetenza a favore del tribunale presso cui la causa è stata riassunta.
Il motivo di doglianza del condomino impugnante, dopo aver svolto con esito negativo il procedimento di mediazione, risiede nel seguente fatto.
Egli chiedeva di dichiarare la nullità/annullabilità della delibera assunta il 08.11.2018 per l'o.d.g. "Rotazione posti auto, secondo i criteri redatti in data 22/11/2004; si terrà conto delle richieste fatte dai condomini residenti e non, con eventuale allegata autocertificazione di residenza, ex art. 76 del DPR 445/2020, pervenuta all'amministratore p.t. sino al giorno antecedente l'assemblea (05/11/2018)".
In realtà la delibera del 22.11.2004 disponeva che n. posti-auto da destinare dietro simbolico "contributo condominiale" ai condomini che ne avessero fatta richiesta. Fu previsto il seguente ordine di precedenza: condomini proprietari persone fisiche residenti (nel caso in cui le domande siano superiori ai posti auto disponibili, si procederà al sorteggio oppure all'uso turnario); condomini proprietari che svolgono attività commerciali, ivi inclusi gli uffici, gli studi professionali etc.; inquilini di condomini, persone fisiche residenti; inquilini di condomini, che svolgono attività commerciali, ivi inclusi gli uffici, gli studi professionali, etc.
Di fatto questo criterio, teneva conto della categoria del cespite e peggio, prevedeva una "turnazione" solo per i condomini proprietari persone fisiche residenti, con totale esclusione di fatto delle altre categorie.
Essendo prevista una scadenza annuale ai soli fini della presentazione delle richieste, senza alcun divieto per i detentori precedenti di ripresentare la propria candidatura, veniva di fatto a cristallizzarsi una condizione ad esclusivo vantaggio dei proprietari residenti che avevano inizialmente occupato i pochi posti disponibili.
Inoltre - la mutata situazione di fatto venutasi a creare (aumento di nuovi proprietari e mutata destinazione degli immobili), dal 2004 ha evidenziato l'inattualità degli illegittimi criteri allora adottati.
Naturalmente il tutto in violazione dell'art. 1102 c.c. Peraltro quando si è votato il punto all'o.d.g. in oggetto, non veniva rispettato il quorum deliberativo richiesto ex art.1136 cc. (maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio).
Avvenuta la riassunzione davanti al tribunale, il giudice ha accolto la domanda.
Posti auto nel cortile condominiale: le maggioranze ed il criterio turnario
Considerazioni conclusive
Richiamando la storica sentenza della Suprema Corte S.U. n. 4806/2005 in tema di distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere. Evidenzia quindi che e delibere nulle di solito sono prive degli elementi essenziali di una delibera, hanno un oggetto impossibile o illecito, hanno un oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, o incidono sul libero godimento dei beni e/o dei servizi comuni o sui diritti individuali dei condomini o sulle loro proprietà esclusive, limitandoli in modo non consentito.
Tipica ipotesi di delibera nulla è quella in cui si determina di non consentire, l'uso ad uno o più condòmini di un bene o servizio comune. Così è nel caso di specie.
Si versa in ipotesi di nullità della delibera, in quanto la stessa incide sui diritti individuali dei singoli condomini, e specificatamente sull'uso dei posti auto condominiali, impedendone il parimenti godimento.
L'assemblea, di fatto per fornire più razionale utilizzazione, ben può determinare, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, ove, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali: "non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte dei singoli condomini, venga meno per gli altri la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni senza subire alcuna interferenza esterna" (ex plurimis Cass., sez. II, 19.7.2012, n. 12485; Cass. Civ. n. 11034/2016).
Con ciò viene violato anche l'art.1102 c.c. che detta il rispetto del pari uso dei beni comuni in capo ai condomini, tutti.
Pertanto la delibera in oggetto risulta essere lesiva di un uso e godimento paritario del bene comune (nel caso specifico, dei posti auto condominiali) e in violazione dei principi sanciti dall'art. 1102 c.c.
Già in precedenza vi sono state sentenze in questi termini. Così è ad es per Corte Appello Messina n. 631 del 5/8/2019 che ha affermato che sono nulle le delibere per violazione dell'art. 1102 c.c., per aver, la compagine condominiale, deliberato senza la necessaria unanimità degli aventi diritto, all'assegnazione dei 20 posti auto di proprietà comune dei condomini, così assicurando in via definitiva o comunque per un tempo indeterminato "l'uso di quelli più comodi e vicini agli ingressi, a detrimento degli altri, costretti dalla sorte ad utilizzare uno di quelli raggiungibili solo attraverso la lunga scalinata (63 gradini)".
Tali delibere "vanno pertanto dichiarate nulle in quanto tali da compromettere il pari uso dei beni comuni richiesto dalla legge e non derogato dai rispettivi titoli d'acquisto degli immobili" (Corte d'Appello di Messina, n. 631 del 5/8/2019).
