La transazione trova frequente applicazione in ambito condominiale, consentendo così di evitare i tempi biblici del processo civile e i relativi costi. A dimostrazione di quanto sopra merita di essere presa in considerazione una vicenda (a lieto fine) esaminata dal Tribunale di Modena (sentenza n. 622 del 21 marzo 2024).
Lite per parcheggi e accordo tra condominio e condomino. Fatto e decisione.
Alcuni condomini citavano il condominio davanti al Tribunale, lamentando un pregiudizio nell'uso del cortile comune, causato dal parcheggio "selvaggio" delle autovetture da parte degli altri condomini, che rendeva maggiormente difficoltoso l'accesso al loro garage.
In particolare gli attori chiedevano che fosse accertata (per convenzione, per destinazione d'uso o per titolo costruttivo o normative edilizie territoriali vigenti ratione temporis) l'esistenza di un divieto di parcheggio delle autovetture nell'area cortilizia del caseggiato convenuto; secondo gli attori per le caratteristiche intrinseche del cortile comune il parcheggio delle autovetture nell'ambito del detto bene comune o, quanto meno, nella zona sud-ovest del fabbricato (e vicina all'autorimessa degli attori) violava l'art. 1102 c.c., escludendo o limitando fortemente i loro diritti; di conseguenza miravano ad ottenere dal Tribunale la condanna di tutti gli altri condomini a non utilizzare il cortile in questione ai fini della sosta degli autoveicoli.
Con comparsa di costituzione e risposta, il condominio, in persona dell'amministratore di condominio, pretendeva il rigetto di tutte le domande avanzate dagli attori.
Il giudice conferiva incarico al CTU, affinché verificasse, in base alle caratteristiche del cortile comune, la possibilità di consentire il parcheggio di autovetture da parte dei condomini e, in caso positivo, il numero di autovetture posteggiabili, senza limitazioni all'area di manovra per l'accesso alle autorimesse; in ogni caso si richiedeva al tecnico di determinare le modalità di parcheggio nell'area comune in modo da permette a tutti i condomini di fruire in egual misura del bene comune nel rispetto di accesso ai garage privati.
Valutata la situazione dei luoghi (cortile con due accessi carrabili, caratterizzato da un'ampia zona carrabile pavimentata e da alcune aiuole con piante a ridosso dei confini di proprietà e delle recinzioni), il CTU proponeva una soluzione senza modifiche, consistente nell'utilizzare la zona pavimentata per la realizzazione di nove posti auto, senza l'esecuzione di lavori particolari e limitazioni all'area di manovra ed all'accessibilità delle autorimesse: tale soluzione non consentiva l'assegnazione stabile e definitiva dei detti parcheggi, stante il numero superiore di unità immobiliari residenziali con diritti sul cortile condominiale (quattordici complessive).
Di conseguenza per consentire l'uguale utilizzo del bene comune da parte dei comproprietari suggeriva il sistema di assegnazioni a rotazione settimanale (con inizio dalle ore 8,00 di ogni lunedì e termine alle ore 7,59 del lunedì successivo).
In alternativa, a quanto sopra, il tecnico offriva una soluzione più complessa, con modifiche all'assetto dell'area, per ricavare i quattordici posti auto (pari alla quantità di unità immobiliari residenziali con diritti sulla porzione).
La soluzione alternativa comportava però l'esecuzione di alcuni lavori (pavimentazione, con autobloccanti grigliati, l'abbattimento di alcune piante, modifica di alcune parti del pavimento carrabile esistente, modifiche alla fruibilità dell'area con automezzi).
Il giudice proponeva alle parti di valutare in via transattiva quest'ultima soluzione. Le parti hanno concordato sulla proposta transattiva. Successivamente, sono stati operati diversi rinvii per verificare la fattibilità dei lavori necessari per la realizzazione in concreto del progetto del CTU. Le parti però sono riuscite a trovare una soluzione congiunta, dichiarandosi disponibili a realizzare i quattordici posti auto come da progetto del CTU, ad approvare il regolamento di condominio proposto dagli attori (con inserimento di una sanzione nel caso di mancato rispetto del posto auto assegnato), a compensare le spese di lite (comprese quelle di CTP), nonché a dividere le spese del CTU tra tutti i partecipanti al condominio in base ai millesimi.
Guida ai parcheggi in condominio
Considerazioni conclusive
La transazione è il contratto con cui le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine ad una lite già cominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro. Si può, quindi, affermare che la transazione è caratterizzata dalla reciprocità delle concessioni: le parti, cioè, devono rinunciare a qualcosa delle loro reciproche pretese. Il risultato, però, è un nuovo accordo rapido ed economico.
La transazione è nulla se l'assemblea si limita a specificare i termini del potenziale accordo, senza ratificare, contestualmente, la suddivisione dell'onere complessivo: in tal caso, infatti, la delibera è indeterminata o indeterminabile (Trib. Genova, 25 maggio 2021 n. 1131).
L'amministratore non può occuparsene di sua iniziativa, in quanto non è un atto rientrante tra quelli attribuitigli dalle norme in materia di condominio; in altre parole, posto che la transazione è un atto di straordinaria amministrazione, alla luce delle norme sul mandato, applicabili (in assenza di disposizioni speciali) alla figura dell'amministratore di condominio, il potere di transigere può essere esercitato dall'amministratore solo dietro autorizzazione dell'assemblea. La maggioranza necessaria per transigere una lite è quella prevista per le liti attive e passive che riguardano materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore e, quindi, la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (Trib. Palermo 17 marzo 2022 n. 1144).
