L'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art.1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto.
Come emerge dalla sua chiara formulazione, la norma in questione intende assicurare al singolo partecipante, per quel che concerne l'esercizio del suo diritto, la maggiore possibilità di godimento della cosa comune, nel senso che, nel rispetto degli anzidetti limiti, egli deve ritenersi libero di servirsi della cosa stessa, anche per fine tutto proprio, traendo ogni possibile utilità, senza che possano costituire vincolo per lui forme più limitate di godimento attuate in passato dagli altri partecipanti.
Motocicli ed uso lecito degli spazi comuni
La condotta del condomino che mantiene ferma per periodi di tempo rilevanti la sua moto nel cortile adibito a parcheggio manifesta l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, trattandosi di un'occupazione stabile di una porzione del posteggio comune.
Si deve tenere conto, però, che non si pone alcun margine minimo di tempo e di spazio per l'operatività delle limitazioni del predetto uso, con la conseguenza che può costituire abuso anche l'occupazione per pochi minuti di una porzione del cortile comune, ove comunque impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà (Cass. civ., sez. VI, 18/03/2019, n. 7618).
In ogni caso il condomino non ha diritto di parcheggiare nel cortile o altra area condominiale, se la presenza di moto in sosta impedisce agli altri di accedere con automezzi nei vani di proprietà esclusiva e se rende scomodo il raggiungimento a piedi delle singole abitazioni (Cass. civ., sez. II, 13/12/2013, n. 27940).
Allo stesso modo non è lecito l'utilizzo come parcheggio per motorini, del corridoio condominiale, in quanto idoneo ad alterare la naturale destinazione dell'area comune che non può certamente essere quello di parcheggio per ciclomotori.
Ne consegue che è sempre legittima la delibera condominiale con la quale sia deciso di inibire ai condomini un uso della cosa comune incompatibile con la destinazione della stessa e, quindi, con le previsioni dell'art.1102 c.c. (Trib. Genova 23/11/2012, n. 3814).
Posti moto insufficienti e decisioni assembleari
Quando lo spazio non consente all'intera collettività condominiale di fruire di un posto moto nell'area destinata a parcheggio, una soluzione potrebbe essere quella di assegnare i posti in locazione (a un condomino o a un terzo).
La soluzione migliore, però, è introdurre un uso turnario di tale bene comune, soluzione che non comporta certo l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune ma, al contrario è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile.
L'introduzione dell'uso turnario (se non è previsto dal regolamento di condominio) può essere decisa dall'assemblea con delibera, la quale disciplina l'uso di un bene comune e, quindi, può essere legittimamente assunta con la maggioranza del secondo comma dell'articolo 1136 c.c., purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioè il massimo godimento possibile (Trib. Roma 09/09/2020, n. 12068).
In ogni caso si deve tenere conto che l'essenza stessa del turno richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia l'esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l'avvicendamento nel godimento o inducano all'incertezza del suo avverarsi.
In ogni caso merita di essere sottolineato che, verificata l'impossibilità di utilizzo contemporaneo da parte della collettività condominiale del cortile o altra parte comune, per soddisfare le esigenze di tutti i partecipanti è possibile frazionare l'uso del bene comune sotto il profilo dello spazio (Cass. civ., sez. II, 11/07/2011, n. 15203).
In particolare se il parcheggio condominiale lo consente l'assemblea può deliberare di assegnare un posto moto per ogni singolo condomino.
Tale decisione con la quale si individuano gli spazi destinati a posto moto e poi si delimitano ed assegnano ai singoli condomini, non dà luogo ad un'innovazione vietata dall'art.1120 c.c., non comportando tale assegnazione una trasformazione dell'originaria destinazione del bene comune, o l'inservibilità di talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino.
In altre parole l'individuazione dei singoli posti con apposite strisce di segnaletica orizzontale non ha portata innovativa, né determina lo scioglimento della comunione del bene.
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Posteggio del motociclo e limiti regolamentari
Spesso è presente nel regolamento di condominio una clausola che vieta di parcheggiare e/o lavare le moto (o le auto) nel cortile o in altri spazi comuni.
Tali disposizioni, in modo evidente, limitano il diritto di godimento dei condomini sulla cosa comune escludendo che di essa si possa fare un certo uso perché, evidentemente, non ritenuto confacente agli interessi dei condomini.
Si noti che è vietato parcheggiare la moto nel cortile anche se una clausola vieta di occupare stabilmente le parti comuni con costruzioni ed oggetti di qualsiasi tipo (Trib Bari 29/10/2009, n. 3237). È anche possibile che una norma del regolamento statuisca quanto segue: "la sosta di autovetture e di moto negli spazi interni al fabbricato sarà consentita esclusivamente nei posti individuati nella planimetria allegata" (Trib. Napoli 11/05/2022 n. 4639).
In ogni caso l'eventuale tolleranza nei confronti di uno o più condomini che continuano a posteggiare le loro moto in spazi comuni in cui, per espressa previsione di una norma di natura contrattuale, non è possibile parcheggiare, non garantisce ai trasgressori il diritto di continuare a violare il regolamento che può essere sempre fatto rispettare, in qualsiasi momento.
