Così è stato evidenziato che il singolo condomino può utilizzare la cosa comune a condizione che ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri.
La cosa comune può, dunque, essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini, conseguentemente, pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari.
In altre parole il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non configura ex se una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, dovendo in concreto accertarsi se tale uso abbia comportato una definitiva sottrazione della relativa porzione di bene comune ad ogni possibilità di futura utilizzazione degli altri condomini.
Tenendo conto dei principio sopra espresso si può affermare che il singolo condomino può procedere alla costruzione di sporti sul cortile, sulla strada o sul passaggio comune qualora detti manufatti siano realizzati in modo da non pregiudicare la normale funzione della cosa (che, ad esempio, per il cortile, è soprattutto quella di fornire aria e luce agli immobili circostanti e, per la strada, quella di permettere il transito dei condomini) e le possibilità di utilizzazione particolare che siano eventualmente prospettate dagli altri condomini.
L'occupazione della colonna d'aria sovrastante il terreno comune non è, dunque, in sé e per sé sufficiente, ad esempio, per negare la liceità di balconi con piano aggettante su tale terreno senza l'accertamento, in concreto, di uno specifico pregiudizio del diritto degli altri condomini di utilizzazione di questo bene.
Dunque, è facoltà di ogni condomino costruire opere sporgenti su aree comuni o su passaggi comuni, a condizione che ciò non alteri irrimediabilmente la funzione del bene condominiale.
Tale conclusione è coerente con quanto stabilito dall'art. 840 c.c., comma 2 secondo cui il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle.
Tale disposizione, applicabile ai rapporti di comproprietà, consente di affermare che il comproprietario di un suolo non può opporsi all'utilizzo dello spazio sovrastante laddove non abbia alcun interesse ad escludere tale utilizzo, interesse da apprezzare alla luce della destinazione di utilizzo del suolo e del concreto stato del medesimo.
Tale conclusione è stata ribadita in una recente decisione del Tribunale di Grosseto (sentenza 3 febbraio 2023 n. 119).
Ampliamento del solaio del singolo condomino sulla scala comune. La vicenda
Due condomini, dopo l'acquisto di un'unità abitativa facente parte di un caseggiato, previo ottenimento dell'apposito titolo autorizzativo edilizio del Comune, procedevano all'ampliamento della corte pertinenziale di proprietà esclusiva sull'area sovrastante la scala comune di accesso al caseggiato.
Altro condomino, però, non riteneva che detto ampliamento fosse legittimo; di conseguenza si rivolgeva al Tribunale per richiedere, tra l'altro, la condanna dei predetti condomini a demolire l'opera edilizia costruita sulla scala di accesso in comproprietà senza la sua necessaria autorizzazione, oltre al risarcimento del danno.
Solaio interpiano: le sentenze in materia
La decisione
Il Tribunale ha dato torto all'attore. Secondo lo stesso giudice l'ampliamento operato dai convenuti costituisce esercizio delle facoltà del comproprietario ai sensi dell'art. 1102 c.c. da ritenersi legittimo in quanto operato nel rispetto dei limiti sanciti da tale articolo.
Del resto, al fine di ottenere una compiuta rappresentazione dello stato dei luoghi di causa, è stata espletata un'apposita CTU nel corso del processo, all'esito della quale è stato accertato che l'ampliamento in questione (un solaio al di sopra della prima parte delle scale esterne comuni) era stato realizzato lasciando un'altezza libera idonea al passaggio delle persone.
L'ampliamento, quindi, non ha compromesso la possibilità per l'attore di utilizzare la scala per accedere al proprio appartamento, con la conseguenza che non è risultata compromessa la destinazione naturale del bene condominiale.
In ogni caso il Tribunale non ha considerato rilevante il fatto che l'ampliamento abbia importato una minore luce sulle scale condominiali, posto che tale profilo non incide in alcun modo sulla persistente fruibilità delle scale e, dunque, sulla destinazione funzionale delle stesse.
Del resto, come ha ribadito il Tribunale, lo spazio aereo sovrastante a cortili comuni o altri spazi comuni può essere occupato dai singoli condomini solo a condizione che l'utilizzazione, ancorché parziale, a proprio vantaggio della colonna d'aria sovrastante detta area comune non importi una compromissione della destinazione naturale di questa. In ogni caso l'opera in questione è risultata conforme all'articolo 1122 c.c., norma che consente al condomino di poter eseguire opere sulla propria proprietà esclusiva con l'unico limite di non arrecare pregiudizio alle parti comuni o di non arrecare danni alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
