#1 Inviato 10 Dicembre, 2016 Buongiorno! In un rogito di acquisto di un appartamento stipulato nel 1958 è scritto testualmente che la venditrice si riserva: " il diritto di destinare la scala esterna di accesso al fabbricato anche ad accesso dell'eventuale fabbricato che sarà costruito su terreno di proprietà della venditrice attiguo al terreno sul quale è stato costruito il fabbricato di cui fa parte l'appartamento oggetto di questo contratto." Il fabbricato vicino di cui si parla in premessa è stato poi costruito e la scala utilizzata da entrambi i condomini per l'accesso ai rispettivi fabbricati. Oggi sorgono divergente tra i due condomini su quali siano i diritti ed i doveri sulla scala di cui parla la venditrice, sempre negli stessi termini, su tutti i rogiti registrati di compravendita degli appartamenti ricavati dal primo fabbricato. Io ritengo che sia la scala esterna sia un bene comune ai due fabbricati, quindi stessi diritti ed oneri. Ritengo che le spese ordinarie (come la pulizia) e straordinarie (come la ristrutturazione, demolizione e ricostruzione) siano a carico di entrambi i codomini in maniera paritaria, ovvero su ognuno grava la metà della spesa. Un altro condomino ritiene che la scala è di proprietà del palazzo costruito per primo e la venditrice, con la clausola indicata in premessa, abbia voluto lasciare una servitù di passaggio al palazzo attiguo, edificato immediatamente dopo sullo stesso terreno sempre di proprietà dell'allora venditrice. Io ritengo che la scala sia un bene comune ad entrambi i condomini, stessi diritti e stessi doveri e non esiste nessun diritto di servitù. A vostro avviso qual è la giusta lettura della diritto che si è riservato la venditrice e che oggi vantano i condomini del fabbricato costruito dopo? Grazie per il vostro contributo.
#2 Inviato 10 Dicembre, 2016 Proprieta' del primo condominio , servitu'di passaggio del secondo condominio .
#3 Inviato 10 Dicembre, 2016 Grazie del contributo capocheyenn. Mi permetto di osservare che nel caso in cui esistesse diritto di servitù, tale istituto presuppone che vi siano due proprietari diversi: quella del fondo dominante e l'altra del fondo servente. Nel caso in esame la scala è posto su un suolo (costituito da un cortile a livello dei portoni di ingresso condominiale) di un unico proprietario (dell'allora venditrice) oggi in comunione ai due edifici, sia catastalmente che di fatto.
#4 Inviato 10 Dicembre, 2016 Mi permetto di dissentire... La servitù può esistere SE il proprietario del fondo dominante NON HA ALTRO POSSIBILITA' per accedere al proprio fondo. Per cui, se "il secondo fabbricato" avesse la possibilità di accesso all'interno del proprio fabbricato, da altri lati, non si può configurare una servitù prediale. Non abbiamo piantine per cui, potremmo giudicare con più efficacia se l'amico "notaio" ci fornisse la piantina dei due fabbricati. Per come è posto il quesito sembrerebbe che, all'atto della vendita degli appartamenti del primo fabbricato, il proprietario si sia voluto riservare la possibilità di utilizzare una sola scala per l'accesso ai due fabbricati (a quello costruito e a quello da costruire). Per cui, io penso che la scala sia da considerarsi "un bene comune ai due fabbricati". Inoltre... cosa è scritto nei Regolamenti condominiali dei due fabbricati ? E nei rogiti ? Soprattutto nel RdC e nei rogiti del secondo fabbricato ?
#5 Inviato 10 Dicembre, 2016 appunto si e' riservato l'utilizzo della scala (non la comproprieta')per il secondo immobile ovvero secondo me ha imposto una servitu'
#6 Inviato 10 Dicembre, 2016 Nessuno di due fabbricati è dotato di RdC. Non sono in possesso dei rogiti del fabbricato costruito in un secondo tempo. Penso che la volontà della venditrice sia stata quella di evitare di costruire una scala a fianco di quella già realizzata per il primo fabbricato. Il secondo fabbricato ha un'altra vie di accesso. La regola che c'è sempre stata fra le due comunità è quella di utilizzare la scala come un bene comune per entrare ed uscire dal cortile che conduce ai due portoni condominiali. Ribadisco che non abbiamo due fondi con diversi proprietari. Il suolo su cui poggia la scala discendente verso la corte è in comunione ad entrambi i fabbricati. Grazie Aristide Balducci.
#7 Inviato 10 Dicembre, 2016 Mia opinione. La scala è parte comune ai due fabbricati poichè l'intenzione della proprietaria era quello di far usufruire detto manufatto anche ai condòmini della futura palazzina. .. il diritto di destinare la scala esterna di accesso al fabbricato anche ad accesso dell'eventuale fabbricato che sarà costruito su terreno di proprietà della venditrice
#8 Inviato 10 Dicembre, 2016 Grazie Giovanni Inga. Come ho già affermato questa è anche la mia opinione. La venditrice non è più in vita. Il figlio è tutt'ora proprietario di un appartamento nel primo palazzo e di due nel secondo ed ha posto in essere una querelle sullo status giuridico della scala in argomento. Io basandomi sulla lettura del rogito in cui la venditrice si è riservata due diritti: uno è quello che vi ho già illustrato e l'altro è quello di "sopraelevare il fabbricato con l'obbligo, però, di effettuare la copertura a terrazza così come è attualmente ed un lavatoio coperto." Quest'ultima riserva (sopraelevazione) ha riguardato solo il nostro palazzo e non vi è nulla da obiettare da parte di chicchessia; mentre, per l'altra riserva vi è in atto una discussione con l'erede della venditrice che ritiene essere un diritto di servitù sulla scala ed altri come me che ritengono che la scala sia un bene comune e come tale vada considerato. l
#9 Inviato 10 Dicembre, 2016 Se non ho capito male il problema è capire chi si debba far carico delle spese di manutenzione. Secondo me, sia che si tratti di servitù, sia che si tratti di proprietà comune, considerando che entrambe le parti fanno uso delle scale, anche le spese di manutenzione sono condivise. In caso di servitù, come disposto dall'art. 1069 Codice Civile Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi. In caso di parti comuni: Art. 1118 Codice Civile ....Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.... e la ripartizione delle spese come da articolo 1123 del Codice Civile
#11 Inviato 11 Dicembre, 2016 il diritto di destinare la scala esterna di accesso al fabbricato anche ad accesso dell'eventuale fabbricato che sarà costruito su terreno di proprietà della venditrice attiguo Con questa dicitura riportata nel rogito è stata istituita una servitù carico del condomino ( fondo servente) e a favore del condominio che verrà costruito ( fondo dominante). Se la scala fosse di proprietà comune nel rogito si sarebbe scritto" sarà in comproprietà" e non si sarebbe parlato invece di "diritto" - - - Aggiornato - - - Grazie del contributo capocheyenn. Mi permetto di osservare che nel caso in cui esistessediritto di servitù, tale istituto presuppone che vi siano due proprietari diversi: quella del fondo dominante e l'altra del fondo servente. Nel caso in esame la scala è posto su un suolo (costituito da un cortile a livello dei portoni di ingresso condominiale) di un unico proprietario (dell'allora venditrice) oggi in comunione ai due edifici, sia catastalmente che di fatto. Le proprietà sono state vendute per cui i proprietari ora sono diversi e la servitù istituita negli atti di vendita - - - Aggiornato - - - Mi permetto di dissentire... La servitù può esistere SE il proprietario del fondo dominante NON HA ALTRO POSSIBILITA' per accedere al proprio fondo. Per cui, se "il secondo fabbricato" avesse la possibilità di accesso all'interno del proprio fabbricato, da altri lati, non si può configurare una servitù prediale. Non abbiamo piantine per cui, potremmo giudicare con più efficacia se l'amico "notaio" ci fornisse la piantina dei due fabbricati. Per come è posto il quesito sembrerebbe che, all'atto della vendita degli appartamenti del primo fabbricato, il proprietario si sia voluto riservare la possibilità di utilizzare una sola scala per l'accesso ai due fabbricati (a quello costruito e a quello da costruire). Per cui, io penso che la scala sia da considerarsi "un bene comune ai due fabbricati". Inoltre... cosa è scritto nei Regolamenti condominiali dei due fabbricati ? E nei rogiti ? Soprattutto nel RdC e nei rogiti del secondo fabbricato ? Il discorso delle possibilità di un accesso diverso valgono nel caso si richieda l'istituzione di una servitù di passaggio coattiva: in questo caso il giudice chiamato a decidere al riguardo valuterà la necessità effettiva o la possibilità di altro passaggio. In questo caso non conta in quanto la servitù è stata istituita per padre di famiglia trascritta nei rogiti e trasmessa così agli acquirenti presenti e futuri
#12 Inviato 11 Dicembre, 2016 Ognuno è libero di interpretarla come crede... stante il fatto che ci possano essere opinioni diverse, come in casi simili, si dovrà ricorrere al giudizio del giudice che valuterà il senso della frase riportata nei rogiti.
#13 Inviato 11 Dicembre, 2016 Ognuno è libero di interpretarla come crede... stante il fatto che ci possano essere opinioni diverse, come in casi simili, si dovrà ricorrere al giudizio del giudice che valuterà il senso della frase riportata nei rogiti. Infatti io ho esposto il mio punto di vista argomentandolo: prima di rivolgersi ad un giudice si può anche interpellare un notaio; comunque rimane valido quanto scritto da MauroG quindi se il problema è la ripartizione dei costi della manutenzione della scala si possono evitare spese inutili di notai e giudici perché le spese vanno ripartite ad entrambi i condomini comunque la si voglia interpretare
#14 Inviato 11 Dicembre, 2016 Con questa dicitura riportata nel rogito è stata istituita una servitù carico del condomino ( fondo servente) e a favore del condominio che verrà costruito ( fondo dominante). Se la scala fosse di proprietà comune nel rogito si sarebbe scritto" sarà in comproprietà" e non si sarebbe parlato invece di "diritto" Come ha già ben precisato Giovanni Inga, dipende da come la si intenda interpretare... Nel rogito non poteva risultare la scala di accesso in comproprietà, perché all'epoca esisteva solo un edificio; per lo stesso motivo non può esser stata accesa una servitù perché ancora era inesistente uno dei due soggetti oggetto della ipotetica servitù. La mia personalissima lettura, mi porta a concludere che è stato preservato il titolo di condominialità sull'unica scala di accesso, precisamente è stata preservata la destinazione d'uso dell'unica scala di accesso al servizio di un edificio in essere e di un secondo potenziale edificio non ancora presente fisicamente.
#16 Inviato 11 Dicembre, 2016 Come ha già ben precisato Giovanni Inga, dipende da come la si intenda interpretare... Nel rogito non poteva risultare la scala di accesso in comproprietà, perché all'epoca esisteva solo un edificio; per lo stesso motivo non può esser stata accesa una servitù perché ancora era inesistente uno dei due soggetti oggetto della ipotetica servitù. La mia personalissima lettura, mi porta a concludere che è stato preservato il titolo di condominialità sull'unica scala di accesso, precisamente è stata preservata la destinazione d'uso dell'unica scala di accesso al servizio di un edificio in essere e di un secondo potenziale edificio non ancora presente fisicamente. Esatto si tratta di pareri diversi ed io rimango del mio inoltre se se la scala è in comproprietà e non una servitù i due condomini costituiscono un supercondominio: nella realtà è così?
#17 Inviato 12 Dicembre, 2016 Come ha già ben precisato Giovanni Inga, dipende da come la si intenda interpretare... Nel rogito non poteva risultare la scala di accesso in comproprietà, perché all'epoca esisteva solo un edificio; per lo stesso motivo non può esser stata accesa una servitù perché ancora era inesistente uno dei due soggetti oggetto della ipotetica servitù. La mia personalissima lettura, mi porta a concludere che è stato preservato il titolo di condominialità sull'unica scala di accesso, precisamente è stata preservata la destinazione d'uso dell'unica scala di accesso al servizio di un edificio in essere e di un secondo potenziale edificio non ancora presente fisicamente. E'stata istituita una servitu' per un vantaggio futuro (art 1029 cc ).
#18 Inviato 12 Dicembre, 2016 https://www.condominioweb.com/servitu-per-vantaggio-futuro-e-per-edificio-da-costruire.13204
#19 Inviato 12 Dicembre, 2016 Ottima argomentazione da parte di Maila67. Se ho ben capito, si dovrebbe considerare la scala di proprietà del palazzo costruito per primo (fondo servente) ed il diritto di servitù del palazzo costruito in un secondo momento (fondo dominante). Fermo restante che la particella (terreno) su cui sono stati costruiti i due palazzi erano dello stesso proprietario (la venditrice) ed oggi è corte comune ai due edifici.
#20 Inviato 12 Dicembre, 2016 Ottima argomentazione da parte di Maila67. Se ho ben capito, si dovrebbe considerare la scala di proprietà del palazzo costruito per primo (fondo servente) ed il diritto di servitù del palazzo costruito in un secondo momento (fondo dominante). Fermo restante che la particella (terreno) su cui sono stati costruiti i due palazzi erano dello stesso proprietario (la venditrice) ed oggi è corte comune ai due edifici. Il fatto che il terreno sia stato dello stesso proprietario non significa che poi non sia stato diviso : se lo stesso costituisce corte comune in comproprietà i due fabbricati costituiscono un supercondominio e come tali vanno gestiti. Per quanto riguarda la scala per mio conto è come hai scritto qui e nulla conta la proprietà del cortile che è altra cosa
#21 Inviato 12 Dicembre, 2016 Per Maila67: Sono due condomini con diversa partita IVA che hanno in comune: la corte interposta fra i due palazzi e la scala di accesso dalla via pubblica di cui si discute.
#22 Inviato 12 Dicembre, 2016 La venditrice ha costruito i due palazzi e venduto le unità immobiliari che ne ha ricavato. Il terreno non è stato mai diviso.
#23 Inviato 12 Dicembre, 2016 Per Maila67: Sono due condomini con diversa partita IVA che hanno in comune: la corte interposta fra i due palazzi e la scala di accesso dalla via pubblica di cui si discute. forse indendevi dire con "diverso codice fiscale "invece che "diversa partita IVA" ?
#24 Inviato 12 Dicembre, 2016 La venditrice ha costruito i due palazzi e venduto le unità immobiliari che ne ha ricavato. Il terreno non è stato mai diviso. Nulla importa se non è stato mai diviso il cortile perché questo è un altro argomento: la scala comunque a mio parere come di altri che hanno partecipato alla discussione e soggetta a servitù e non a comproprietà
#25 Inviato 12 Dicembre, 2016 se la scala è in comproprietà e non una servitù i due condomini costituiscono un supercondominio: nella realtà è così? Non lo so, ma così dovrebbe esser secondo il mio parere. Comunque notaio conferma l'esistenza del supercondominio; magari non esiste fiscalmente, ma legalmente c'è: Sono due condomini che hanno in comune: la corte interposta fra i due palazzi e la scala di accesso dalla via pubblica Fermo restante che la particella (terreno) su cui sono stati costruiti i due palazzi oggi è corte comune ai due edifici. Soprattutto nessuna servitù esplicita viene evidenziata. E'stata istituita una servitu' per un vantaggio futuro (art 1029 cc ). Cito da #1: "il diritto di destinare la scala esterna di accesso al fabbricato anche ad accesso dell'eventuale fabbricato che sarà costruito " L'analisi logica del periodo non esplicita alcuna servitù; non mi risulta che DIRITTO sia sinonimo di SERVITU'. Personalmente riesco a leggerci solo un vincolo eventuale di destinazione e condominialità. Il 1029 assicura un vantaggio futuro: quale sarebbe il vantaggio futuro dell'edificio costruendo? Avere un accesso ? Mi sembra una motivazione molto debole... qualunque edificio deve disporre di un accesso. Il 1029 avrebbe un senso se da subito l'unica proprietaria sapeva che il secondo edificio non disponeva di alcun sbocco per accedere alla pubblica via, ma le successive precisazioni di notaio escludono questa ipotesi. Inoltre, almeno io, percepisco la volontà dell'unica proprietaria originaria di voler costruire due edifici con tempistiche diverse, con una unica scala comune al loro servizio, realizzando così un piccolo risparmio su costi di edificazione.
