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Solaio interpiano: le sentenze in materia

Diverse le occasioni in cui la giurisprudenza si è pronunciata in relazione alle vicende riguardanti i solai interpiano
Dott.ssa Lucia Izzo Dott.ssa Lucia Izzo 

Quando si parla di solaio interpiano, all'interno di un edificio a più piani, si fa riferimento alla struttura orizzontale che ha il compito di separare due piani del fabbricato, ovvero l'unità soprastante da quella sottostante.

In ambito condominiale, la prima questione che sorge in relazione al solaio è quella di individuare a chi appartenga, se sia parte comune o meno, così da individuare i responsabili tenuti alla conservazione e alla manutenzione, nonché alle relative spese e a quelle di un eventuale risarcimento danni.

Norma di riferimento per le parti comuni in condominio è l'art. 1117 c.c. che contiene un'elencazione meramente esemplificativa, non tassativa, e non menziona espressamente i solai interpiano (a differenza di elementi come pilastri e travi portanti e muri maestri).

Pavimentazione, le spese per il massetto e la coperture del pavimento

Solai interpiano: cosa dice il codice civile?

A richiamare espressamente i solai interpiano, invece, è l'art. 1125 c.c. che disciplina i costi di manutenzione e ricostruzione dei solai.

In dettaglio, la norma chiarisce che tali esborsi andranno sostenuti in parti eguali dai proprietari dei due piani, l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Dalla lettura delle norme appare evidente come il solaio interpiano possa considerarsi comune solamente qualora svolga una funzione necessaria all'uso comune, ad esempio qualora si frapponga tra parti comuni (ad esempio il solaio interpiano tra pianerottolo e corridoio di un piano dell'edificio).

In tal caso, le spese per la manutenzione e conservazione graveranno su tutti tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà.

Solaio tra unità immobiliari di proprietà esclusiva

Diversa conclusione si raggiunge qualora il solaio si frapponga tra due unità immobiliari di proprietà esclusiva. Sul punto, la giurisprudenza in materia condominiale è pacifica nel ritenere che "il solaio esistente, che separa il piano sottostante da quello sovrastante di un edificio appartenente a proprietari diversi, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune dei due piani perché ha la funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore" (cfr. Cass. n. 24266/2018)

Tale solaio, infatti, "costituisce l'inscindibile struttura divisoria tra le due proprietà, con utilità ed uso uguale per entrambe e correlativa inutilità per altri condomini.

Coerentemente con questa funzione, l'art. 1125 c.c., disciplina il regime delle spese prevedendo che le spese per la manutenzione dei soffitti siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani, restando a carico del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto".

Gli spazi vuoti del solaio a chi appartengono?

In particolare, si ritiene che tale situazione di comunione parziale inerisca "solo alla parte strutturale, in quanto le eventuali opere che accedono al soffitto o al pavimento e che apportano dei benefici solo ad uno dei due proprietari, cosi come tutto ciò che non ha il carattere dell'essenzialità per la struttura, restano esclusi dalla comunione e possono essere utilizzati dal condomino nell'esercizio del diritto dominicale.

La presunzione iuris tantum di proprietà comune di solai divisori tra un piano e l'altro vale, quindi, per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura" (cfr. Cass. n. 15048/2018).

Spazi pieni o vuoti non essenziali alla struttura divisoria

Secondo la giurisprudenza, la suddetta "presunzione di condominialità riguarda il solaio in se stesso considerato e non anche lo spazio pieno o vuoto che esso occupa, con la conseguenza che non è consentito al proprietario di uno degli appartamenti limitare o restringere la proprietà esclusiva dell'altro appartamento occupando gli spazi vuoti" (cfr. Cass. n. 3178/1991 e Cass. n. 2286/1995).

In sostanza, poiché si ritiene che la situazione di comunione parziale inerisca alla sola parte strutturale, "le eventuali opere che accedono al soffitto o al pavimento e che apportano dei benefici solo ad uno dei due proprietari, cosi come tutto ciò che non ha il carattere dell'essenzialità per la struttura, restano esclusi dalla comunione e possono essere utilizzati dal condomino nell'esercizio del diritto dominicale.

Va, pertanto, escluso che tra il soffitto del piano inferiore e il pavimento del piano superiore possano esistere altre opere le quali non facciano parte del solaio e delle quali bisogna accertare di volta in volta la destinazione, al fine di verificare a chi appartengano (cfr. Cass. n. 3715/1976).

Soffitto e pavimento. Gli spazi pieni o vuoti non essenziali alla struttura divisoria sono privati.

Tali principi, pur espressi in epoca risalente, sono stati richiamati anche da pronunce più recenti, come la summenzionata ordinanza n. 15048/2018. Inoltre, sempre partendo da tali presupposti, la Suprema Corte (cfr. sent. n. 3893/2017) ha ritenuto doversi escludere che "la comunione si estenda oltre che alle travi, aventi funzione di sostegno del solaio e che, pacificamente, fanno parte di detta struttura portante (Cass., 13606/2000), allo spazio esistente tra le stesse, integrante volumetria di esclusiva utilizzazione da parte del proprietario del piano sottostante".

Ed invero, "come dal solaio deve essere distinto il pavimento che poggia su di esso, che appartiene esclusivamente al proprietario dell'abitazione sovrastante e che può

essere, quindi, da questo liberamente rimosso o sostituito secondo la sua utilità e convenienza (Cass. 7464/1994), cosi pure deve essere distinto il volume esistente tra

le travi, che costituisce il soffitto dell'appartamento sottostante ed è dunque liberamente utilizzabile dal proprietario di questo".

Impermeabilizzazione pavimento balcone

Solaio interpiano e risarcimento danni

La giurisprudenza fa riferimento al criterio di ripartizione delle spese fissato dall'art. 1125 c.c. qualora si intervenga su un solaio il cui degrado sia correlato al passare del tempo.

Se invece gli interventi manutentivi del solaio interpiano si rendano necessari in quanto vi siano dei danni (come ad esempio infiltrazioni dal piano superiore che rendano necessario ripitturare il soffitto al piano inferiore) si ritiene che il costo degli interventi debba sobbarcarselo chi ha cagionato il danno.

Lo conferma la Cassazione nella sentenza n. 18420/2011 ritenendo pacifico nella giurisprudenza di legittimità il principio secondo cui, "in tema di condominio di edifici, la ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell'art. 1125 c.c.,, riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati".

Illegittima l'ordinanza comunale che onera il condomino ad eseguire i lavori

Solaio di copertura locali interrati utilizzato come cortile condominiale

La giurisprudenza si è occupata anche di un caso particolare di solaio interpiano che non sia completamente condominiale, perché interposto tra una parte comune e una di proprietà esclusiva.

Si tratta dell'ipotesi di un solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola che, nella parte superiore, svolga funzione di cortile o viale d'accesso all'edificio condominiale.

In tal caso, si ritiene che, ai fini della ripartizione delle relative spese, non possa ricorrersi ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c. mentre sussistono le condizioni per applicare analogicamente l'art. 1125 c.c. in quanto è evidente che al transito e alla sosta di persone e veicoli sia imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione.

Per questo (cfr. ex multis Cass. n. 14511/2019) qualora in condominio debba attuarsi la "riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese si dovrà procedere a un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, 2° co., c.c.".

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