L'art. 1122 c.c. prevede che nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non possa eseguire opere che rechino danni alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza e al decoro architettonico dell'edificio.
Questa norma consente al condomino di dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi concreto pregiudizio agli altri condomini, salva eventuale revisione delle tabelle millesimali; si tenga conto che tale modifica non è ostacolata da un'eventuale norma contrattuale del regolamento che preveda un certo numero di unità immobiliari; l'importante è che il regolamento non vieti la suddivisione degli appartamenti.
Problemi possono sorgere quando il condomino vuole non solo dividere ma anche ampliare il suo immobile.
Tale operazione non è certo possibile mediante l'incorporazione nell'appartamento di parti comuni, comportando una alterazione della destinazione della cosa comune ed una utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri condomini (tale operazione quindi non rientra nella previsione dell'art. 1122 c. c., ma integra una tipica attività innovatrice vietata dall'art. 1102 c. c. se non autorizzata dagli altri condomini).
E se il condomino del piano terra volesse ampliare l'alloggio sfruttando la soletta del balcone dell'appartamento soprastante? L'operazione è possibile? La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 5971 del 21 aprile 2022. Per comprendere la decisione sembra utile ricordare che i balconi "aggettanti" (sporgenti dalla facciata), e le relative solette costituisco un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, e non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante.
Per tali ragioni il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.
Soletta del balcone aggettante e ampliamento dell'appartamento del condomino sottostante: la vicenda
La vicenda nasceva dal conflitto tra due condomini, uno titolare dell'appartamento al primo piano e l'altro proprietario dell'alloggio al piano terra.
Quest'ultimo nel 2017 decideva di realizzare importanti lavori finalizzati alla divisione dell'immobile in due unità immobiliari con contestuale ampliamento della proprietà esclusiva.
In particolare il condomino procedeva alla rimozione della cortina di pareti condominiali, alla costruzione di muri in aderenza alla parete condominiale, all'eliminazione totale delle tramezzature interne, all'apertura di una nuova porta d'accesso attraverso il cortile condominiale, nonché alla modifica delle facciate e della recinzione condominiali. Non solo. Per ampliare l'immobile il proprietario decideva di ancorare nuovi muri alla parte inferiore dei balconi aggettanti di proprietà dei condomini dell'appartamento soprastante.
Quest'ultimi si rivolgevano al Tribunale sostenendo che tali lavori avevano provocato - nell'immediato - gravi fessurazioni e distacchi nelle pareti del sovrastante appartamento di loro proprietà e comportavano, inoltre, un'alterazione del decoro architettonico dell'edifico nonché un pregiudizio alla sua stabilità e sicurezza, in violazione anche del regolamento condominiale.
Alla luce di quanto sopra chiedevano la condanna del condomino sottostante alla riduzione in pristino dei luoghi nello stato originario nonché al risarcimento dei danni arrecati al loro appartamento, in conseguenza dei lavori, da quantificare mediante CTU.
Soletta del balcone aggettante e ampliamento dell'appartamento del condomino sottostante: la decisione
Il Tribunale ha dato ragione agli attori. La decisione ha tenuto conto di quanto accertato dal CTU secondo cui l'originario appartamento al piano terra del convenuto è stato oggetto - con i lavori eseguiti nel 2017 - di un ampliamento e contestuale frazionamento in due distinte unità immobiliari.
L'ampliamento è stato realizzato - come è emerso dalla documentazione fotografica - sfruttando come elemento di copertura la soletta dei balconi aggettanti del sovrastante appartamento delle attrici.
Tali balconi come detto rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (ma frontalini e sottobalconi si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole).
Come ha precisato il Tribunale, se il sottobalcone non è decorativo il proprietario dell'appartamento sottostante non può utilizzare la parte inferiore della soletta per agganciare un suo manufatto senza il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante e tantomeno può utilizzarla - come avvenuto invece nel caso in questione - in funzione addirittura di un ampliamento della superficie interna tale da comportarne la sostanziale "incorporazione" nel suo appartamento (mediante avanzamento del muro perimetrale sul filo esterno di tale soletta).
Inevitabile, quindi la condanna della convenuta ad arretrare il nuovo muro perimetrale agganciato al sottobalcone nonché a risarcire le attrici per i danni arrecati al loro appartamento in conseguenza dei lavori abusivi di ampliamento realizzati.
