Questa volta si tratta della decisione del Tribunale di Reggio Calabria n. 458 del 19 aprile 2022.
Quando un fondo può dirsi intercluso? La fattispecie
L'interclusione significa che il fondo non ha un suo accesso/percorso per raggiungere la pubblica via.
Con atto di citazione il sig. X rileva che il suo fondo è intercluso e quindi indica le modalità di passaggio attraverso altri due fondi per raggiungere la pubblica via.
Il primo dei due convenuti evidenzia la mancanza della sua legittimazione passiva avendo venduto il lotto a altri ben 37 soggetti che poi si sono costituiti in condominio. Anche il secondo convenuto ha resistito alla domanda, variamente argomentandone l'infondatezza per la prefigurabilità di un tracciato più breve e meno penalizzante per il fondo servente per giungere alla pubblica via. Inoltre ha specificato un altro percorso diverso da quello indicato dall'attore perché quest'ultimo impingerebbe nel disposto di cui all'ultimo comma dell'art. 1051 c.c.
Questa norma, nel disciplinare il passaggio coattivo, ha espressamente previsto che siano "esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti" mentre il tracciato voluto dall'attore cadrebbe proprio sull'area cortilizia posta al servizio delle varie unità immobiliari in via di ultimazione e, in parte qua, destinata alla realizzazione di posti macchina essenziali per preservare la necessaria proporzione prevista, per legge e in base al regolamento edilizio vigente, con la superficie edificata.
Allargamento del contraddittorio
Viene quindi autorizzata, su richiesta dell'attore, l'integrazione del contraddittorio dei 37 proprietari che, costituendosi in causa, hanno nella sostanza aderito alle argomentazioni del secondo convenuto. Inoltre viene disposta la chiamata nel giudizio di altri condomini che non erano stati citati.
Necessità di CTU
A fronte di questi vari rinvii vengono disposte ben due CTU per l'accertamento del tracciato maggiormente idoneo a soddisfare i requisiti prescritti dal secondo comma dell'art. 1051 c.c. e la quantificazione dell'indennità dovuta ex art. 1053 c.c.
Il tribunale alla luce dell'espletata istruttoria asserisce che la domanda è fondata.
Non vi è contestazione tra le parti sul fatto che il fondo dell'attore sia effettivamente intercluso in quanto privo di alcun accesso alla pubblica via e, d'altro canto, entrambi i CTU nominati hanno accertato l'interclusione assoluta dell'immobile.
L'art. 1051 c.c.
Ciò posto, l'art. 1051 c.c. riconosce al proprietario del fondo intercluso, ovvero il fondo che è circondato da quelli altrui e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, il diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino.
Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l'accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito (cfr. Cass. n. 9392/2019; n.11123 del 2020).
Vero è che, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1051 c.c., sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti ma, sul punto, la Suprema Corte ha chiarito (cfr. Cass. n. 17156/2019) che la suddetta esenzione si applica nel solo caso in cui il proprietario del fondo intercluso abbia la possibilità di scegliere tra più fondi attraverso i quali attuare il passaggio, di cui almeno uno non sia costituito da case o pertinenze delle stesse, mentre non opera nel caso in cui, rispettando l'esenzione, l'interclusione non potrebbe essere eliminata, comportando l'interclusione assoluta del fondo conseguenze più pregiudizievoli rispetto al disagio costituito dal transito attraverso cortili, aie, giardini e simili.
Tre possibili tracciati a confronto
Nel caso di specie, all'esito del contraddittorio tra le parti, sono stati ipotizzati tre diversi tracciati idonei a garantire l'accesso del fondo intercluso alla pubblica via:
Entrambe le CTU espletate accreditano l'ipotesi "A", cioè quella indicata dall'attore, come miglior tracciato realizzabile alla stregua di entrambi i criteri indicati dall'art. 1051 c.c. e, cioè, sia sotto il profilo della maggiore brevità che del minor danno per il fondo.
La soluzione C è, dice il giudice, ormai impraticabile, essendo mutata la morfologia dei luoghi a seguito di un recente intervento edilizio.
Esaminando congiuntamente e nel dettaglio le ipotesi A e B, il tribunale osserva che entrambe prevedono il sacrificio di aree cortilizie di pertinenza dei complessi edilizi organizzati nei Condomini che sono parti del giudizio, talché l'esenzione di cui al comma 4 dell'art. 1051 c.c. deve ritenersi, nel caso di specie, inoperante, in applicazione del principio di diritto che considera preminente l'esigenza di superare l'interclusione assoluta del fondo in di proprietà attrice.
Nello specifico per l'ipotesi B, il CTU ha accertato in primo luogo che il tracciato esistente è più lungo e meno sicuro di quello di cui al percorso A (88,25 m) e risulta meno agevole per il transito di mezzi pesanti di soccorso pubblico, a causa di un maggior numero di cambi di direzione.
Il percorso A si presta meglio ad essere utilizzato come strada di accesso alla particella di proprietà dell'attore perché sfrutta un primo tratto della strada privata libera, lunga 35.00 m e pavimentata in conglomerato bituminoso, che s'innesta alla strada comunale.
Questa strada privata permette di raggiungere i due cancelli carrabili dei complessi residenziali ivi collocati.
Attraverso il cancello carrabile, posto alla fine di questa strada privata prima descritta, si accede al cortile interno, pavimentato in calcestruzzo industriale, del condominio ivi situato e, da quest'ultimo, al confine sud/est della particella dell'attore mediante un tracciato che si sviluppa per soli 53,25 m.
La futura strada in parola che, come già detto, avrà sviluppo lineare di 88,25 m ed una larghezza trasversale della carreggiata di 3,5 m, non necessita - secondo gli accertamenti peritali - di opere di realizzazione ma solo adattamenti.
Nello specifico, le opere da realizzare consistono nell'apertura del varco di ampiezza pari a 3,5 m, lungo il confine nord/est di un certo condominio.
Questi lavori comportano la soppressione di un posto auto, essendo l'area a ridosso del muro di confine destinata a parcheggio scoperto, oltre allo spostamento di un lampione e uno specchio stradale di sicurezza, ricadenti entrambi nel varco da realizzare.
Dall'accesso agli atti della relativa pratica edilizia è emerso comunque che l'area oggi utilizzata a parcheggio scoperto, su cui dovrà essere realizzato il varco di accesso alla proprietà dell'attore, è stata assentita a verde condominiale e non a parcheggio e, pertanto, la soppressione del posto auto non comporta alcuna perdita degli standard minimi normativi
Il tracciato, inoltre, garantisce la percorribilità nel doppio senso di marcia atteso che, nella prospettazione del CTU, la visibilità è garantita in entrata e in uscita lungo l'intero percorso e gli attuali limiti alla viabilità interna del condominio sono frutto di un accordo tra i condomini che non nasce dal rispetto di un vincolo normativo e/o urbanistico e, pertanto, non impedisce le modalità di realizzazione della futura servitù di passaggio a favore del fondo dell'attore.
Il CTU, inoltre, ha accertato che la futura servitù di passaggio non crea alcun ostacolo alle aperture dei garage prospicienti lo sviluppo della strada in questione, anche rispetto agli spazi di manovra.
È poi stato ritenuto impraticabile la realizzazione del percorso alternativo, di soli 67 m, previsto dalla scrittura privata prodotta dalle parti convenute, a causa della cabina di trasformazione ENEL ubicata a ridosso del muro di confine che, per come accertato dall'ausiliare dell'ufficio, è perfettamente funzionante ed alimenta l'intero complesso residenziale presente.
Il CTU ha, quindi, accertato che anche la soluzione tecnica (tombino in c.a.) prospettata dalle parti convenute nelle controdeduzioni alla bozza di perizia, è irrealizzabile sotto il profilo tecnico-normativo, perché la strada comunale si trova a una quota di + 2.00 m rispetto alla corte carrabile del complesso residenziale e la cabina ENEL (dimensioni in pianta 2.59x2.43 m), posta ad 1.33 m dai muri di recinzione, ha un'altezza complessiva di circa 2.50 m (vedi foto n. 1-2-3), quindi superiore al dislivello esistente: ne deriva che il tombino scatolare, oltre ad essere molto oneroso, andrebbe ad occupare parte dell'attuale carreggiata, con la conseguente soppressione di tre posti auto.
Infine, il CTU ha stimato che l'incremento di carico urbanistico e viario ricadente sul percorso "A" è inferiore a quello derivante dall'eventuale realizzazione del percorso "B", sulla base della densità abitativa dei complessi residenziali.
Anche se il percorso "B" presenta una lunghezza di soli 40,00 m in più rispetto al percorso "A", è stato opportunamente evidenziato che la densità abitativa del complesso residenziale di cui al passaggio della prima soluzione è certamente maggiore rispetto a quella dei complessi interessati dalla soluzione A.
Lo stesso è a dirsi per la via di esodo perché il parametro principale di confronto è anche sotto questo profilo la densità abitativa, tenuto conto che la larghezza delle carreggiate di entrambi i percorsi e pressoché uguale.
L'art. 1053 c.c.
Il legislatore ha previsto per questa fattispecie l'indennità così come stabilita dall'art. 1053 c.c.
Questa norma così dispone: "Nei casi previsti dai due articoli precedenti (cioè nei casi passaggio coattivo anche ove il fondo non sia intercluso) è dovuta un'indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio.
Qualora, per attuare il passaggio, sia necessario occupare con opere stabili o lasciare incolta una zona del fondo servente, il proprietario che lo domanda deve prima d'imprendere le opere o di iniziare il passaggio, pagare il valore della zona predetta nella misura stabilita dal primo comma dell'articolo 1038."
Venendo all'indennità spettante ai fondi serventi il CTU ha accertato, come già detto, che il tracciato del percorso "A" si sviluppa per complessivi 88.25 m ed attraversa due distinte proprietà.
Il Tribunale ha concluso affermando che l'indennità ex art. 1053 c.c. dev'essere corrisposta pro quota a favore di ciascuno dei due Condomini, determinando in modo concreto la individuale quantificazione monetaria in ragione dei disagi pratici causati all'uno e all'altro.
