Quando esiste un Regolamento condominiale che definisce l'autorimessa dell'edificio come comune a tutti i condòmini e precisa che il parcheggio spetta ai condòmini, dietro pagamento di un equo corrispettivo, la delibera con cui l'Assemblea escluda uno dei condòmini dal parcheggio, in toto o parzialmente, è nulla per difetto di attribuzione.
Con la sentenza n. 1179/2023 del Tribunale di Como ha dichiarato nulla la delibera impugnata per aver impedito ad un condòmino di utilizzare tutti i posti - auto presenti nell'autorimessa comune e attribuiti dal Regolamento.
Fatto e decisione
La causa prende avvio dall'impugnazione, a cura di Tizio, condòmino, di una delibera con la quale il Condominio aveva votato l'assegnazione dei box e posti - auto, attribuendone a Tizio solamente uno, quando Tizio era in realtà proprietario di due unità immobiliari.
Tizio spiega che il Regolamento condominiale prevedeva la proprietà comune (quindi, in capo a tutti i condòmini) di uno spazio autorimessa, nel quale erano presenti un posto auto singolo e due posti auto doppi: da questa descrizione comprendiamo, quindi, che i posti - auto totali, nel Condominio, sono 3 e permettono il parcheggio di 5 autovetture, mentre le unità immobiliari costituenti il Condominio sono 10.
Sempre a mente del Regolamento in vigore presso il suo Condominio, Tizio osserva che l'uso dei suddetti posti auto è consentito solamente ai condòmini e dietro pagamento di un corrispettivo, il quale, insieme alla durata dei turni, deve essere stabilito dall'Assemblea.
Il verbale impugnato aveva deciso l'assegnazione del posto - auto a chi, avendo partecipato al precedente sorteggio, era rimasto escluso, quindi, alle 5 unità immobiliari rimaste fuori dal sorteggio per mancanza di posti - auto in numero pari alle 10 unità, come abbiamo detto sopra.
Tizio domandava, in quella sede, di vedersi assegnati i posti - auto per due quote, essendo egli proprietario di due unità immobiliari, ma l'Assemblea non accoglieva tale richiesta, in quanto rilevava che la partecipazione doveva essere riconosciuta ai proprietari, indipendentemente dal numero di unità.
Il Condominio convenuto in giudizio si costitutiva eccependo la decadenza di Tizio dall'impugnativa, dato il mancato esercizio dell'azione nel termine di 7 giorni, la carenza di legittimazione, essendo stato presente, ma non dissenziente all'Assemblea (quindi dobbiamo dedurre che Tizio avesse votato favorevolmente circa il punto impugnato) e l'infondatezza della domanda circa la nullità della delibera, sostenendo che si trattasse di materia di competenza assembleare in quanto volta a determinare l'utilizzo dei beni, non l'attribuzione in proprietà degli stessi.
Rigettate le eccezioni di decadenza dall'impugnativa e di carenza di legittimazione in quanto condòmino presente e non dissenziente, sulla scorta del fatto che Tizio impugna la delibera per nullità, non per un vizio di annullabilità, pertanto la nullità, in quanto categoria del tutto diversa dall'annullabilità, non soggiace a termini ed è anzi imprescrittibile e può essere sollevata anche dal condòmino che abbia votato a favore della delibera che poi sottopone a critica, il Giudice esamina il merito, ovvero le ragioni di nullità della delibera.
Sul tema centrale dell'impugnativa, il Tribunale rileva come «il punto 7) del verbale impugnato è nullo per impossibilità dell'oggetto (S.U.2021/9839) da valutarsi in relazione al difetto assoluto di attribuzione; l'assemblea infatti non può deliberare su materie di cui non può disporre quali la limitazione e compressione di diritti dei singoli condomini quali il diritto al parcheggio del singolo in quanto il diritto al parcheggio è connesso a ciascuna unità immobiliare.»
Osserva il Tribunale come l'art 2 del Regolamento condominiale afferma che "sono di proprietà comune fra i vari condomini e dovranno restare indivisi e inalienabili, al servizio DI TUTTE LE UNITÀ IMMOBILIARI della casa in ragione dei millesimi di comproprietà di cui all'allegata tabella A) e B): [omissis] c) il locale ad uso autorimessa con lastrico solare (di proprietà millesimale fra i 10 condomini di cui alla tabella B).»., mentre il successivo art. 3, lettera p, cioè la clausola invocata da Tizio, afferma che "l'autorimessa comune di proprietà millesimale DI CUI ALLA TABELLA B) dispone di un posto auto singolo e di due posti auto doppi; l'uso dell'autorimessa è consentito ai soli condomini contro pagamento di un equo corrispettivo (non gratuitamente); le quote annuali e la durata dei turni devono essere deliberati in assemblea.».
Secondo il magistrato, la delibera impugnata è pertanto viziata in quanto ha disposto di assegnare una sola quota - cioè un solo posto - auto - in sorteggio a Tizio, proprietario di due unità immobiliari, così violando il suo diritto di proprietario di vedersi attribuite due quote ed a fronte del fatto che, secondo il magistrato, l'attribuzione di due quote discende dal Regolamento medesimo e dal numero di posti auto rispetto al numero di unità immobiliari, essendo il posto - auto asservito all'unità immobiliare.
All'Assemblea, nel caso di specie, spettava solamente la decisione su quanto imporre come corrispettivo per l'uso del posto auto e sulla durata del turno.
Ma non basta. Il Giudice, esercitando il potere officioso di rilievo della nullità ed avvedendosi che la delibera impugnata aveva disposto il divieto di partecipazione degli inquilini (conduttori) al sorteggio per la turnazione dei posti - auto, la dichiara nulla anche relativamente a tale deciso, in quanto la clausola regolamentare che vieta l'uso ai terzi intende escludere solamente i soggetti diversi dai condòmini, cioè dai proprietari delle unità immobiliari facenti parte del Condominio, ma detti condòmini possono usare il posto - auto sia direttamente sia indirettamente, tramite i propri aventi - causa.
Rigettata, infine, la domanda di risarcimento del danno da mancato godimento del posto - auto 'in più' avanzata da Tizio, in quanto non provata: il magistrato richiede la prova del contratto di locazione di altro posto - auto in data successiva alla delibera impugnata, prova non fornita da Tizio.
Considerazioni conclusive
Per comprendere la vicenda appena esaminata, dobbiamo necessariamente puntualizzare alcune sfumature che altrimenti rischiano di non essere considerate:
- il Condominio di cui si trattava è composto da 10 unità immobiliari ed ha uno spazio autorimessa a disposizione dei condòmini ove possono posteggiare solamente 5 autovetture;
- il Regolamento precisa che l'autorimessa rimane di natura comune a tutti i condòmini (in loro comproprietà pro indiviso, quindi), disponendo la turnazione a fronte dell'insufficienza dei posti - auto a coprire ciascuna unità immobiliare.
Sul punto, la Cassazione ha avuto così modo di esprimersi:
«È consentito all'assemblea, sulla base del potere di regolamentazione dell'uso delle cose comuni ai sensi dell'art 1136 c.c., individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano usufruire i singoli partecipanti con lo scopo di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario o prevedere il godimento a turni del bene, non è consentito se non attraverso l'unanimità dei consensi di tutti i condomini proprietari in via esclusiva delle singole porzioni immobiliari site nel condominio, deliberare clausole che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti da titoli di acquisto o da successive convenzioni. La pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del cosiddetto diritto reale di uso esclusivo su una porzione del cortile condominiale va qualificata come traslativa della proprietà della porzione stessa, cioè come costitutiva di un diritto reale d'uso o come concessione di un uso di natura obbligatoria.»(Cassaz., sent. n. 9069 del 21 marzo 2022).
Ed ancora: «la delibera assembleare che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l'uso turnario e stabilito l'impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l'area parcheggio loro riservata, [..] costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea; infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento; pertanto, l'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui - come nella fattispecie in esame - non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali.» (così, ex multis, Cass. n. 12485/2012, citata in Cassaz. ord. n. 14019 del 22 maggio 2023).
