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Giovanni1943

Un condomino può accollarsi la spesa di un altro condomino.

Come da titolo. In una casa di 3 proprietari (senza condominio) andrebbe fatto un lavoro di manutenzione del tetto.Uno dei tre non ha la possibilità di aderire alla spesa. Gli altri due sono disposti a pagare anche la sua parte. Naturalmente vogliono intstarsi la fattura e chiedere le agevolazioni del 50% come da legge. Secondo voi la cosa è fattibile. Ulteriore domanda.Mi dicono che con l'ultima(o quasi ) legge per richiedere l'agevolazione del 50 % è obbligatorio costituire il condominio (C:Fiscale ed amministratore) Vi risulta.?

Si è fattibile, basta una delibera all'unanimità, in cui si esonera dal pagamento chi non può pagare, è fatta salva così la ripartizione del costo e i due potranno portarsi in detrazione anche la spesa diviso due.

 

Con la recente Circolare n. 11/e l'Agenzia dell'Entrate fornire chiarimenti su un quesito pertinente alle “ripartizione delle spese in assenza di condominio”.

 

Il quesito.

“Il Provvedimento del 02/11/2011 del Direttore dell'Agenzia delle entrate, ai fini della conservazione della documentazione precisa che è necessaria la: “Delibera assembleare di approvazione dell'esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali e tabella millesimale di ripartizione delle spese”.

 

Si chiede se, in assenza di un obbligo giuridico di costituzione del condominio e relative tabelle millesimali, i comproprietari possano suddividere la spesa sulla base di un rendiconto che tenga conto degli importi effettivamente pagati o se sia necessario ripartire in parti uguali la spesa. Si chiede, inoltre, se tutti i comproprietari possano bonificare la spesa all'impresa sulla base delle singole fatture emesse, in quanto non sussiste il soggetto giuridico “condominio” cui fatturare”.

 

La norma di riferimento.

I soggetti che, ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, intendono avvalersi della detrazione di imposta di cui all'art. 1 della Legge 27dicembre 1997, n. 449 sono tenuti a conservare ed esibire, a richiesta degli Uffici, tra gli altri documenti, anche la: “delibera assembleare di approvazione dell'esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali e tabella millesimale di ripartizione delle spese”.

 

In questi casi la procedura prevede che, oltre ai classici documenti richiesti per ogni tipologia di detrazione (fatture, ricevute dei bonifici, ecc.), il contribuente debba essere in possesso di:

 

 

  1. delibera assembleare di approvazione dell'esecuzione dei lavori;
  2. tabella millesimale di ripartizione delle spese;

 

In alternativa, in luogo di tutta la documentazione prevista, il contribuente può utilizzare una certificazione rilasciata dall'amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti e in cui indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

 

La questione appare complessa per quegli immobili che hanno un numero di unità abitative non superiore a 8, dove non sussiste obbligo di nomina dell'amministratore.

 

Fino ad ora, tra i contribuenti e gli addetti ai lavori è stata diffusa una soluzione pratica:

 

 

  1. le spese sono divise secondo la tabella millesimale (o, in mancanza, in base alla percentuale di possesso dell'edificio, secondo un accordo di divisione firmato dai proprietari);
  2. non si è mai fatta richiesta di attribuzione di codice fiscale al condominio;
  3. non esiste nemmeno un conto corrente condominiale;

 

Volendo beneficiare delle detrazioni fiscali per lavori da eseguire su parti comuni, l'Agenzia dell'Entrate ha affermato che:

 

“si premette che, secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente “senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento” (cfr. risoluzione n. 45/E del 2008 e la giurisprudenza ivi richiamata).

Il condominio - per effetto dell'art. 21, comma 11, lettera a), n. 1), della legge n. 449/1997 - ha assunto la qualifica di sostituto d'imposta, tenuto ad effettuare la ritenuta di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura, pertanto, è necessario che lo stesso sia provvisto di codice fiscale, indipendentemente dalla circostanza che non sia necessario, ai sensi dell'art. 1129 codice civile, nominare un amministratore (circolare n. 204/E del 6 novembre 2000).

 

In presenza di un “condominio minimo”, edificio composto da un numero non superiore a otto condomini (prima delle modifiche apportate dalla legge n. 220 del 2012 all'articolo 1129 c.c. il riferimento era a quattro condomini), risulteranno comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione dell'articolo 1129 e 1138 c.c. che disciplinano rispettivamente la nomina dell'amministratore (nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).

 

Ne discende che, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni prevista dall'articolo 16-bis del TUIR, i condomini che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso.

 

Per quanto concerne i pagamenti è necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento (cfr. circolare n. 57/E del 1998), che potrà essere tratto indifferentemente sul conto corrente bancario ovvero postale di uno dei condòmini, a tal fine delegato dagli altri, o su conto appositamente istituito, demandando all'accordo degli interessati la definizione delle modalità interne di regolazione del pagamento, fermo restando il principio che la detrazione può spettare soltanto in ragione delle spese effettivamente sostenute da ciascuno e il rispetto delle altre prescrizioni stabilite dal decreto interministeriale n. 41 del 1998 e dal Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.

 

Per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile (cfr. articoli 1123 e seguenti).

 

Infine, la Circolare n. 57/E del 1998 ha chiarito che i documenti giustificativi delle spese relative alle parti comuni dovranno essere intestati al condominio”.

 

Conclusioni.

Alla luce di quanto sopra esposto e per poter usufruire della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie o sul risparmio energetico, il condominio è tenuto a chiedere l'assegnazione di un codice fiscale prima ancora di procedere coi lavori e successivamente seguire tutte le procedure previste per le detrazioni, tra cui anche quelle per i pagamenti.

 

Nello specifico, il bonifico per il pagamento dei lavori potrà avvenire da un conto corrente condominiale o in alternativa dal conto corrente di uno dei condomini a cui sarà affidato ufficialmente l'incarico del pagamento.

 

Occorre ricordare che sul bonifico dovrà risultare:

 

 

  1. il codice fiscale del condominio;
  2. ed anche il codice fiscale dell'amministratore o del condomino che effettua il pagamento;

 

La ripartizione delle spese concernenti le parti comuni avverrà secondo i millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile (art. 1123 e seguenti).

 

Ad ogni modo ciascun condomino potrà godere delle detrazioni in ragione della spesa effettivamente sostenuta.

 

In pratica, dovrebbe esserci un condomino che provvede a raccogliere il denaro dagli altri e poi esegue il pagamento all'impresa, oppure anticipa somme altrui.

 

Per ciò che concerne i documenti, ogni comproprietario dovrà conservare la delibera assembleare di approvazione dei lavori e la tabella millesimale di divisione delle spese, oppure, nei condomìni minimi privi di regolamento e tabelle, una scrittura firmata dai proprietari con cui si stabiliscono i lavori e si decide il criterio di riparto delle spese.

 

A questi documenti si aggiunge un'altra scrittura con cui si delega un condomino a eseguire i bonifici e si regola il versamento delle quote nei rapporti interni tra i comproprietari. Inoltre, non essendoci un amministratore che "certifica" le spese sostenute da ogni contribuente, è logico dedurre che ogni condomino dovrà custodire, oltre alle scritture suindicate, anche gli altri documenti (ricevute dei bonifici, fatture dei lavori, documentazione edilizia, ecc.).

 

È evidente che l'obbligo di pagare tutto da un unico conto corrente rischia di aumentare il carico di burocrazia e i rischi di errore per i contribuenti.

 

(ARTICOLO PUBBLICATO SU QUESTO SITO, MA NON HO IL LINK DIRETTO)

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Il condominio minimo e' uno solo quello formato da due condomini . Condomini con un numero esiguo di condomini (3,4,5 etc) eventualmente sarà ' piccolo condominio .

Rieccomi.Una ulteriore domanda. Il condomino che viene nominato per richiedere il C.F. Una volta chiusa questa operazione quali altre incombenze deve continuare ad avere.Considerando che altri lavori non dovranno essere più effettuati su parti comuni ?

Rieccomi.Una ulteriore domanda. Il condomino che viene nominato per richiedere il C.F. Una volta chiusa questa operazione quali altre incombenze deve continuare ad avere.Considerando che altri lavori non dovranno essere più effettuati su parti comuni ?

Nessuna.............

Scusate se ripropongo il quesito in maniera leggermente diversa. Anche se la risposta alla domanda con cui e' stato aperto questo post e' stata molto esaustiva devo sottoporvi il mio caso particolare perché secondo me c'e' molta confusione al riguardo da parte degli stessi soggetti che dovrebbero conoscere i regolamenti a menadito (amministratori, commercialisti, agenzia delle entrate ecc.ecc. si sono tutti astenuti dal darmi un'interpretazione certa delle norme).

 

Io faccio parte di un condominio composto da 12 proprietari, regolarmente costituito, con amministratore di condominio.

Per motivi personali voglio effettuare un'intervento su parti comuni condominiali e sostenerne le spese per l'intero.

Dato che trattasi di lavori per cui e' prevista la detrazione del 50% ho chiesto se ho il diritto di beneficiarne per intero e non solo in base ai miei millesimi. La risposta dei professionisti a cui mi sono rivolto e' stata circa: "dipende se chi le redige la dichiarazione dei redditi se ne prende la responsabilita' o meno". La maggior parte di loro si ferma alla norma con cui viene sancita la ripartizione delle spese secondo le tabelle millesimali, mi sapreste indicare quale norma permette ai condomini di comune accordo la deroga rispetto ad esse?

Per la prossima settimana e' stata indetta l'assemblea con cui verranno appaltati i lavori di cui mi assumo l'onere del pagamento,

e vi sarei molto grato se mi spiegaste dettagliatamente cosa devo far mettere a verbale e far deliberare per non perdere il diritto di godere del totale della detrazione.

 

E' responsabilita' dell'amministratore rilasciarmi un documento in cui dichiara che avendo pagato per intero ho diritto alla detrazione per l'intera quota?

 

Grazie per la risposta.

Purtroppo, trattandosi di intervento di manutenzione di competenza del condominio, in quanto relativo a parti comuni, pur supportando integralmente la spesa, potrai usufruire del beneficio fiscale limitatamente alla parte di essa riferibile alla quota a te imputabile sulla base della tabella di ripartizione millesimale. Così si è espressa l'AdE, con la ris. n. 264 del 25 giugno 2008, con riferimento a spese sostenute da un solo condòmino per l'installazione di un ascensore (riconducibile nella categoria di manutenzione straordinaria e ritenuto anch'esso oggetto di "proprietà comune").

Pertanto, l'amministratore NON può e non DEVE certificarti di aver sostenuto l'intera spesa.

  • Confuso 1

La ris. n. 264 del 25 giugno 2008 dell'Ade fa riferimento ad un intervento effettuato senza preventiva delibera condominiale.

In presenza di una delibera in cui il singolo condomino esonera gli altri dal pagamento dell'intervento (quindi in deroga al regolamento di ripartizione delle spese) cambierebbe qualcosa o bisognerebbe comunque fare riferimento alle tabelle millesimali? Se si volesse far girare l'economia (e mi pare che in questo periodo ce ne sia la necessita') basterebbe, a mio avviso, invogliare la gente a spendere (mi sembra assurdo che in assenza di condominio, se c'e' l'accordo tra chi paga e chi no, si possa detrarre il 50% mentre in presenza del condominio si debba beneficiare solo della propria parte in base ai millesimi). Penso di non essere l'unico (in Italia) disposto a fare delle migliorie sulle parti comuni se solo venisse incentivato a dovere dal punto di vista fiscale. Probabilmente il mio e' un caso particolare e io sono un marziano (che paga per gli altri).

In teoria, se non ci fosse duplicazione delle detrazioni, la risposta potrebbe essere sì. Ma giusto in teoria. Il punto non è che ti accolli la spesa, ma che chiedi la fruizione della detrazione, che di solito spetta all'immobile. Peraltro, potresti formulare un quesito online all'AdE, prospettando una scrittura privata per la cessione del beneficio ex detrazione. Se il sistema è saturo di domande (specialmente durante il fine settimana), insisti.

Tentero' di porre un quesito direttamente all'AdE. Secondo me pero' il problema della duplicazione delle detrazioni e' da escludere in quanto i condomini possono beneficiare delle detrazioni solo in base alle spese effettivamente sostenute da ognuno. Di conseguenza un condomino che non paga la sua (teorica) quota non puo' in ogni caso fruire delle detrazioni, anche se il bonifico parlante e' stato emesso dal conto corrente condominiale. Giusto?

La risposta al quesito che ho posto all'Ade fa riferimento alla risoluzione n. 264 del 25/06/2008 (il contribuente potra' usufruire del beneficio fiscale limitatamente pero' alla parte di spesa riferibile alla quota a lui imputabile sulla base della tabella condominiale di ripartizione millesimale) come gia' affermato da Dolores.

 

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