Quando la futura compravendita di un immobile è pubblicizzata e gestita da un'agenzia immobiliare, è a questa che il venditore ha affidato il compito di intercettare gli eventuali compratori, promuovendo il bene e le sue caratteristiche. L'agente avrà, altresì, il dovere di condurre gli interessati alla visita dell'immobile.
Se uno dei visitatori dovesse essere seriamente attratto dall'affare, si arriverebbe, quindi, alla sottoscrizione della proposta di acquisto. Quest'ultima, se accettata, configurerebbe un preliminare di compravendita a tutti gli effetti.
Ebbene, la firma di un preliminare è un presupposto sufficiente per configurare in capo al mediatore il diritto alla provvigione? In caso affermativo, sarebbe possibile rimandare ogni pagamento alla data del successivo contratto definitivo? Inoltre, è possibile condizionare il diritto alla provvigione del mediatore all'effettiva stipula del rogito notarile?
Ha risposto a queste domande la recente sentenza della Corte di Cassazione n. 2359 del 24 gennaio 2024 concludendo, almeno per ora, una diatriba sorta tra l'agenzia immobiliare e il promittente acquirente in merito al diritto alla provvigione del mediatore, nell'occasione, disatteso.
È opportuno, però, approfondire l'argomento.
Compravendita immobiliare: quando sorge il diritto alla provvigione del mediatore?
In tema di provvigione dovuta al mediatore di una compravendita immobiliare, la norma di riferimento è, senza alcun dubbio, l'art. 1755 cod. civ., secondo il quale il diritto dell'agente sorge al momento della conclusione dell'affare frutto della sua intermediazione "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento".
Ebbene, per pacifica opinione giurisprudenziale, nell'occasione non smentita, ma semmai confortata dalla sentenza in commento, la disposizione in questione deve essere interpretata nel senso che per affare è più che sufficiente considerare la sottoscrizione di un preliminare.
Con il compromesso, infatti, il promissario acquirente e il promissario alienante sono già vincolati, si obbligano alla firma del rogito definitivo e possono agire versa l'altra parte, se inadempiente. Insomma, si tratta di un affare a tutti gli effetti, evidentemente, frutto del contatto avvenuto per il tramite del mediatore. "La giurisprudenza di questa Corte ha reiteratamente affermato che nel contratto di mediazione il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando questi sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita (Cass. n. 20132/2022; Cass. n. 22273/2010)".
In ragione di quanto appena affermato, a partire dalla sottoscrizione del preliminare, le parti della futura compravendita devono riconoscere all'agenzia la provvigione pattuita all'interno dell'incarico di mediazione.
Presupposti per esercitare l'attività di mediazione.
Compravendita immobiliare: la provvigione del mediatore può essere condizionata?
Secondo la comune interpretazione dell'art. 1755 cod. civ., la firma di un contratto preliminare di compravendita, a cui le parti sono giunte con l'intermediazione di un agente, è un momento sufficiente per riconoscere il diritto alla provvigione in capo al mediatore. Secondo questa regola, quindi, non è necessario attendere la stipula del rogito.
Non è, inoltre, nemmeno rilevante se le parti, ad esempio per un ripensamento o per un inadempimento, risolvono il contratto.
Detto questo, nel rispetto della libera volontà dei contraenti, nulla toglie che il venditore, così come il proponente l'acquisto, si accordino con l'agenzia per il pagamento della provvigione a determinate condizioni, con ciò derogando all'articolo del codice civile.
Ad esempio, potrebbero rimandare il versamento alla data dell'atto notarile oppure potrebbero stabilire che la provvigione sia sospensivamente condizionata al rogito oppure ad un altro evento (per esempio, l'ottenimento del mutuo da parte del promittente compratore) "ben possono le parti sottoporre il diritto alla provvigione ad una condizione, come nel caso in cui al preliminare di vendita concluso con l'intervento del mediatore sia apposta una condizione sospensiva… da ultimo Cass. n. 17919/2023, che individua un'ipotesi di condizione opponibile al mediatore nel contratto preliminare condizionato alla circostanza che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito)".
Passando, quindi, al caso oggetto della sentenza in commento, secondo la valutazione operata dalla Cassazione, il promittente acquirente si era accordato col mediatore per procrastinare il pagamento del suo compenso in corrispondenza della stipula dell'atto notarile. Non era stata, invece, prevista alcuna condizione sospensiva.
Pertanto, secondo l'interpretazione del contratto offerta dagli Ermellini, il pagamento della provvigione non era condizionato alla sottoscrizione del rogito, nell'occasione mai stipulato, ma era stato, semplicemente, rimandato ad un momento successivo al preliminare.
Per questa ragione, la Corte ha cassato la sentenza della Corte di Appello che era stata di parere opposto sulla questione.
