Allorché il proprietario, per la vendita del proprio immobile, si affida ad un'agenzia, quest'ultima si attiva per promuovere il bene e le sue caratteristiche allo scopo di attirare il maggior numero di potenziali acquirenti.
Ciò, ovviamente, non significa che il mediatore è autorizzato a mentire o ad indurre in inganno il futuro compratore, conducendolo ad un affare poco conveniente. L'agente immobiliare, infatti, sarà sempre tenuto ad agire secondo correttezza e buona fede nei riguardi di tutte le parti, ivi compreso l'eventuale acquirente.
In caso contrario, quest'ultimo potrebbe qualificare tale comportamento come un inadempimento e, in ragione di ciò, potrebbe negare ogni compenso all'intermediario.
È accaduto qualcosa del genere nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Firenze n. 2100 del 07 luglio 2023. In tale contenzioso, alla domanda attorea di un'agenzia immobiliare diretta ad ottenere la provvigione per una determinata attività d'intermediazione, la parte convenuta ha eccepito la condotta scorretta del mediatore.
In particolare, secondo la tesi difensiva, l'agenzia aveva fornito delle informazioni ingannevoli sulla possibilità di ottenere un bonus fiscale sugli immobili in vendita, in realtà non ottenibile.
Pertanto, all'ufficio toscano è spettato il compito di stabilire se la richiesta del compenso era legittima nonostante ciò.
È bene, però, approfondire il tema del diritto alla provvigione del mediatore.
Provvigione mediatore: cosa dicono la legge e la giurisprudenza?
Chi affida all'agenzia immobiliare la promozione e la vendita del proprio immobile deve essere consapevole che, alla conclusione dell'affare, al mediatore dovrà essere riconosciuto un compenso.
Si tratta della cosiddetta provvigione a cui fa riferimento anche il codice civile «Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 cod. civ.)».
In particolare, si parla di compenso in tutti quei moduli che, ai fini dell'incarico d'intermediazione, l'agente sottopone alla firma del venditore e del potenziale acquirente. All'interno di questi documenti, fatta eccezione per i casi in cui le parti si accordino diversamente, la provvigione del mediatore è legata ed è dovuta, secondo la percentuale stabilita, alla firma del contratto preliminare di compravendita.
In pratica, ciò avviene quando la proposta del futuro acquirente, formulata in agenzia successivamente alla visita dell'immobile e al gradimento del medesimo, incontra l'accettazione e la sottoscrizione del venditore.
In tale momento, infatti, si conclude, a tutti gli effetti, un preliminare e, contestualmente a questo, scatta il diritto alla provvigione del mediatore.
L'affermazione anzidetta trova il pieno conforto nella giurisprudenza sul tema, secondo la quale il compenso dell'agenzia immobiliare è dovuto a prescindere dal rogito notarile e dalle tempistiche necessarie per stipularlo.
Per la magistratura, il preliminare è un contratto sufficiente a vincolare le parti, visto che le obbliga alla futura compravendita.
Esso, perciò, deve considerarsi un affare sufficiente a far sorgere il diritto alla provvigione, se è stato concluso per l'effetto dell'attività d'intermediazione svolta dall'agenzia «La giurisprudenza di questa Corte ha reiteratamente affermato che nel contratto di mediazione il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando questi sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita (Cass. n. 20132/2022; Cass. n. 22273/2010)».
Preliminare di vendita ed effetti del possesso anticipato
Agenzia pubblicizza immobile con bonus fiscali non accessibili: è scorretta?
Se l'agenzia immobiliare promuove la vendita di un bene, prospettando la possibilità di accedere ad alcuni bonus fiscali all'esito dell'acquisto, con buona probabilità si tratta di un'informazione ricevuta dal venditore, imputabile a questi e che il compratore ha il dovere diritto di verificare, a prescindere dalla pubblicità che lo ha attratto.
Se poi, come nel caso in commento, nell'annuncio è precisato proprio quest'aspetto, cioè che si tratta un elemento informativo e che, in nessun caso, sarà oggetto di vincolo contrattuale, non è possibile negare la provvigione al mediatore allorché l'acquirente non riesca ad ottenere alcuno sgravio.
L'agente immobiliare non ha la competenza per valutare l'accessibilità a un bonus «la normativa in materia di superbonus esula, per la sua complessità, dalle competenze e conoscenze medie di un mediatore immobiliare».
All'intermediario non gli si può, perciò, imputare alcuna responsabilità se, all'esito della vendita, il compratore non potrà sfruttare alcun vantaggio fiscale.
Pertanto, una volta fornite tutte le informazioni sul bene e i documenti per valutare la convenienza dell'affare, non si può dire che il mediatore sia stato scorretto e che gli si possa negare la provvigione alla firma del preliminare.
