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ConteManu

Delibera Lavori Straordinari antecendenti acquisto immobile

Buon pomeriggio,

sono nuovo del portale e volevo complimentarmi con i gestori in quanto è strutturato davvero bene, ricco di informazioni importanti e delucidazioni su molte delle domande che un inquilino si pone; Davvero un ottima idea!

Ma veniamo al mio quesito, che spero innanzitutto sia nella sezione giusta, ma soprattutto di facile comprensione data la situazione un pò particolare;

 

Innanzitutto mi presento, mi chiamo Emanuele, ho 29 anni, sono di Bari e ho acquistato dopo una lunga e intensa trattativa con il venditore, un bel appartamentino in un comune qui vicino di c.a.120mq su due livelli, Piano Rialzato e Seminterrato;

da premettere che non ho ancora messo piede in casa dopo l'atto avvenuto il 14/10, in quanto ho lasciato il vecchio proprietario all'interno fino al 15/01/2020 per permettergli di fare le cose con comodo e traslocare nel suo nuovo immobile (chiaramente tutto riportato sull'atto con eventuale penale a suo carico di 50€ al dì nel caso non si attiene a questo patto);


Parte fondamentale della trattativa, erano i lavori straordinari già deliberati in data 04/10/2018, a carico del venditore, riportato in questi termini sull'atto notarile: "La parte alienante garantisce, inoltre, che fino alla data di consegna, l'unità immobiliare è libera da oneri condominiali pregressi anche inerenti a lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria già deliberati, ad eccezione del lavori deliberati in data 4 ottobre 2018 (consistenti in opere di manutenzione straordinaria) le cui spese restano a carico della parte venditrice."

 

Allegata all'atto inoltre, la delibera da parte dell'amministratore dove specifica che, il vecchio proprietario, era alla data della stipula, in piena regola con i pagamenti ordinari, e aveva versato per i lavori straordinari la prima rata relativa ai terrazzi, e la seconda relativa alle facciate; mancava solo la terza che riguardava passo carrabile e cortile; (vado a memoria perchè non ho la carta qui con me al momento)

 

Veniamo al problema, cosa è accaduto:

 

Verso metà Luglio 2019, l'impresa che ha iniziato i lavori dei terrazzi (la stessa che AVREBBE proseguito con i successivi lavori già deliberati per l'anno 2020 e 2021), ha deciso bene di fare una vera e propria genialata!

Una volta "scoperchiato" il palazzo, quindi tolte le protezioni con relative guaine ecc.,essendo un bel venerdì soleggiato,i signori hanno lasciato tutto il weekend il palazzo scoperto; chiaramente vi lascio immaginare cosa sia successo la domenica; c'è stata una bomba d'acqua e i poveri condomini del secondo (nonchè ultimo piano), si sono muniti di ombrello e secchiello e hanno iniziato a spalare acqua da dentro le loro abitazioni;

Chiaramente questa brillante idea dell'impresa, gli è costata proprio lo svolgimento dei lavori che sono stati interrotti;

Al momento è in atto una causa nei confronti di tale ditta da parte dei condomini dell'ultimo piano.

 

In quel periodo, il sottoscritto era chiaramente all'oscuro della vicenda, ancora in trattativa con il vecchio proprietario che naturalmente non ha minimamente informato me, ne tanto meno l'agenzia che mi ha seguito per tutto il percorso (almeno cosi dicono dal canto loro); e nel silenzio tutto è proseguito.

 

Vi comunico un ulteriore particolare, ci sono 2 condomini Morosi (chiaramente nessuno mi aveva informato, e sinceramente non so se sarei dovuto essere io ad informarmi su questo) di cui uno, che è il costruttore dell'immobile, proprietario di 2 cantinole quindi con dei millesimali ridicoli ma non vuol contribuire in nulla, e un'altro che ha i millesimali più alti dell'intero condominio, il quale si è dichiarato fallito e da poco risulta non essere più proprietario dell'immobile ma solo custode. L'immobile in questione si trova esattamente 2 piani sopra di me e chiaramente è Moroso per queste spese straordinarie.

 

Spero che la storia sia chiara fino a questo punto, non sono un ottimo scrittore ne tanto meno sono dell'umore giusto al momento in quanto frustrato dalla situazione appena descritta;

 

Vengo alle domande che spero ricevano vostra cordiale risposta, facendovi comunque presente che sto cercando un legale che mi segua in questa faccenda. 

 

La nuova delibera dei terrazzi, è avvenuta alla mia presenza 1 settimana c.a. dopo l'atto notarile e in seduta hanno deciso per una nuova impresa e di proseguire per Trance non più con un unica soluzione; Cioè quest'anno i terrazzi (che inizieranno a ristrutturare i primi di Dicembre per 60gg; mai vista na cosa del genere) l'anno prossimo le facciate e fra 2 anni il resto.(con probabile cambio di impresa ad ogni trance)

 

Chi paga ora? La dicitura sull'atto relativa alla delibera iniziale dei lavori ha validità o è carta straccia?

 

E per i morosi di cui non sapevo nulla, posso fare qualcosa? O sono stato "leggero" io in questa situazione e ne devo pagare le conseguenze?

E' vero che a pagare sono i condomini sottostanti i morosi per i lavori del tetto, e non tutti i condomini in millesimali? O questo accade solo in condomini dove i palazzi sono divisi? (il mio palazzo è un unico blocco di 9 unità abitative)

 

Tutto ciò che riguarda la vecchia impresa, spese legali, spese dei pochi lavori che avevano effettuato, spese per l'ingegnere, a carico di chi saranno?

Scusate per le tante domande, ma credetemi, vengo da una bella casetta indipendente con la mia Mamma e dopo nemmeno un mese che ho acquistato in un condominio vorrei soltanto scappare. Ho partecipato a 2 riunioni condominiali dove sono venuto a conoscenza di tutto ciò e personalmente non pensavo che, diventato condomino, sarei dovuto essere preparato in Legge, Architettura, Ingegneria, ecc.

 

Nel mio piccolo ho sempre sognato di avere un immobile tutto mio, e vedersi crollare questo sogno, trasformato in un incubo è demotivante. 

 

Per me era chiaro fin dall'inizio che sarei entrato in possesso dell'immobile completamente pulito da ogni problema e spesa straordinaria, (l'annuncio dell'agenzia citava proprio questo!"immobile con spese straordinarie di ristrutturazione a carico del venditore già deliberate!") ma adesso non mi sembra cosi. A quest'ora dovrei solo pensare alle misure da prendere per comprare una bella cucina nuova, e non a tutte queste problematiche! 

 

Torno a scusarmi per essermi dilungato, e spero di essere stato quanto più chiaro possibile;

Ringrazio anticipatamente chiunque possa fornirmi delucidazioni in merito, anche solo in parte.

 

 

 

Vicenda intricata. Andiamo per gradi.

 

1. spese per lavori di manutenzione straordinaria:

allora, il fatto che si sia reso necessario un cambio di ditta a seguito dell'insorgenza del contenzioso, a mio parere non cambia il valore della garanzia (purché non vi sia un sostanziale aumento dei costi). Tale garanzia, fossi il legale del tuo venditore, la limiterei solo ai lavori per come previsti e non al risarcimento del danno conseguente all'imprudenza del cantiere scoperto. 

 

2. Morosi

la risposta qui è meno facile. A mio parere, la dicitura con la quale si dichiara che non vi sono oneri condominiali residui, dovrebbe estendersi in qualche modo anche alle morosità. Inoltre, se queste sono molto consistenti, ritengo fosse onere del venditore dirtelo. Non facendolo, potrebbe essere venuto meno a quella "buona fede" richiesta nell'ambito delle trattative contrattuali. Tu, oggettivamente, non avevi modo di saperlo, dal momento che l'amministratore non avrebbe potuto rilasciarti informazioni dirette.

 

3. Spese legali

Non ho capito bene le tempistiche, ma se l'azione legale è stata intrapresa prima delle dichiarazione rilasciata dall'amministratore circa gli oneri condominiali, in quella stesse sede doveva dare notizia anche della lite in corso. In questo senso potrebbe esserci una responsabilità concorrente, sia del venditore che dell'amministratore. Se la dichiarazione è stata rilasciata prima, allora era onere del venditore chiedere un aggiornamento alla luce dei fatti che lui non poteva non conoscere o, quantomeno, avrebbe dovuto mettertene a parte.

 

4. Pagamento parziale della colonna coperta

ConteManu dice:

E' vero che a pagare sono i condomini sottostanti i morosi per i lavori del tetto, e non tutti i condomini in millesimali? O questo accade solo in condomini dove i palazzi sono divisi? (il mio palazzo è un unico blocco di 9 unità abitative)

Non ho ben capito questa affermazione e necessito di qualche chiarimento. Se si tratta di lavori al tetto (e non  singole terrazze), la quota morosi viene ripartita tra tutti coloro che sono coperti dal tetto se questo è unico (anche quelli a falde si considerano unici, ma comunque non ne ho mai visto uno né a Bari né dintorni).

Se, invece, ci sono più livelli, bisognerebbe capire. In quel caso si potrebbe ipotizzare - per la sola quota "terrazza" - di coinvolgere la sola colonna coperta dalla terrazza. E' evidente, però, che questa eventuale limitazione non vale per le altre spese ordinarie, non essendosi alcuna parzialità del condominio in tal senso per quelle spese comuni a tutti (anche in ipotesi di divisione per scale).

 

 

Quanto al resto capisco la frustrazione, purtroppo la vita in condominio è fatta di compromessi. Personalmente ti consiglio di farti assistere in questa vicenda da un legale, perché sono varie le cose da tenere a mente, specie in tema di contestazioni al venditore. Occhio a non incorrere in eventuali decadenze.

  • Grazie 1

Avvocato grazie mille della risposta esauriente e davvero tempestiva!

 

Cerco di risponderle il più chiaramente possibile ai vari punti da lei gentilmente descritti:

 

1. Spese per lavori di manutenzione straordinaria: 

L'aumento del costo dell'impresa non è totalmente quantificabile, in quanto come descritto nella mia scrittura iniziale, il condominio ha deciso di procedere per STEP, quindi ora si inizia con i Terrazzi, e nei prossimi anni ci sarà delibera per le altre parti del palazzo. Il primo step che è stato deliberato comunque, porta in base ai millesimali un incremento di c.a. 1000€ rispetto alla precedente impresa se non vado errato.

Quindi dice che il danno scaturito dall'imprudenza della vecchia impresa, non grava sul vecchio proprietario in quanto possessore dell'immobile all'epoca dei fatti?

 

2. Morosi

Pienamente d'accordo su quanto dice, difatti io in tal senso mi sento completamente raggirato, soprattutto considerato che il suddetto Moroso è direttamente sulla mia "TESTA" (vedi punto 4)
Il problema è che tale condomino, non risulta moroso in quanto i lavori come già detto sono stati interrotti e rettificati, quindi non avendo ancora pagato nessun condomino, non credo risulti moroso! Ma è palese a tutti quanti che lo stesso non parteciperà alle spese di ristrutturazione, da diverso tempo ormai! Di fatti in merito alla vecchia delibera risulta in più Assemblee citato lo stesso, nel punto del giorno, per decidere in merito alla sua situazione come procedere e come eventualmente ripartire i costi a suo carico che non potrà sostenere! Quindi a mio parere il venditore ha comunque omesso il fatto. (spero di non sbagliarmi)

Il notaio invece, poteva essere informato in tal senso dall'amministratore? O comunque non avrebbe avuto accesso a tale informazione?

 

3. Spese legali

A quanto ho potuto apprendere in merito,(chiaramente dovrò informarmi meglio) solo i condomini dell'ultimo piano hanno avviato delle procedure tramite i loro Avvocati, e non tutto il condominio. Resta però il fatto che l'impresa aveva iniziato i lavori e ha sostenuto dei costi, quindi certamente in qualche modo cercherà di rifarsi sul condominio pur probabilmente perdendo in partenza! Ma credo che sicuramente ci saranno delle spese in tal senso da sostenere... Spetteranno a me, che all'epoca non ero nessuno, o al vecchio proprietario in quanto tale quando accaduto il fatto?

 

4. Pagamento parziale della colonna coperta

Trattasi ahimè di singole terrazze, e come descritto precedentemente, la terrazza che coprirebbe me (Piano Rialzato e Seminterrato) appartiene al Moroso ( che tra l'altro in seduta all'ultima riunione straordinaria tenutasi ieri, interveniva segnalando infiltrazioni nel suo appartamento e confermando più volte che lui non fosse più proprietario ma custode) e l'amministratore, ha più volte ripetuto che le quote che saranno sostenute dai condomini paganti, saranno a fondo perduto in quanto il più citato Moroso/Fallito non è legalmente perseguibile ne Proprietario di alcun che. ( un altro condomino ha voluto precisare che saremo io e l'inquilina subito sopra di me a sostenere il costo dei lavori di questo terrazzo, quindi lo sapeva perfettamente anche il vecchio proprietario)

Mi sento raggirato. Capisco che uno si dovrebbe informare bene prima di acquistare un immobile, ma come avrei potuto farlo in tal senso? Se il vecchio proprietario non dovesse riconoscere tutto questo, potrei procedere legalmente in qualche modo?

 

La ringrazio nuovamente per la disponibilità, e per concludere le rispondo che, chiaramente la vita condominiale è fatta di compromessi; ma è anche vero che quando sei ignaro di tutti i problemi legati all'immobile da te acquistato, garantito dall'agenzia pagata profumatamente, da un atto notarile che dovrebbe tutelarmi e sempre pagato adeguatamente, aggiungo anche un consulente finanziario che ti segue per tutto l'iter, e scopri solo in Assemblea straordinaria tutto il caos che c'è dietro, e che rischi di pagare cose della quale non avevi minimamente idea e che ti erano state garantite, è come acquistare una Ferrari, GARANTITA, e spendere tutti i risparmi per sistemargli il motore, restando impossibilitato pure a fargli rifornimento!

Spero la metafora sia chiara😅

 

Infine aggiungo che sto cercando un legale che mi segua, e che al momento è l'unico pagamento che mi è stato richiesto è un riparto dell'onorario dell'Avvocato, in merito alla redazione del contratto d'appalto relativo alla prima Trance deliberata in mia presenza. Ma anche l'amministratore mi è sembrato titubante su chi dovesse saldare l'importo, difatti ha mandato mail sia a me che al vecchio proprietario, apponendo sul riparto entrambi i nostri Cognomi.

 

Grazie mille ancora e buona serata!

Modificato da ConteManu
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