#1 Inviato 22 Novembre, 2021 Buongiorno a tutti. Apro una nuova discussione in merito alla problematica Locatore con più di due unità immobiliari. Ho appreso da voi che il conduttore può farsi carico di effettuare i soli lavori trainati. Un amministratore di condominio, dopo essersi interfacciato con il proprio commercialista in merito a quanto sopra scrive quanto riportato dal commercialista. con riferimento a quanto richiesto segnalo quanto segue: Un soggetto può accedere al super-bonus 110% se esegue su un immobile residenziale sia i lavori trainanti che i lavori trainati => non è possibile usufruire della detrazione 110% per lavori trainati se lo stesso soggetto non ha eseguito direttamente anche i lavori trainanti => non è possibile pertanto che il proprietario sia titolare della detrazione per lavori trainanti e l’inquilino sia titolare della detrazione per lavori trainati sullo stesso appartamento. In linea teorica anche l’inquilino potrebbe essere titolare della detrazione per lavori trainanti condominiali e per lavori trainati sulle parti private => di solito però tutti i contratti di locazione stipulati non prevedono mai la clausola che sono a carico dell’inquilino tutti i lavori di manutenzione sia ordinaria che straordinaria. => la regola è: a. lavori di manutenzione ordinaria a carico dell’inquilino b. lavori di manutenzione straordinaria a carico del proprietario Se nel caso specifico non esiste un contratto di locazione registrato che prevede che tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sono a carico dell’inquilino => sarà possibile unicamente far detrarre al solo proprietario le spese trainanti condominiali e, nel caso in cui il proprietario abbia già usufruito del 110% per lavori trainati su altre 2 unità immobiliari, potrà optare per: a. Fare solo i lavori trainanti condominiali b. Sfruttare eventualmente solo il 50% per i lavori trainati A nostro parere non è opportuno che un inquilino sia titolare sia delle spese di manutenzione straordinaria “trainanti” sia delle spese di manutenzione straordinaria “trainate”, in modo particolare in assenza di un contratto di locazione già registrato che preveda espressamente a carico dell’inquilino il sostenimento di tutte le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie Resto a disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti e porgo cordiali saluti. Cosa ne pensate?......
#2 Inviato 22 Novembre, 2021 La relazione fra trainanti e trainati non mi sembra così determinante: nel caso di comproprietà di una appartamento fra coniugi, se il marito sostiene i costi per le parti comuni e la moglie per quelli privati, non possono accedere al superbonus? Per quanto riguarda il contratto di locazione: nei documenti di prassi di AdE non c'è scritto che debba essere inserita nel contratto la clausola che sono a carico dell'inquilino le spese straordinarie. E' vero che solitamente le spese straordinarie sono sostenute dal proprietario, ma è anche vero che esiste una pattuizione sempre possibile, cioè in qualsiasi momento se i due sono d'accordo possono stabilire che alcune spese siano sostenibili da uno piuttosto che dall'altro. Che l'inquilino possa detrarre è anche stabilito per gli interventi di ristrutturazione (50%): se fosse sempre stato necessario il contratto d'affitto con apposita clausola....addio detrazione. AdE chiede che all'atto dell'inizio dei lavori esista in contratto validamente registrato e che il proprietario dia l'assenso all'intervento. Questo è un interpello che indica il pensiero di AdE (pag. 6): https://www.fiscoetasse.com/index.php/files/11199/risposta-interpello-n16-7gennaio-2021.pdf Nell'interpello è richiamata la circolare 24/2020, che a proposito dei requisiti così dispone: Ai fini della detrazione, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, ovvero da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata nei modi e nei termini previsti dal decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. In particolare, i soggetti beneficiari devono: a) possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie); b)detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Al fine di garantire la necessaria certezza ai rapporti tributari, la mancanza di un titolo di detenzione dell’immobile risultante da un atto registrato, al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, preclude il diritto alla detrazione anche se si provvede alla successiva regolarizzazione. Come puoi leggere anche gli usufruttuari possono accedere alla detrazione, pure anche gli usufruttuari solitamente non sostengono i costi di manutenzione straordinaria. Mi sembra evidente che sia la pattuizione fra i soggetti (per cui chi sostiene le spese è una parte, piuttosto che l'altra) che rende possibile la detrazione Mi sembra che il commercialista voglia blindarsi, ma in modo un po' eccessivo. In sostanza: se cio' che sostiene è una sua libera interpretazione, vabe'; se si basa su documenti di prassi meglio se li fornisse, così impariamo qualcosa tutti..🙂
#3 Inviato 23 Novembre, 2021 Danielabi ti ringrazio molto, sei sempre precisa ed esaustiva. Complimenti davvero. Posterò eventuale riscontro.
#4 Inviato 23 Novembre, 2021 etienne dice: Danielabi ti ringrazio molto, sei sempre precisa ed esaustiva. Complimenti davvero. Posterò eventuale riscontro. Grazie a te. 🙂
#5 Inviato 23 Novembre, 2021 Posso chiedere altra cosa velocissima? Piccolo problemino con un conduttore. Vengono ad essere installati pannelli solari e per la pratica gse ci chiedono soldi. Ho chiesto al Conduttore di corrispondere l'importo richiesto per la parte pannelli considerato che ne beneficia attivamente. Inizialmente ha confermato ma ora si rifiuta di pagare. Tralasciando importi e quant'altro, il professionista ritiene che non vi sia "una regola" quindi chiunque tra conduttore e Locatore può pagare. Considerato inoltre che la seconda quota da corrispondere è relativa ai kwh in uso mi sembra strano che debba essere il Locatore a dover corrispondere tale cifra. Che ne pensi?
#6 Inviato 23 Novembre, 2021 🤔 considera che non ho mai dovuto affrontare pratiche per impianti fotovoltaici, per cui il mio parere è un semplice ragionamento basato solo sulla mia logica... L'impianto fotovoltaico è di proprietà di una persona che accede ai benefici di Stato. A mio parere chi beneficia di tariffe agevolate o intasca incentivi a qualsiasi titolo, è tenuto a sostenere le spese. Scusami, ma non ricordo se l'impianto serve solo il tuo appartamento o è condominiale. Se serve solo il tuo appartamento rientra fra i trainati e costi e benefici saranno a carico dell'inquilino; se è condominiale costi/benefici sono a carico tuo. @condo77 ha installato un fotovoltaico, quindi conosce le procedure, vediamo che dice.
#7 Inviato 23 Novembre, 2021 Danielabi dice: @condo77 ha installato un fotovoltaico, quindi conosce le procedure, vediamo che dice Io installo e pago tutto a nome mio, visto che l'appartamento non è attualmente locato. Se in futuro lo locassi, naturalmente non chiederò rimborsi al conduttore per i pannelli, il suo vantaggio di una minor spesa elettrica verrà compensato da un affitto leggermente più alto (o cmq da una maggior appetibilità dell'appartamento a parità di canone). Diverso il caso di Etienne, dove il conduttore già c'è e il canone non varia a seguito dell'installazione dei pannelli, mentre è evidente come il conduttore ne abbia un beneficio in termini di risparmio di elettricità prelevata dalla rete. A mio avviso si tratta di accordarsi prima su chi debba sostenere eventuali costi. Sono cmq costi suscettibili di agevolazione fiscale, quindi la cosa più semplice è che li paghi il proprietario il quale poi li recupererà in sede di cessione del credito fiscale (sempre che non sfori i massimali di spesa).
#8 Inviato 24 Novembre, 2021 Nel mio caso, il conduttore si è fatto carico dei lavori trainati per il bonus 110 in cui era previsto il fotovoltaico a servitù esclusiva dell'immobile. Al telefono avevo parlato all'affittuario dei costi da sostenere irrisori, circa 240,00 euro. Inizialmente ha detto SI ma poi si è rifiutato di pagare. Non voglio discutere per 240 euro ma volevo appunto leggere il vostro pensiero per capire se avevo ragionato correttamente, ovvero; ne trai vantaggio solo tu, paga tu. Se avesse rifiutato da subito probabilmente non avrei aderito all'installazione dei pannelli. Amen.
#9 Inviato 24 Novembre, 2021 etienne dice: Nel mio caso, il conduttore si è fatto carico dei lavori trainati per il bonus 110 in cui era previsto il fotovoltaico a servitù esclusiva dell'immobile. Al telefono avevo parlato all'affittuario dei costi da sostenere irrisori, circa 240,00 euro. Inizialmente ha detto SI ma poi si è rifiutato di pagare. Non voglio discutere per 240 euro ma volevo appunto leggere il vostro pensiero per capire se avevo ragionato correttamente, ovvero; ne trai vantaggio solo tu, paga tu. Se avesse rifiutato da subito probabilmente non avrei aderito all'installazione dei pannelli. Amen. Ma quindi la pratica del fotovoltaico è tutta a nome suo (fatture, bonifici, credito fiscale)? In tal caso è corretto paghi anche i 240 €, sui quali avrà l'agevolazione del 110%, mentre per te sarebbe un costo netto non agevolato.
#10 Inviato 24 Novembre, 2021 Quindi secondo te avrebbe diritto al rimborso di questi soldi? L'architetto che sta lavorando la pratica mi ha semplicemente detto che è indifferente se paga proprietario oppure inquilino. È un costo passivo non rimborsabile.
#11 Inviato 24 Novembre, 2021 etienne dice: Quindi secondo te avrebbe diritto al rimborso di questi soldi? L'architetto che sta lavorando la pratica mi ha semplicemente detto che è indifferente se paga proprietario oppure inquilino. È un costo passivo non rimborsabile. A mio avviso sì, perché è una pratica necessaria nell'ambito dell'intervento.
#12 Inviato 24 Novembre, 2021 Ho letto in rete che per questa tipologia di intervento privato, tale nota di spesa può essere inserita nella dichiarazione dei redditi.
#13 Inviato 24 Novembre, 2021 etienne dice: Ho letto in rete che per questa tipologia di intervento privato, tale nota di spesa può essere inserita nella dichiarazione dei redditi. Ottimo, come immaginavo; fallo presente al tuo inquilino.
