Lavori straordinari deliberati. Quali sono le obbligazioni per l'amministratore?

[naradom]

Buona sera a tutto il FORUM.

Chiedo un suggerimento per come meglio agire col mio amministratore, per come sta gestendo dei lavori straordinari, previsti al piano pilotis. Brevemente questo è stato l'iter.
1)  Con lo stesso amministratore presente, a marzo scorso, abbiamo deliberato "l'unico preventivo presentato" il cui importo ammonta ad Euro 8.500 + IVA. per lavori che interessano il piano pilotis e che erano previsti per dopo l'estate.

Siamo a Novembre, ma... stiamo aspettando l'avviso di inizio lavori.

2)  Nel corso di quell'assemblea di Marzo scorso con riferimento ai lavori, non si è provveduto alla nomina di un Direttore dei Lavori, nè l'amministratore ha sensibilizzato l'assemblea, sulla necessità di nominarne uno.
3)  Non sappiamo a tutt'ora, se abbia sottoscritto con la ditta un:  contratto d'appalto o un contratto d'opera ?
4)  Nella consuetudine, l'amministratore, è tenuto a mettere al corrente i condòmini circa il contenuto del contratto d'appalto o contratto d'opera?   O almeno informare, i componenti del consiglio di Condomìnio?
5)  Poiché l'amministratore, nel corso dell'assemblea ordinaria, non fece alcun cenno per il compenso extra per lavori straordinari,  ma ne fece solamente cenno all'atto di presentazione per la sua nomina e che indicò nella misura del 2%. Nell'assemblea ordinaria di Marzo scorso, si è provveduto alla sua conferma, senza che lui abbia riconfermato l'elenco analitico con la descrizione delle sue pretese economiche, limitandosi ad una comunicazione a voce di richiesta economica per la gestione ordinaria senza più precisare la richiesta del 2% sull'importo dei lavori straordinari come suo compenso extra.

 

La domanda che pongo è: 

Quando l'amministratore presenterà il consuntivo di questi lavori straordinari, mi suggerite cosa dovrò contestargli in merito al:

punto  "2"

punto  "3"

punto  "4"

punto  "5"

Un grazie anticipato a chi vorrà intervenire. Cordiali saluti.

[cicciopasticcio]

Contestargli formalmente direi ben poco. Ma lo dico da condomino, non da esperto.

 

Punto 2: l'amministratore ideale avrebbe suggerito all'assemblea l'adozione di un direttore dei lavori (che comunque ha un costo e non si mette sempre). Non l'ha fatto forse perché ritiene i lavori di modesta entità, facili oppure perché è stato superficiale o disattento. Altrettanto poteva fare qualunque condomino ma mi pare che tu lo stia facendo notare adesso ma non in assemblea (se non è così ce lo fai sapere)

 

Punto 3: non so rispondere

 

Punto 4: i documenti condominiali sono a disposizione di tutti i condomini, basta richiederli e pagare il costo delle fotocopie. Non mi pare consuetudine che l'amministratore fornisca copia di tutti i contratti stipulati. Se avete dei consiglieri avrebbero potuto informarsi (stesso diritto degli altri ma se fanno i consiglieri mi aspetto che siano più attivi e presenti nelle questioni condominiali)

 

Punto 5: tutti gli amministratori prendono una percentuale sui lavori straordinari, se non ricordo male è prevista anche nel codice civile. Altra questione è se l'amministratore nel farsi rinominare non ha presentato il preventivo analitico (questo sì obbligatorio e causa di nullità della nomina se qualcuno ricorresse in tribunale). Strada che nel vostro caso non percorrerei perché credo sarebbero solo soldi buttati.

 

 

[xabaras]

naradom dice:

2)  Nel corso di quell'assemblea di Marzo scorso con riferimento ai lavori, non si è provveduto alla nomina di un Direttore dei Lavori, nè l'amministratore ha sensibilizzato l'assemblea, sulla necessità di nominarne uno.

Il direttore dei lavori altro non è che quel professionista che svolge attività di valutazione dell'opera dell'appaltatore nonché di direzione dell'esecutore delle opere. Pertanto non è interesse dell'amm.re quanto dell'assemblea nominare qualcuno che "valuti", per l'appunto, l'operato della ditta appaltatrice. Nel tuo caso potrebbe darsi che la ditta stessa abbia fornito un DL proprio (anche se è fortemente sconsigliabile, dato l'alto conflitto di interessi). 

 

naradom dice:

3)  Non sappiamo a tutt'ora, se abbia sottoscritto con la ditta un:  contratto d'appalto o un contratto d'opera ?

Chiedere all'amm.re documentazione, niente di più semplice. Non farlo significherebbe per lui contravventore ad uno dei suoi obblighi. In alcuni casi (come per copie cartacee) saranno gli stessi richiedenti a pagarle le spese di stampa o di invio. 

 

naradom dice:

4)  Nella consuetudine, l'amministratore, è tenuto a mettere al corrente i condòmini circa il contenuto del contratto d'appalto o contratto d'opera?   O almeno informare, i componenti del consiglio di Condomìnio?

Come da punto 3. Ma una scelta del genere, presa in assemblea con assenso dei condòmini secondo norma di legge, prevederebbe già una determinata conoscenza di ciò che si è deliberato. 

 

naradom dice:

5)  Poiché l'amministratore, nel corso dell'assemblea ordinaria, non fece alcun cenno per il compenso extra per lavori straordinari,  ma ne fece solamente cenno all'atto di presentazione per la sua nomina e che indicò nella misura del 2%. Nell'assemblea ordinaria di Marzo scorso, si è provveduto alla sua conferma, senza che lui abbia riconfermato l'elenco analitico con la descrizione delle sue pretese economiche, limitandosi ad una comunicazione a voce di richiesta economica per la gestione ordinaria senza più precisare la richiesta del 2% sull'importo dei lavori straordinari come suo compenso extra.

Se fatto presente nel preventivo iniziale di nomina dell'amm.re, egli può chiedere ma non esigere tale compenso straordinario (a cui dovrà far fronte un determinato impegno che ne giustifichi la spesa): questo significa che nell'assemblea di delibera lavori dovrà essere messi nell'OdG, e votato, se acconsentire a tale compenso extra. 

[naradom]

Grazie per le risposte intanto.

Credo di concordare con "xabaras" che a proposito della mancanza "di fatto" di un direttore dei lavori, sarebbe sconsigliabile quello offerto dalla ditta che peraltro neanche aveva fatto l'offerta della eventuale Direzione Lavori.

Mi chiedo, approfondendo la questione solo ora purtroppo...  ma l'Amministratore come professionista  e più competente dei condòmini stessi - perché non ce lo suggerì ?  

Ma, se dovesse accadere, cosa faccio? 

Aspetto e gli contesto tutto, ovvero: Direttore lavori / contratto firmato? Chi lo sa? / Richiesta a posteriori del compenso extra, quando farà l'assemblea a consuntivo? 

Che fareste voi?

[davidino1978]

naradom dice:

Buona sera a tutto il FORUM.

Chiedo un suggerimento per come meglio agire col mio amministratore, per come sta gestendo dei lavori straordinari, previsti al piano pilotis. Brevemente questo è stato l'iter.
1)  Con lo stesso amministratore presente, a marzo scorso, abbiamo deliberato "l'unico preventivo presentato" il cui importo ammonta ad Euro 8.500 + IVA. per lavori che interessano il piano pilotis e che erano previsti per dopo l'estate.

Siamo a Novembre, ma... stiamo aspettando l'avviso di inizio lavori.

2)  Nel corso di quell'assemblea di Marzo scorso con riferimento ai lavori, non si è provveduto alla nomina di un Direttore dei Lavori, nè l'amministratore ha sensibilizzato l'assemblea, sulla necessità di nominarne uno.
3)  Non sappiamo a tutt'ora, se abbia sottoscritto con la ditta un:  contratto d'appalto o un contratto d'opera ?
4)  Nella consuetudine, l'amministratore, è tenuto a mettere al corrente i condòmini circa il contenuto del contratto d'appalto o contratto d'opera?   O almeno informare, i componenti del consiglio di Condomìnio?
5)  Poiché l'amministratore, nel corso dell'assemblea ordinaria, non fece alcun cenno per il compenso extra per lavori straordinari,  ma ne fece solamente cenno all'atto di presentazione per la sua nomina e che indicò nella misura del 2%. Nell'assemblea ordinaria di Marzo scorso, si è provveduto alla sua conferma, senza che lui abbia riconfermato l'elenco analitico con la descrizione delle sue pretese economiche, limitandosi ad una comunicazione a voce di richiesta economica per la gestione ordinaria senza più precisare la richiesta del 2% sull'importo dei lavori straordinari come suo compenso extra.

 

La domanda che pongo è: 

Quando l'amministratore presenterà il consuntivo di questi lavori straordinari, mi suggerite cosa dovrò contestargli in merito al:

punto  "2"

punto  "3"

punto  "4"

punto  "5"

Un grazie anticipato a chi vorrà intervenire. Cordiali saluti.

Punto 1. Delibera regolarmente approvata.

Punto 2. Evidentemente l'assemblea non lo ha ritenuto necessario.

Punto 3. Chiedi, anche se vista la tua battaglia personale in corso immagino troverai poca collaborazione.

Punto 4. L'amministratore deve ottemperare alla delibera assembleare. Chiedi che ti sia dato un appuntamento per visionare il contratto firmato.

Punto 5. Il suo compenso è stato regolarmente approvato dall'assemblea all'atto della nomina, non era quindi necessario discuterlo in assemblea. Fra l'altro il 2% è una percentuale standard.

 

Comunque visto che hai contro tutti gli altri condomini difficile e così facendo li porti certamente dalla tua parte. Ancor meno ritengo che la "minaccia" di una guerra porta l'amministratore ad accontentarti, anzi otterrai solamente di indisporlo ulteriormente e alzare il livello dello scontro, tantopiù che nessuno degli altri condomini ti ha dato supporto.

 

P.S. Non capisco perché ormai siamo a quattro-cinque thread sostanzialmente identici. Perché non porti avanti quelli già aperti così non si deve ripartire da capo con ogni valutazione?

Modificato 6 Novembre, 2019 da davidino1978

[xabaras]

naradom dice:

Ma, se dovesse accadere, cosa faccio? 

Aspetto e gli contesto tutto, ovvero: Direttore lavori / contratto firmato? Chi lo sa? / Richiesta a posteriori del compenso extra, quando farà l'assemblea a consuntivo? 

Che fareste voi?

Trovatevi da voi un DL, vagliate qualche preventivo, richiedere assemblea straordinaria e fatelo approvare. 

 

davidino1978 dice:

Punto 5. Il suo compenso è stato regolarmente approvato dall'assemblea all'atto della nomina, non era quindi necessario discuterlo in assemblea. Fra l'altro il 2% è una percentuale standard.

D'accordo con te, ma nel caso in cui non abbia presentato alla sua rinomina non ha presentato un preventivo analitico che facesse presente nuovamente la questione del compenso straordinario in casi di lavori, allora la sua percentuale dovrà essere deliberata in sede assembleare.