Prima di acquistare un immobile, di regola, si firma un preliminare di compravendita. Ciò avviene, ad esempio, quando ci si rivolge ad un'agenzia immobiliare dislocata sul territorio e il venditore accetta l'offerta del compratore.
In questo, come in altri casi, l'accordo in esame non determina alcun passaggio di proprietà del bene. Le parti, infatti, si impegnano a realizzare questo effetto in un momento successivo, cioè contestualmente alla stipula del rogito notarile. Tale circostanza non muta nemmeno se il preliminare di compravendita preveda che il promittente compratore sia già immesso nel possesso dell'immobile.
A chiarire, ancora una volta, questo aspetto ci ha pensato la Corte di Cassazione con una recente decisione. Infatti, con l'ordinanza n. 21605 del 28 luglio 2021, gli Ermellini hanno ribadito che la promessa di vendita ha effetti, tra le parti, esclusivamente, di natura obbligatoria e mai di carattere traslativo. Il passaggio di proprietà si produce solo al momento del contratto definitivo.
Vediamo, pertanto, qual è stata l'occasione che ha determinato il pronunciamento in commento.
Preliminare di vendita: gli effetti del possesso. Il caso concreto
La lite in questione nasce perché, con un preliminare di compravendita, il promittente venditore aveva ceduto al promittente compratore la metà della proprietà superficiaria di un'area destinata allo sviluppo di un insediamento produttivo.
Tale diritto era stato, in precedenza, acquisito a seguito di una convenzione stipulata col Comune di Trebisacce (CS). In tale accordo, il concessionario si era impegnato alla costruzione di edifici con determinate caratteristiche e a non cedere questi cespiti per almeno cinque anni dalla stipula del predetto patto.
Perciò, secondo il promittente venditore, il compromesso era nullo poiché era stato concordato in contrasto con la predetta convenzione e con le disposizioni di legge che questa avrebbe dovuto rispettare (artt. 27 e 35 Legge 865/1971). La promessa di vendita, infatti, prevedeva l'immediata immissione nel possesso dell'area a favore del promittente compratore.
La controversia, condotta in Tribunale e poi in Corte di Appello, aveva avuto esito negativo per il ricorrente. I Giudici, infatti, confermavano la validità e l'efficacia del preliminare di compravendita.
La questione, pertanto, finiva al vaglio della Corte di Cassazione. Dinanzi a questa, il promittente venditore ribadiva le proprie argomentazioni insistendo per la nullità del compromesso. Purtroppo per il ricorrente, gli Ermellini rigettavano il ricorso, condannando la parte soccombente al pagamento delle spese di giudizio.
Scrittura privata compravendita immobiliare
Preliminare di compravendita: effetti e caratteristiche
Con il cosiddetto compromesso, le parti possono obbligarsi, per iscritto, al successivo trasferimento di un immobile dinanzi ad un notaio.
Per fare ciò, identificano il bene da trasferire, mediante l'indicazione dei dati catastali, precisano il corrispettivo da versare, stabiliscono la misura dell'eventuale caparra e/o dell'acconto, fissano il termine entro cui sottoscrivere il rogito notarile.
Anche alla luce di questa breve, quanto sintetica, descrizione, si capisce che questo contratto produce degli effetti meramente obbligatori.
Le parti, infatti, si impegnano a determinare la vera a propria compravendita in un secondo momento. Il preliminare, quindi, ha lo scopo di obbligarle in attesa di chiarire alcuni aspetti (ad esempio, controllare l'assenza di pesi o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile) o aspettando che si verifichino alcune circostanze (per ipotesi, la concessione di un prestito).
Le caratteristiche appena descritte non mutano nemmeno se il promittente venditore concede al promittente compratore il possesso del bene. La detenzione del cespite, infatti, non cambia in alcun modo la natura obbligatoria del preliminare. Ovviamente, si tratta di una conclusione che trova riscontro nella giurisprudenza.
Profili fiscali della compravendita di terreni agricoli
Preliminare di vendita: il possesso anticipato del bene è un comodato
Con la decisione in commento, la Corte di Cassazione ha ribadito che il compromesso non produce alcun effetto traslativo dell'immobile.
Questo risultato non cambia nemmeno se, in attesa del contratto definitivo, viene concesso il possesso del bene al promittente compratore.
Secondo gli Ermellini, infatti, la detenzione pattuita si può giustificare con un contratto di comodato, funzionalmente, legato al compromesso.
«La giurisprudenza di questa Corte ha chiarito da tempo che nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori (Cass. Sez. U 27/03/2009, n. 7930; Cass. 26/04/2010, n. 9896; Cass. 16/03/2016, n. 5211)».
Nel caso oggetto della controversia in commento, il ricorrente aveva promesso di cedere parte dell'area ottenuta in concessione per l'edificazione di alcuni fabbricati. Secondo l'istante, il preliminare sottoscritto era nullo, poiché aveva previsto l'immissione nel possesso a favore del promittente compratore nonostante la convenzione prevedesse l'obbligo di non cedere gli edifici per almeno cinque anni.
La Cassazione, partendo dal ragionamento espresso, visto che con la detta immissione non si era verificata alcuna anticipazione dell'effetto traslativo, ha, però, escluso ogni contrasto tra la promessa di vendita e la convenzione a monte.
