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Profili fiscali della compravendita di terreni agricoli
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Profili fiscali della compravendita di terreni agricoli

Compravendita di terreni agricoli gli aspetti di carattere fiscale che impattano sulla cessione della proprietà

Avv. Francesco Saverio del Buono  

La compravendita di terreni agricoli, per la particolare natura del bene oggetto del trasferimento, è soggetta ad una particolare disciplina fiscale; il legislatore infatti, al fine di favorire la circolazione del bene, ha predisposto specifiche agevolazioni, con il passare del tempo ampliate a particolari fattispecie come vedremo, nei casi in cui l'acquisto avvenga da parte di soggetti che già svolgono attività agricola o, se giovani, intendano intraprenderla.

L'interesse sotteso a tale disciplina è quello infatti di favorire la prosecuzione dell'attività agricola, una volta prevalente soprattutto in alcune zone del nostro paese, con la cessione dei terreni ad altri soggetti che svolgono tale attività, favorendo al contempo la nascita di nuove imprese agricole da parte delle nuove generazioni.

Pertanto fin dal 1954, con la legge n. 604, erano state disposte agevolazioni per la piccola proprietà contadina, senza però alcuna stabilità (le agevolazioni erano periodicamente rinnovate), fino al 2009 allorquando il DL 194/2009 ha fornito una nuova disciplina delle agevolazioni, oggetto di questo approfondimento.

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Compravendita di terreni agricoli: le imposte ordinarie e l'agevolazione

Infatti i trasferimenti di proprietà di terreni agricoli e relative pertinenze, in via ordinaria, ai sensi dell'art. 1 comma 3, della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986, scontano le seguenti imposte:

- registro 15%

- ipotecaria euro 50;

- catastale euro 50.

Per particolari categorie di acquirenti, quali i coltivatori diretti e gli IAP (Imprenditori Agricoli Professionali) iscritti alla gestione previdenziale agricola INPS, ai sensi dell'art. 2 comma 4-bis del già citato DL 194/2009 l'acquisto di terreni agricoli gode di una agevolazione fiscale con l'applicazione delle imposte nella seguente misura:

- registro 1%

- ipotecaria euro 200;

- catastale euro 200.

Fondamentale pertanto diventa individuare i soggetti rientranti in tali categorie: coltivatori diretti sono gli imprenditori agricoli che si dedicando abitualmente alla coltivazione del fondo e/o allevamento del bestiame ed attività connesse, contribuendo con il lavoro proprio e della famiglia ad almeno un terzo del fabbisogno lavorativo aziendale, con un numero di giornate di lavoro annue non inferiore a 104 (art. 31 l. 26.05.1965 n. 590).

Per Imprenditori Agricoli Professionali invece si intende, ai sensi dell'art. 1 del Decreto Legislativo 99/2004, colui che "dedichi alle attività agricole di cui all'articolo 2135 del codice civile, direttamente o in qualità di socio di società, almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attività medesime almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro".

Scrittura privata compravendita immobiliare

L'agevolazione viene persa se entro un quinquennio dall'acquisto il terreno viene venduto a terzi, esclusa l'ipotesi in cui la cessione avviene a favore del coniuge, parenti entro il terzo grado o affini che esercitano l'attività di imprenditore agricolo ai sensi dell'art. 2135 cod. civ. (art. 11 comma 3, D. Lgs. 228/2011), o cessi di coltivarlo o condurlo direttamente.

Compravendita di terreni agricoli: agevolazione per le società che svolgono attività agricole

Avranno diritto all'agevolazione anche le società che abbiano almeno socio o un amministratore iscritto nella gestione previdenziale ed assistenziale agricola (art. 2 comma 4 D. Lgs. 29.03.2004 n. 99); in questo caso la perdita di tale requisito (del socio per le società di persone, dell'amministratore per le società di capitali) comporta anche la perdita dell'agevolazione fiscale.

Su questo aspetto la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di chiarire, con l'ordinanza n. 10542 del 28.04.2017, che "…le agevolazioni in questione non sono riconosciute tout court agli imprenditori agricoli professionali (persone fisiche o società), ma solo a quegli imprenditori agricoli professionali che risultano iscritti alla gestione previdenziale ed assistenziale per l'agricoltura.".

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Sempre in merito alle agevolazioni riconosciute alle imprese agricole costituite in società, l'Agenzia delle Entrate ha precisato (nella risposta ad interpello n. 458 dell'08.10.2020) come l'affidamento in comodato del fondo della coltivazione del fondo ad uno dei soci, imprenditore agricolo iscritto nella relativa gestione previdenziale, non comporta la revoca delle agevolazioni godute in sede di acquisto del terreno, per quanto il terreno non venga utilizzato direttamente dall'impresa per l'attività agricola, purchè il comodatario mantenga la qualifica di socio e coltivi direttamente il fondo.

Nel caso l'acquirente, pur avendone i requisiti, decida di rinunciare all'agevolazione, come ha chiarito l'Agenzia delle Entrate nella risposta alla consulenza giuridica n. 7/2020, non si applicheranno le imposte previste in via ordinaria per il trasferimento di terreni agricoli (con imposta di registro al 15%), in quanto l'atto di acquisto sarà "soggetto all'imposta di registro nella misura del 9 per cento prevista per "gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere", ai sensi dell'articolo 1, comma 1, della tariffa, parte prima, allegata al TUR".

Compravendita di terreni agricoli: l'esenzione dall'imposta di registro 2021

Infine, va ricordato che per il solo anno 2021, la legge di bilancio (legge 30.12.2020 n. 178) ha disposto, all'art. 1 comma 141, una ulteriore agevolazione: l'esenzione dall'imposta di registro per gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e pertinenze di valore economico inferiore o uguale a 5000 euro, operati a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscrittti nella relativa gestione previdenziale.

Pertanto, in presenza dei requisiti per fruire dell'agevolazione fiscale di cui al DL 194/2009, l'imposta di registro pari all'1% del prezzo di vendita del terreno, sarà azzerata se quest'ultimo non è superiore ad euro 5000.

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