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No all'incorporazione di parti comuni nelle unità immobiliari

La reintegrazione spetta ai condòmini indipendentemente dalla prova del possesso
Avv. Gianfranco Di Rago Avv. Gianfranco Di Rago - Foro di Milano 

Per ottenere la tutela possessoria nei confronti del condòmino che abbia inglobato nel proprio appartamento le scale e il pianerottolo non è necessario provare il precedente possesso di tali beni. Questa la decisione contenuta nella recente ordinanza pronunciata dal Tribunale di Genova lo scorso 23 giugno 2021.

Il caso concreto.

Nella specie due condòmini avevano proposto azione, in via principale ex art. 1168 c.c. e in subordine ex art. 1170 c.c., nei confronti di altro condòmino per la reintegrazione nel possesso (o in subordine la manutenzione del possesso) a seguito di un presunto spoglio, violento e clandestino.

Era accaduto che detto condòmino aveva inglobato delle parti comuni (un pianerottolo e una rampa di scale) all'interno dei due propri appartamenti, in tal modo unendoli e collegandoli tra loro.

Costituitosi in giudizio il resistente, il Tribunale aveva rigettato il ricorso, ritenendo che le ricorrenti non godessero di un legittimo possesso dei beni, pur dando per assodato che oggetto dello spoglio fossero delle parti comuni e che le ricorrenti ne fossero comproprietarie. Di qui il reclamo al Tribunale in composizione collegiale.

Differenza tra proprietà, detenzione e possesso

Le motivazioni del reclamo.

Nel reclamo i condòmini si lamentavano del fatto che il Giudice, dopo aver correttamente qualificato i beni come parti comuni dell'edificio, quindi in comproprietà fra tutti i condòmini, aveva operato un uso non corretto dei principi dettati dalla Suprema Corte in materia di titolarità dei beni condominiali, sostenendo che per i beni comuni sia indispensabile il solo possesso di fatto e non, invece, anche quello di mero diritto.

In altri termini, secondo i reclamanti, il Tribunale aveva errato laddove aveva preteso dai condòmini ricorrenti, pacificamente comproprietari dei beni in questione, la prova di uno specifico utilizzo dei medesimi, condizionando a essa l'accoglimento della domanda possessoria.

I reclamanti avevano quindi insistito sul fatto che le scale costituiscono un elemento indefettibile di ogni condominio, considerato che sono quella parte della struttura che consente di mettere in comunicazione i vari piani di un edificio e, proprio per questa loro funzione, sono inserite tra i beni oggetto di proprietà comune, a norma dell'art. 1117 c.c..

Discorso analogo per il pianerottolo, ossia la parte di piano (orizzontale) che interseca una scala (verticale), si interpone tra le rampe di scalini, in corrispondenza dei diversi piani dell'edificio, ospitando accessi a vari ambienti: essendo equiparati alle scale, quali prolungamento delle stesse e comunque struttura ad esse funzionalmente collegata, i pianerottoli devono dunque essere considerati beni di proprietà comune.

Di conseguenza, sempre secondo i reclamanti, per i beni che nella specie erano stati oggetto di spoglio, in quanto inglobati nella proprietà esclusiva del condòmino resistente, non sarebbe stata necessaria la prova specifica del possesso, considerata la loro natura di parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

Solo sulla base di questo presupposto il Giudice avrebbe quindi dovuto emettere il provvedimento di accoglimento del ricorso.

I reclamanti avevano infine evidenziato come la giurisprudenza della Suprema Corte avesse formulato con chiarezza il principio di diritto che non solo un possesso di fatto, inteso come concreto utilizzo del bene comune, ma altresì un possesso di diritto dei beni condominiali è garantito dalla tutela possessoria, anche quando i beni comuni risultino a servizio di proprietà esclusive.

Tutela del possesso: entro quale termine deve essere esercitata l'azione in giudizio?

Le difese del condòmino reclamato.

Il condòmino reclamato si era a sua volta costituito nel procedimento e aveva naturalmente richiesto il rigetto del reclamo e la conferma dell'ordinanza impugnata.

Quest'ultimo aveva quindi sostenuto che nella fattispecie oggetto di causa le reclamanti non avevano mai esercitato un effettivo potere di fatto sui beni che affermavano essere stati sottratti al loro legittimo possesso.

Inoltre, secondo il reclamato, la giurisprudenza citata nel reclamo riguardava prevalentemente azioni di natura petitoria, quindi relative alla tutela della proprietà del bene, mentre le decisioni della Suprema Corte in materia possessoria aveva affermato da tempo la necessità di assolvere l'onere di provare la preesistenza di un effettivo possesso dei beni condominiali, quando questi rientrino tra quelli suscettibili di godimento diretto da parte dei condomini.

La decisione del Tribunale in sede di reclamo.

Il Tribunale in composizione collegiale ha infine accolto il reclamo, revocando quindi la precedente ordinanza decisoria del giudice monocratico.

Il Tribunale ha preliminarmente evidenziato come la porzione di pianerottolo e la scala oggetto del procedimento possessorio costituissero indubbiamente parti comuni dell'edificio, in base a quanto disposto dall'art. 1117, n. 1, c.c..

Pacifico in atti era anche il fatto che il reclamato avesse provveduto a incorporare dette parti comuni nell'unità immobiliare di sua esclusiva proprietà, unendo quindi l'appartamento al livello della strada con il sottostante immobile, sempre di sua esclusiva proprietà, utilizzando a tal fine le scale condominiali.

La questione controversa riguardava quindi unicamente se la tutela avverso lo spoglio operato dal condòmino reclamato dovesse o meno prescindere dalla dimostrazione, da parte dei reclamanti, di avere effettivamente esercitato un possesso sui beni comuni antecedentemente all'incorporazione dei medesimi nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Azione di manutenzione del possesso e concessione edilizia

Sul punto il Tribunale ha evidenziato come sia vero che in argomento la giurisprudenza di legittimità - almeno a livello di massime ufficiali (ad esempio Cass. n. 8119/2004, Cass. n. 16496/2005 e Cass. n. 24471/2017) - distingue astrattamente il c.d. compossesso oggettivo, relativo a quei beni che siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari e a cui siano collegati materialmente o per destinazione (ad esempio il suolo, le fondazioni, il tetto, la facciata), dal compossesso c.d. soggettivo, relativo invece a beni utili soggettivamente, tanto che la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipende dall'attività dei rispettivi proprietari (ad esempio scale, portoni, portici).

Tuttavia, come rilevato sempre dal Tribunale, nelle singole fattispecie esaminate dalla giurisprudenza si possono rinvenire precedenti favorevoli alla tesi delle reclamanti.

La Suprema Corte, infatti, con la sentenza n. 18488/2010 ha ritenuto che ai fini della tutela possessoria non deve essere data la prova specifica del possesso delle singole parti comuni dell'edificio, in quanto il pianerottolo è parte integrante delle scale, le quali sono comuni a tutti i condomini.

Con la recente ordinanza di legittimità n. 18929/2020 è stato poi affermato che l'uso della cosa comune e i lavori per il miglior godimento della stessa ex art. 1102 c.c. non possono mai concretizzarsi nell'appropriazione sostanziale del bene mediante uno spoglio degli altri condomini, sicché l'effettuazione di opere che incorporino nella proprietà individuale parti condominiali, quali le scale e il pianerottolo, si concretizzano in una turbativa del possesso, che legittima il condominio o uno dei singoli condòmini alla relativa azione di manutenzione, a nulla rilevando che tali parti comuni siano poste a servizio esclusivo di una porzione dello stabile di proprietà esclusiva. In senso sostanzialmente conforme è stata anche menzionata Cass. n. 4664/2016.

Il Tribunale di Genova, sebbene nella fattispecie concreta fosse emerso dall'istruttoria un uso sporadico delle scale e del pianerottolo da parte dei condòmini reclamanti, ha quindi ritenuto, anche alla luce della giurisprudenza di legittimità sopra richiamata, che l'appropriazione della porzione del pianerottolo e delle scale che consentivano l'accesso al piano seminterrato da parte del reclamato, non potesse essere considerata ammissibile e configurasse uno spoglio, in quanto aveva avuto come effetto di alterare e sottrarre definitivamente i beni comuni alla possibilità di godimento collettivo, ivi compreso quello dei condòmini reclamanti.

In particolare, secondo il Tribunale, nella specie l'incorporazione della porzione di pianerottolo e delle scale nella proprietà esclusiva della parte reclamata, con la conseguente impossibilità di raggiungere il livello dell'edificio posto al piano seminterrato, aveva leso anche il compossesso c.d. oggettivo di beni "oggettivamente utili" alle singole unità immobiliari, per destinazione materiale e funzionale.

Intervento del Comune su un marciapiede condominiale e nuova conformazione dell'area

Sentenza
Scarica Trib. Genova 23 giugno 2021

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