#1 Inviato 19 Giugno, 2019 Buongiorno a tutti e grazie per il sito, veramente utile. Recentemente ho letto un po' di messaggi riguardo la gestione dei posti auto condominiali. Ripropongo brevemente quel che mi pare di aver capito, gradirei una conferma o una eventuale correzione delle mie interpretazioni. Mi limito al caso in cui, all'interno di un condominio, i posti auti non siano sufficienti per tutte le auto dei condomini. Mi sembra che l'intento della legge sia quello di garantire che ogni condomino, indipendente da millesimi o numero di appartamenti o valore degli stessi possa usufruire in modo paritario dei beni comuni, in questo caso dei posti auto. Insomma ogni condomino deve almeno ogni tanto poter parcheggiare nel parcheggio condominiale, e tale diritto deve essere goduto a turno un po' da tutti. Da quanto ho capito ogni condomino ha diritto a parcheggiare (ogni tanto) una (1) auto nel parcheggio, questo perche' i posti non sono sufficienti per tutti. Se un condomino e' proprietario di 2 appartamenti, che sono riconducibili a lui e al suo nucleo familiare e non sono locati a terzi, detto condomino non ha il diritto di parcheggiare due automobili, ma solo una come gli altri condomini. Questo mi sembra sensato, perche' per estensione se detto condomino si sente in diritto di parcheggiare 2 auto avendo 2 appartamenti, se ne avesse 4 si sentirebbe in diritto di parcheggiarne 4 e cosi' via. Supponendo di avere 15 condomini e 10 posti condominiali, con 4 auto il 40% dei posti sarebbero piu' o meno costantemente occupati da questo condomino a scapito degli altri. Altresi' non sono legittimi comportamenti come lo scambiare un'auto con un'altra sempre del medesimo proprietario, perche' questa furbata consente ad un solo condomino di riservare per se' vita natural durante un posto auto (anche non sempre lo stesso) che non potra' mai far parte del pool dei posti disponibili agli altri condomini quando questa persona esce con una delle due automobili, lasciando un bel segnaposto per il rientro. Queste mie interpretazioni scaturiscono dall'osservazione della mia situazione condominiale. C'e' un condomino che e' proprietario di due appartamenti, e si sente assolutamente in diritto di tenere dentro sempre e comunque due auto. In 15 anni non ho mai visto una delle sue auto parcheggiate fuori, se una scompare per un paio di giorni e' perche e' andata dal meccanico. Per le motivazioni di cui sopra, la sua pretesa mi sembra illegittima e credo che dovrebbe parcheggiare in condominio una sola auto, per di piu' non 365 giorni all'anno ma parcheggiando ogni tanto anche in strada come tutti. Un altro condomino e' invece seguace della manovra di scambio. Una delle sue auto e' sempre dentro, e quando trova posto le mette anche tutte e due, rendendo possibile lo spostamento del posto fisso da una zona all'altra del parcheggio alla prossima uscita. La costante e' che un'auto e' sempre dentro. Anche in questo caso questo posto e' tolto dal pool dei posti disponibili per gli altri condomini. La mia interpretazione e' corretta o no ? Grazie. Modificato 19 Giugno, 2019 da aloisio
#3 Inviato 19 Giugno, 2019 Grazie, ho letto non mi sembra che risponda in maniera univoca alla mia domanda inerente il proprietario di due appartamenti mi sembra che citando come al solito l'equita' di utilizzo delle risorse comuni sostenga l'illegittimità della "manovra di scambio" quindi per adesso anche leggendo quell'articolo la mia interpretazione non cambia, ma ho scritto qui perche' gradirei risposte mirate alle mie due domande, non velate dalla mia di interpretazione di quanto ho gia' letto, e magari con qualche sostegno normativo.
#4 Inviato 19 Giugno, 2019 aloisio dice: Grazie, ho letto non mi sembra che risponda in maniera univoca alla mia domanda inerente il proprietario di due appartamenti mi sembra che citando come al solito l'equita' di utilizzo delle risorse comuni sostenga l'illegittimità della "manovra di scambio" quindi per adesso anche leggendo quell'articolo la mia interpretazione non cambia, ma ho scritto qui perche' gradirei risposte mirate alle mie due domande, non velate dalla mia di interpretazione di quanto ho gia' letto, e magari con qualche sostegno normativo. Non esistono norme specifiche previste dal codice civile a parte l'art. 1102 cc, però l'assemblea può stabilire le regole a maggioranza del 2°c. art 1136 cc. cc Art. 1102. Uso della cosa comune. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
#5 Inviato 19 Giugno, 2019 Ma la regola che avete deliberato voi qual è? Se non ce n'è alcuna, in linea generale è valido il principio che chi prima arriva, meglio alloggia. Per quanto riguarda eventuali "regole" a mio parere se uno possiede due appartamenti ha diritto ad utilizzare il "doppio" di chi ne ha uno solo. Del resto ha anche il dovere di pagare il doppio.
#6 Inviato 19 Giugno, 2019 @Marion Delorme Nessuna regola e nessun turno, e infatti chi prima arriva meglio alloggia. Non dico che sia il massimo, ma e' la situazione attuale e a nessuno passa per l'anticamera del cervello di chiedere che venga stabilito un sistema a turni. Resta il fatto che usare l'auto segnaposto e' lesivo delle possibilita' altrui di trovare posto in base a possibilita' eque. A me sembra ovvio che sia immorale e illecito, ma chiedevo comunque un parere. Per l'altro punto. Il fatto di pagare il doppio e' legato ai millesimi, che non gli danno solo il privilegio di pagare di piu' ma anche maggior peso in sede di assemblea. Ma in base alla mia interpretazione dello spirito legislativo, non gli danno diritto a togliere possibilita' di parcheggio agli altri condomini. (Aloisio) "Se un condomino e' proprietario di 2 appartamenti, che sono riconducibili a lui e al suo nucleo familiare e non sono locati a terzi, detto condomino non ha il diritto di parcheggiare due automobili, ma solo una come gli altri condomini. Questo mi sembra sensato, perche' per estensione se detto condomino si sente in diritto di parcheggiare 2 auto avendo 2 appartamenti, se ne avesse 4 si sentirebbe in diritto di parcheggiarne 4 e cosi' via. Supponendo di avere 15 condomini e 10 posti condominiali, con 4 auto il 40% dei posti sarebbero piu' o meno costantemente occupati da questo condomino a scapito degli altri." In questo modo e' come dare piu' peso "parcheggiatorio" a chi ha piu' millesimi, mentre tutti i condomini, anche chi vive in una scatola di 1 Mq., hanno diritto alle stesse possibilita' di parcheggio e livello di fruizione dell'area comune. Vedi anche https://www.condominioweb.com/forum/quesito/diritto-duso-posti-auto-sotto-porticato-185043/ "I posti auto non si possono assegnare né secondo i millesimi né per abitazione, ma solo per nr di condòmini, cioè un posto a ciascun proprietario o a nucleo di comproprietari (ad es. marito e moglie con un appartamento un posto)." Modificato 19 Giugno, 2019 da aloisio
#7 Inviato 20 Giugno, 2019 La sentenza di cassazione a cui si rifà l'utente Massi parla però di millesimi, non di unità immobiliari, quale è il caso da te esposto. Ergo, se ho un appartamento più bello e ampio, non per questo ho diritto ad un maggior godimento delle parti comuni. Diverso è il caso del possedere più unità immobiliari che non siano frutto di un frazionamento: quando le ha acquisite, il condomino ha acquisito anche i diritti e i doveri a loro connesse. >Nessuna regola e nessun turno, e infatti chi prima arriva meglio alloggia. Non dico che sia il massimo, ma e' la situazione attuale e a nessuno passa per l'anticamera del cervello di chiedere che venga stabilito un sistema a turni. Se non regolamentate, vige l'anarchia e nell'anarchia regna il più "forte" (in questo caso, come nella strada pubblica, chi torna prima a casa e ha più tempo da buttare in certe manfrine!).
#8 Inviato 20 Giugno, 2019 aloisio dice: Nessuna regola e nessun turno, e infatti chi prima arriva meglio alloggia. Se non avete stabilito nulla vige l'anarchia più totale, ma così non va assolutamente bene. Ti posso dire che cosa abbiamo fatto noi partendo dal fatto che i posti per parcheggaire sono inferiori ai condomini proprietari. Prima di tutto abbiamo deliberato che nessun condomino potesse parcheggiare davanti al proprio garage e per chi non lo rispetti é prevista una sanzione di 50€. La documentazione dell'infrazione deve esser fatta con una videoripresa di almeno 30 minuti senza interruzioni e l'assemblea sarà chiamata ad irrogare la multa. Poi abbiamo deliberato la turnazione di un mese ( l'ho fatta io con Excel per la mia palazzina). E' ovvio che quando si scrivono i nomi vengono elencati tutti i proprietari ( ma poi se l'appartamento c'é un inquilino sarà lui che ne usufruisce) anche se compaiono due o più volte. Ogni proprietario ha diritto di parcheggio uguale a tutti perciò se uno ha quattro appartamenti sarà in elenco quattro volte altrimenti verrebbe penalizzato. Modificato 20 Giugno, 2019 da Dino40
#9 Inviato 20 Giugno, 2019 aloisio dice: @Marion Delorme Nessuna regola e nessun turno, e infatti chi prima arriva meglio alloggia. Non dico che sia il massimo, ma e' la situazione attuale e a nessuno passa per l'anticamera del cervello di chiedere che venga stabilito un sistema a turni. Resta il fatto che usare l'auto segnaposto e' lesivo delle possibilita' altrui di trovare posto in base a possibilita' eque. A me sembra ovvio che sia immorale e illecito, ma chiedevo comunque un parere. Per l'altro punto. Il fatto di pagare il doppio e' legato ai millesimi, che non gli danno solo il privilegio di pagare di piu' ma anche maggior peso in sede di assemblea. Ma in base alla mia interpretazione dello spirito legislativo, non gli danno diritto a togliere possibilita' di parcheggio agli altri condomini. (Aloisio) "Se un condomino e' proprietario di 2 appartamenti, che sono riconducibili a lui e al suo nucleo familiare e non sono locati a terzi, detto condomino non ha il diritto di parcheggiare due automobili, ma solo una come gli altri condomini. Questo mi sembra sensato, perche' per estensione se detto condomino si sente in diritto di parcheggiare 2 auto avendo 2 appartamenti, se ne avesse 4 si sentirebbe in diritto di parcheggiarne 4 e cosi' via. Supponendo di avere 15 condomini e 10 posti condominiali, con 4 auto il 40% dei posti sarebbero piu' o meno costantemente occupati da questo condomino a scapito degli altri." In questo modo e' come dare piu' peso "parcheggiatorio" a chi ha piu' millesimi, mentre tutti i condomini, anche chi vive in una scatola di 1 Mq., hanno diritto alle stesse possibilita' di parcheggio e livello di fruizione dell'area comune. Vedi anche https://www.condominioweb.com/forum/quesito/diritto-duso-posti-auto-sotto-porticato-185043/ "I posti auto non si possono assegnare né secondo i millesimi né per abitazione, ma solo per nr di condòmini, cioè un posto a ciascun proprietario o a nucleo di comproprietari (ad es. marito e moglie con un appartamento un posto)." Se uno ha due appartamenti, benché conti come una sola testa in assemblea è ben lecito che parcheggi due auto. Comunque il discorso che lei fa è un esercizio di stile e nulla ha a che vedere con le norme, nel senso, se non viene proposto un metodo a turnazione, ciascuno potrà parcheggiare anche 4 auto, pur avendo un parcheggio. E' giusto sotto un profilo di civiltà? no, ma non c'entra con la legge. Se vuole mettere la legge di mezzo chieda di mettere all'ordine del giorno la turnazione e, se non viene approvata, impugni la delibera in quanto, sul punto, viola l'art. 1102 c.c. in quanto un sistema "chi primo arrivo meglio alloggia" viola il pari uso della cosa comune. 1
#10 Inviato 20 Giugno, 2019 I millesimi degli appartamenti (grandi o piccoli) non c'entrano nulla. Generalmente, ogni appartamento ha diritto ha un posto auto. Se non ci sono posti per tutti, si fa a rotazione. Se si fa a rotazione, è chiaro che chi ha 2 appartamenti usufruirà più spesso del posto auto (una volta usufruirà del posto auto per l'appartamento A e una volta usufruirà del posto auto per l'appartamento B). Modificato 20 Giugno, 2019 da Mosquiton
