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Si può contestare il sistema di attribuzione dei posti auto deliberato dall'assemblea 17 anni fa?
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Si può contestare il sistema di attribuzione dei posti auto deliberato dall'assemblea 17 anni fa?

Delibere assembleari e termini decadenziali

Avv. Giuseppe Nuzzo 

Il nuovo acquirente di un appartamento in condominio,non soddisfatto dal sistema di attribuzione dei parcheggi nell'area comune, impugna la delibera con la quale, 17 anni prima, l'assemblea (anche con il voto favorevole del precedente proprietario dell'appartamento) aveva adottato tale sistema, al fine di ottenere la turnazione dei posti auto, a tutela della sua proprietà.

Vediamo come il Tribunale di Roma (sentenza n. 1923 del 28 gennaio 2019) ha risolto il caso.

=> Le delibere assembleari vanno in "prescrizione"?

=> Cosa succede quando si abbandona la riunione prima della sua fine.

Il fatto.Nel 2016 il proprietario di un appartamento in condominio, al fine di ottenere una migliore accessibilità ai parcheggi auto, citava in giudizio il Condominio per la turnazione dei posti auto disposti nel cortile del fabbricato con quelli posti all'interno del vialetto di accesso dello stesso edificio condominiale per un uguale periododi utilizzo.

A tale scopo impugnava e chiedeva dichiararsi la nullità di una delibera adottata dall'assemblea nel 1999, con la quale era stato definito l'attuale sistema di attribuzione dei posti auto in base ai millesimi di proprietà.

Sistema confermato dall'assemblea con altra delibera del 2015, anch'essa impugnata dall'attore, con la quale l'assemblea aveva negato la richiesta di turnazione dei posti auto, avanzata dallo stesso proprietario.

L'attore fondava l'impugnazione della delibera del 1999 sul presupposto che l'oggetto della stessa - cioè l'attribuzione dei posti auto nel cortile interno, confermata con la delibera del 2015 - incidesse (negativamente) sul proprio diritto individuale e dovesse, dunque, considerarsi radicalmente nulla e impugnabile in qualsiasi momento, anche in considerazione del fatto che l'attore stesso, all'epoca della decisione, non era ancora proprietario dell'immobile e, pertanto, può opporsi solo adesso alla decisione dell'assemblea.

Il Tribunale di Roma, in accoglimento delle eccezioni sollevate dal Condominio, ha rigettato la domanda delcondòmino, sia perché tardivamente posta rispetto ai termini previsti dall'articolo 1137 del codice civile, sia perché infondata anche nel merito.

In effetti, le delibere affette da vizi che ne comportano la radicale nullità (ad esempio, quelle che pregiudicano il diritto di proprietà esclusiva) possono essere impugnate in qualsiasi momento. Per esse non opera il termine decadenziale di 30 giorni previsto dall'articolo 1137 del codice civile, valido solo per le delibere affette da vizi che comportano l'annullabilità.

=> Impugnazione delibere condominiali e termini feriali

Nel caso di specie, l'attore aveva cercato di aggirare l'ostacolo affermando di essere diventato proprietario dell'immobile in condominio dopo l'adozione della delibera del 1999 la quale, in quanto - a suo dire - lesiva della sua proprietà esclusiva, lo legittimavano ad impugnarla anche oltre i termini ex articolo 1137 c.c.

Il giudice della capitale è, però, di diverso avviso. Innanzitutto, l'attore non ha ottemperato al deposito dell'atto di proprietà nei termini concessi dal giudice. Il documento è stato infatti depositato dal condomino solo in sede di udienza di precisazione delle conclusioni ed è, pertanto, tardivo e inammissibile.

Ma aldilà di questo aspetto, il Tribunale ha osservato che, analizzando la delibera del1999, la stessa non evidenzia in realtà motivi di nullità, in quanto «è emerso documentalmente che il precedente proprietario (dante causa dell'attore) ha votato favorevolmente alla delibera in esame».

Ne consegue - secondo il giudice - che "non può l'attore contestare a distanza di numerosi anni il contenuto del decisum e sul presupposto - peraltro non dimostrato - della necessità di avere un posto con maggiore accessibilità".

"La delibera del 1999- si legge nella sentenza - ha ormai spiegato i propri effetti ed ha acquisito forza di giudicato, sicché la parte attrice ha acquistato l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui versava, inclusa la disposizione dell'assegnazione dei posti auto".

Tali conclusioni risultano decisive anche per la validità della successiva delibera,adottata dall'assemblea del2015, che ha confermato il sistema di attribuzione dei parcheggi definito nel 1999. La nuova delibera, infatti,"non si mostra affetta da alcun motivo di nullità e neanche di annullabilità, atteso che rinviene il suo presupposto in un antecedente legittimo".

=> La lettera raccomandata anche in mancanza dell'avviso di ricevimento costituisce prova certa della spedizione,

Domanda respinta e condomino condannato al pagamento delle spese di giudizio

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Caterina
Caterina mercoledì 28 agosto 2019 alle ore 12:20

In riferimento al problema dei parcheggi condominiali avrei un quesito da proporre: un villaggio è costituito da 54 unità immobiliari, a ciascuna è stata assegnata un area di parcheggio ad uso esclusivo nel numero minimo di un posto auto; per come stabilito nel Regolamento. Poichè i posti auto sono complessivamente 74, sorgono dei dubbi in merito al carattere comune o non dei 20 posti non assegnati; a tal proposito il regolamento non dice nulla, lasciando condomini e costruttore a dare diverse interpretazioni. Infatti, mentre i primi asseriscono che trattasi di spazi comuni sui quali hanno addirittura deliberato di apportare delle variazioni, il secondo ne rivendica la proprietà e vorrebbe procedere al frazionamento degli stessi.
Grazie a chi di voi vorrà rispondermi

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