A seguito di un contratto di locazione, il proprietario dell'immobile ha l'obbligo di consegnare la cosa in buono stato manutentivo (ex art. 1575 cod. civ.) e di garantire il mantenimento di tale condizione anche nel corso del rapporto.
Per questa ragione, qualora si dovessero verificare dei guasti, dovuti ad esempio all'usura ed alla mancata manutenzione dell'immobile e delle sue dotazioni, il locatore dovrà, prontamente, intervenire con la riparazione.
Nella vicenda oggetto della recente sentenza della Corte di Appello di Ancona n. 226 del 6 febbraio 2024, pare che il guasto alla cosa locata si sia manifestato nelle immediate circostanze successiva alla firma della locazione e alla consegna del bene. Sembra, inoltre, che il deterioramento dell'immobile abbia provocato dei seri danni alla persona del conduttore.
Più precisamente, l'inquilina è stata travolta dal cancello, che delimitava la proprietà, fuoriuscito dai binari in cui scorreva. In virtù del sinistro, l'affittuaria ha accusato gravi lesioni alla spina dorsale. Pertanto, con l'azione legale proposta, l'attrice ha domandato il risarcimento dei danni derivanti da un guasto della cosa locata.
Ebbene, quali responsabilità ha avuto il locatore in questa circostanza? Più in generale, se il conduttore subisce dei danni derivanti dalla cosa locata, quali sono i presupposti per l'azione risarcitoria?
Responsabilità conduttore in caso di danni alla cosa locata
Danni derivanti dai vizi della cosa locata: l'azione risarcitoria?
Secondo un orientamento giurisprudenziale, citato e condiviso, nell'occasione in commento, anche dalla Corte di Appello di Ancona, in merito ai danni all'inquilino derivanti dalla cosa locata, bisogna distinguere due ipotesi.
Nella prima, che qui prendiamo in considerazione, il pregiudizio arrecato al conduttore deriva da un vizio che incide sulla struttura dell'immobile al punto da renderlo inidoneo all'uso convenuto. Tale vizio, inoltre, impedisce e riduce il godimento del bene. Ad esempio, perché manca l'abitabilità dell'appartamento, precedentemente promessa (vedasi Cass. civ. n. 15378/2018), oppure perché c'è un provvedimento della PA che inibisce l'attività per la quale è stato locato l'immobile (vedasi Cass. civ. n. 1694/2012).
Ebbene, se il danno deriva da un vizio della cosa locata, l'azione risarcitoria non può essere proposta autonomamente, ma unitamente a quella per la risoluzione del contratto o a quella per ottenere una riduzione del prezzo, cioè del canone concordato "I vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.), incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale….Tali vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo (Cass. 4 agosto 1994, n. 7260; Cass. 18 aprile 2001, n. 5682).. la domanda di danni ex art. 1578 c.c., comma 2 per vizi della cosa, oltre a non essere configurabile autonomamente da quella di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo, è ancora meno configurabile in caso di vizi della cosa sopravvenuti, non potendosi parlare per questi di conoscenza degli stessi o di colpevole ignoranza al momento della consegna (Tribunale Milano 29/09/2022, n.7554).
Danni derivanti dall'usura del tempo o dalla mancata manutenzione della cosa locata
Può accadere che l'inquilino subisca danni a causa di alcuni guasti o deterioramenti della cosa locata e/o delle sue dotazioni.
Ad esempio, nella vicenda in esame, la conduttrice era stata travolta dal cancello scorrevole che delimitava la proprietà. Infatti, nell'aprirlo, lo stesso era fuoriuscito dal binario e le era caduto addosso.
Per questa ragione, l'affittuaria, senza chiedere o dover pretendere la risoluzione del contratto, aveva citato in giudizio il locatore per ottenere il risarcimento dei danni subiti dalla propria spina dorsale.
Durante, quindi, il relativo procedimento, aveva dimostrato l'incuria e la mancata manutenzione del bene ad opera del convenuto proprietario.
Ebbene, alla luce dei predetti presupposti, la Corte di Appello di Ancona, peraltro in riforma della sentenza, precedentemente emessa dal Tribunale di Pesaro, ha accolto la domanda. Lo ha fatto ai sensi e per gli effetti degli obblighi a carico del locatore, previsti dagli artt. 1575 e 1576 cod. civ., nell'occasione evidentemente disattesi.
Il proprietario dell'immobile e del relativo cancello d'ingresso avrebbe dovuto, infatti, garantire il buono stato locativo e manutentivo del bene consegnato, ma evidentemente non lo aveva fatto.
Nell'occasione, quindi, la Corte ha ricordato che, in casi come questi, il locatore deve intervenire non solo a riparare l'immobile, ma anche a risarcire il conduttore per i danni subiti dal medesimo. Sussiste, infatti in questi casi una presunzione di responsabilità, che il locatore potrebbe eludere soltanto dimostrando che l'evento lesivo sia stato dovuto al caso fortuito o all'illecito commesso da un terzo "il proprietario locatore ha l'obbligo di consegnare al conduttore il bene locato in buono stato di manutenzione e di conservazione e deve mantenerlo in condizioni che lo rendano idoneo all'uso convenuto.
Grava, pertanto, su di lui una presunzione di responsabilità che può essere superata mediante la prova dell'imputabilità dell'evento al caso fortuito oppure al fatto illecito del terzo".
