Il conduttore di un contratto di locazione non è obbligato solo al versamento del canone di affitto. Egli deve anche provvedere alla manutenzione ordinaria dell'immobile e deve restituire la cosa locata nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento provocato dall'uso normale del bene. L'inquilino, inoltre, non può ignorare quello o quei patti aggiunti dove s'impegna a eseguire, ad esempio, anche la manutenzione specifica di alcuni impianti dell'immobile.
Insomma, il conduttore deve rispettare questi obblighi e non può disattenderli. In caso contrario sarebbe passibile di inadempimento e tenuto al risarcimento del danno, se provato, a favore del locatore.
Sono stati questi, essenzialmente, i temi della vertenza sottoposta al vaglio del Tribunale di Brindisi, culminata con la sentenza n. 1107 del 12 agosto 2022. In particolare, in questo procedimento, si sono scontrati l'affittuario di un esercizio commerciale e il titolare del negozio in merito ad una locazione e ai contestati reciproci inadempimenti alle obbligazioni nascenti dal contratto. Ne è scaturito un aspro contenzioso i cui contenuti appare interessante approfondire.
Non mi resta, perciò, che descrivere il caso concreto.
Deterioramento della cosa locata: il risarcimento danni. Il caso concreto.
Un negozio di piante e fiori, locato da molto tempo, presentava degli evidenti ammaloramenti dovuti a delle infiltrazioni provenienti dalla proprietà sovrastante.
Per questi motivi, ritenuta l'impossibilità di proseguire la conduzione del bene, nel febbraio del 2011, l'inquilino consegnava le chiavi dell'immobile al proprietario.
Egli, perciò, attendeva gli eventi, pretendendo di rientrare nella detenzione del negozio, solo se questo fosse stato ripristinato all'idoneo stato locativo.
Ebbene, secondo la versione del conduttore, ciò non avveniva e, per questo motivo, citava il locatore dinanzi al Tribunale di Brindisi invocando la risoluzione del contratto e il pedissequo risarcimento del danno derivante dall'inadempimento della controparte.
La tesi difensiva, esposta dal costituitosi convenuto, era del tutto differente. Per il proprietario dell'esercizio commerciale, le riparazioni era state eseguite e il conduttore era stato invitato a riprendere possesso dell'immobile, senza ricevere alcun riscontro.
Il locatore, inoltre, denunciava dei danni agli impianti, provocati, principalmente, dall'incuria dell'inquilino, per i quali chiedeva il risarcimento in riconvenzionale al locatario.
La vertenza si caratterizzava per un'istruttoria in cui si raccoglieva varia documentazione, si ascoltavano alcuni testimoni e si espletava una CTU. Al termine del procedimento, il Tribunale di Brindisi ha concluso per il rigetto delle domande attoree e per l'accoglimento, invece, di quella risarcitoria proposta dal proprietario del negozio.
La soccombenza sulle spese processuali è stata un'ulteriore quanto inevitabile conseguenza per l'istante conduttore.
L'obbligo del conduttore di restituzione della cosa locata in buono stato
Per il codice civile, al termine della locazione, il conduttore deve restituire la cosa locata nelle condizioni in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento dell'immobile dovuto al normale uso del medesimo (art. 1590 c.c.).
È per questa ragione che è regola inserire nel contratto di locazione lo stato in cui si trova il bene, generalmente qualificato come buono, nonché l'accettazione da parte dell'inquilino di tali condizioni.
Perciò, una volta acclarata questa circostanza, con tanto di nero su bianco, il conduttore deve preservare l'immobile, provvedendo alla manutenzione ordinaria ed evitando che l'appartamento in detenzione si rovini oltre il minimo indispensabile. Ovviamente, il locatario deve, altresì, astenersi dal compimento di azioni che provochino danni all'immobile, quale ad esempio agli impianti dello stesso.
Insomma, se il conduttore non rispetta l'obbligo di legge appena descritto, potrebbe essere chiamato a risarcire i danni al proprietario. Lo prevede, infatti, esplicitamente il codice civile «Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione... (art. 1588 cod. civ.)».
Proprio ciò che ha accertato il Tribunale di Brindisi al termine del procedimento in commento.
L'obbligo del conduttore di risarcire la cosa locata danneggiata
Il conduttore è tenuto a risarcire il locatore dei danni arrecati alla cosa locata. Non può, perciò, riconsegnare l'immobile col pavimento danneggiato. Non lo può fare soprattutto se ciò è avvenuto a causa di una copiosa perdita d'acqua determinata dalla rottura di una guarnizione in cucina, facilmente riparabile.
In questo, come in altri casi analoghi, è evidente che l'evento è stato provocato dall'incuria dell'inquilino, il quale è tenuto a compiere gli interventi di manutenzione ordinaria. Egli, perciò, non può sottrarsi dal custodire la cosa locata, in modo da non deteriorarla oltre il normale uso quotidiano. In caso contrario, dovrà risponderne al locatore.
Tornando al caso in commento, al termine dell'istruttoria, contrariamente a quanto aveva sostenuto l'attore, è emerso che il conduttore aveva, addirittura, danneggiato gli impianti del negozio. Nello specifico, aveva effettuato delle modifiche a quello elettrico, evidentemente, inopportune e pregiudizievoli. Il conduttore, inoltre, pare si fosse astenuto da ogni manutenzione ordinaria sugli impianti de quo.
Insomma, attesa la violazione degli obblighi scaturenti dagli artt. 1588 e 1590 c.c., è stato conseguenziale condannare l'inquilino al risarcimento dei danni provocati alla cosa locata, nella misura determinata dal CTU.
