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Spinny

Classe A10 (A/10) locata come abitazione

Salve,

ho un immobile per il quale è stato già fatto l'anno scorso il cambio di categoria catastale.

Ora è un A10.

 

Attualmente mi troverei nelle condizioni di locarlo.

 

L'immobile è dotato, ovviamente, di tutti i servizi necessari ad una corretta abitazione.

Metratura, cucina, bagno, servizi, ecc ecc.

 

E' possibile locarlo con un contratto per uso abitazione?

Grazie

Se la categoria è A10 lo puoi locare ad ufficio...

ma questo cambio di destinazione è stato fatto anche in comune ? sinceramente non riesco a capire perchè essendo abitazione al catasto è stato portato ad uffico

Se la categoria è A10 lo puoi locare ad ufficio...

ma questo cambio di destinazione è stato fatto anche in comune ? sinceramente non riesco a capire perchè essendo abitazione al catasto è stato portato ad uffico

Ciao!

Grazie per aver risposto celermente.

L'immobile prima era accatastato come Scuola/laboratorio ed è stato possibile SOLO fare la variazione catastale come Ufficio.

Il Cambio è stato fatto all'AdE.

Mi avevano anche consigliato di fare così perchè mi avevano detto che un A10 si può locare come abitazione senza nessuna difficoltà basta che la struttura sia idonea ad "abitarci".

Ma non riesco a reperire nessuna normativa in merito... da dove, in parole povere, si evinca che l'A10 si può locare "uso abitazione".

Si avevo sentito anche io di questa diceria ma ma contrariamente a quanto detto da te, molte abitazioni A/2 o A/3 sono locate ad ufficio ma non viceversa... e stando agli ultimi aggiornamenti ricevuti da agenti immobiliari l'ADE non accetterebbe piu' detti contratti, poi caso per caso tutto dipende dall'agenzia dove presenti il contratto e da chi ti trovi davanti(purtroppo).

Tu comunque ti chiederai allora perchè un'abitazione può essere affittata come ufficio e non viceversa...

La risposta è perchè essendo abitazione si da per scontato che abbia i requisiti richiesti per esistere come ufficio, mentre viceversa potrebbe non esserlo, anche se nel tuo caso visto quello che hai elencato potrebbe essere idoneo... Se hai richiesta perchè non fai cambio di destinazione sempre che sia possibile effettuarlo senza opere (meno oneroso per le tue tasche) e sistemi tutto?

Si avevo sentito anche io di questa diceria ma ma contrariamente a quanto detto da te, molte abitazioni A/2 o A/3 sono locate ad ufficio ma non viceversa... e stando agli ultimi aggiornamenti ricevuti da agenti immobiliari l'ADE non accetterebbe piu' detti contratti, poi caso per caso tutto dipende dall'agenzia dove presenti il contratto e da chi ti trovi davanti(purtroppo).

Tu comunque ti chiederai allora perchè un'abitazione può essere affittata come ufficio e non viceversa...

La risposta è perchè essendo abitazione si da per scontato che abbia i requisiti richiesti per esistere come ufficio, mentre viceversa potrebbe non esserlo, anche se nel tuo caso visto quello che hai elencato potrebbe essere idoneo... Se hai richiesta perchè non fai cambio di destinazione sempre che sia possibile effettuarlo senza opere (meno oneroso per le tue tasche) e sistemi tutto?

Infatti ci stavo pensando.

Ma orientativamente il costo per farlo passare da un A10 ad un codice catastale di "abitazione" quanto sarebbe?

Frugando in internet ho visto che, per esempio, che la circolare n. 19 del 1 marzo 2001 dell'AdE disciplina anche che è possibile usufruire delle Agevolazione come Abitazione anche per la categoria A10... come mai?? Mi chiedo se posso usufruire di tale agevolazione fiscale perchè non potrei locarla?

Per le agevolazioni sulla prima casa sono queste le Cat.:

- cat. A/2: abitazioni di tipo civile

- cat. A/3: abitazioni di tipo economico

- cat. A/4: abitazioni di tipo popolare

- cat. A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare

- cat. A/6: abitazioni di tipo rurale

- cat. A/7: abitazioni in villini

- cat. A/11: abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Per il recupero edilizio tutta la Cat A ad esclusione delle A10.

Invece le spese per il cambio in catasto si aggirano sulle 400€. poi devi aggiungere le spese per la pratica comunale circa 1500 più o meno.

L'unica cosa è verificare lo stato attuale confrontando con lo stato legittimato comunale se non vi sono difformità il gioco è più o meno fatto, intendo che anche in comune l'immobile sia destinato ad ufficio e non ci siamo modifiche distributive interne ecc ecc.

Non sono d'accordo.

 

Leggiti il punto 2.2.5 della circola che ti ho menzionato e poi vedrai che mi darai ragione.

 

Circolare n. 19 del 01.03.2001, Parte Seconda, punto 2.2.5

"""""

PARTE SECONDA

Disciplina della agevolazione "prima casa" ai fini delle imposte indirette

2.2.5 Qualora l'acquirente sia già titolare di un immobile classificato in catasto nella

categoria A/10 (ufficio) ma di fatto adibito ad abitazione, l'agevolazione può essere

concessa. Non ha, infatti, rilevanza l'utilizzazione di fatto diversa dalla classificazione

catastale. In osservanza dei medesimi criteri è possibile asserire, di contro, che

l'agevolazione non è applicabile nel caso in cui l'acquirente sia titolare, nel comune dove

acquista, di altro immobile classificato o classificabile in catasto come abitazione,

indipendentemente dall'utilizzazione di fatto. Si precisa, inoltre, che, nel caso in cui

l'acquirente sia titolare su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata

usufruendo delle agevolazioni, non può godere del beneficio in parola, indipendentemente

dall'utilizzazione di fatto e dall'eventuale cambio di destinazione nel frattempo intervenuto.

Per me, da profano, se in un caso mi dai le agevolazioni come "prima casa" come è possibile che non posso adibirla ad abitazione?

Che ne pensi?

 

- - - Aggiornato - - -

 

Come puoi vedere anche l'AdE, nello stralcio che ti ho riportato, ha previsto per la categoria A10 l'uso come "abitazione".

Quindi mi chiedo: c'è qualche norma a supporto?

Grazie

Non metto in dubbio quello che dici ma la circolare risale al lontano 2001.

ti copio il link delle agevolazioni fiscali 2015

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Fisco_e_casa_Acquisto_e_vendita.pdf

da cui cito:

 

>>Le agevolazioni per la “prima casa”

I REQUISITI

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:

 l’abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8

(abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Prima dell’entrata in vigore del decreto sulle semplificazioni fiscali (decreto legislativo del

21 novembre 2014, n. 175) per le vendite soggette ad Iva si poteva usufruire delle

agevolazioni quando l’abitazione era considerata “non di lusso”, sulla base dei criteri fissati

dal Dm 2 agosto 1969).

Pertanto, nell’atto di trasferimento dell’abitazione (per la quale si intende fruire

dell’aliquota Iva del 4%), oltre ad attestare la sussistenza delle altre condizioni prescritte

per usufruire dell’agevolazione, va dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale

dell’immobile nelle categorie che possono beneficiare dell’aliquota agevolata (circolare

dell’Agenzia delle Entrate n. 31 del 30 dicembre 2014).

Le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

A/2 (abitazioni di tipo civile) - A/3 (abitazioni di tipo economico) - A/4 (abitazioni di tipo

popolare) - A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) - A/6 (abitazioni di tipo rurale) - A/7

(abitazioni in villini) - A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi)

Ciao!

Grazie per aver risposto celermente.

L'immobile prima era accatastato come Scuola/laboratorio ed è stato possibile SOLO fare la variazione catastale come Ufficio.

Il Cambio è stato fatto all'AdE.

Mi avevano anche consigliato di fare così perchè mi avevano detto che un A10 si può locare come abitazione senza nessuna difficoltà basta che la struttura sia idonea ad "abitarci".

Ma non riesco a reperire nessuna normativa in merito... da dove, in parole povere, si evinca che l'A10 si può locare "uso abitazione".

non trovi nessuna normativa perche' non esiste , anzi se si usa un appartamento A10 come abitazione si viene sanzionati visto che e' considerato abuso edilizio .

Non sono d'accordo.

 

Leggiti il punto 2.2.5 della circola che ti ho menzionato e poi vedrai che mi darai ragione.

 

Circolare n. 19 del 01.03.2001, Parte Seconda, punto 2.2.5

"""""

PARTE SECONDA

Disciplina della agevolazione "prima casa" ai fini delle imposte indirette

2.2.5 Qualora l'acquirente sia già titolare di un immobile classificato in catasto nella

categoria A/10 (ufficio) ma di fatto adibito ad abitazione, l'agevolazione può essere

concessa. Non ha, infatti, rilevanza l'utilizzazione di fatto diversa dalla classificazione

catastale. In osservanza dei medesimi criteri è possibile asserire, di contro, che

l'agevolazione non è applicabile nel caso in cui l'acquirente sia titolare, nel comune dove

acquista, di altro immobile classificato o classificabile in catasto come abitazione,

indipendentemente dall'utilizzazione di fatto. Si precisa, inoltre, che, nel caso in cui

l'acquirente sia titolare su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata

usufruendo delle agevolazioni, non può godere del beneficio in parola, indipendentemente

dall'utilizzazione di fatto e dall'eventuale cambio di destinazione nel frattempo intervenuto.

Per me, da profano, se in un caso mi dai le agevolazioni come "prima casa" come è possibile che non posso adibirla ad abitazione?

Che ne pensi?

 

- - - Aggiornato - - -

 

Come puoi vedere anche l'AdE, nello stralcio che ti ho riportato, ha previsto per la categoria A10 l'uso come "abitazione".

Quindi mi chiedo: c'è qualche norma a supporto?

Grazie

attenzione che cio' non significa essere autorizzati ad utilizzare un locale A10 come abitazione . (anche perche' non si tratta neanche di una norma ma di una circolare )

 

- - - Aggiornato - - -

 

Infatti ci stavo pensando.

Ma orientativamente il costo per farlo passare da un A10 ad un codice catastale di "abitazione" quanto sarebbe?

Frugando in internet ho visto che, per esempio, che la circolare n. 19 del 1 marzo 2001 dell'AdE disciplina anche che è possibile usufruire delle Agevolazione come Abitazione anche per la categoria A10... come mai?? Mi chiedo se posso usufruire di tale agevolazione fiscale perchè non potrei locarla?

perche' non e' ammesso dal regolamento edilizio .

Ok grazie.

Mi spiegate la parte finale del trafiletto di giurisprudenza perchè non l'ho capito.

Grazie ancora

""""

Giurisprudenza

Sul punto, è interessante segnalare che, secondo la giurisprudenza, l'affitto di un immobile con destinazione ad abitazione civile/residenziale, a uso ufficio o studio professionale (o viceversa), non è legittimo ed espone il locatore, tra l'altro, al rischio risoluzione del contratto e risarcimento danni. Infatti, il difetto della concessione amministrativa necessaria per la legale destinazione all'uso pattuito della cosa locata è tra i vizi che, escludendo o diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità della cosa locata all'uso convenuto, possono legittimare alla risoluzione del contratto, a meno che il conduttore, a conoscenza dell'idoneità dell'immobile a realizzare il suo attuale interesse, abbia accettato il rischio relativo all'impossibilità di utilizzarla (Cass. 5 novembre 2002, n. 15489).

""""

Pane per i legali... (prendi con le pinze quello che sottoscrivo)

Mi sembrerebbe di capire che l'inquilino che accetta il contratto andando in contro ad un illegittimo contratto debba essere a conoscenza e debba accettare lo stato dell'immobile così (con destinazione non legittima) e rendendosi conto di poterla non utilizzare, sostanzialmente che l'inquilino debba essere a conoscenza dell'illegittimità del contratto.

Quello che rimane ben impresso però è che le sanzioni sono da destinarsi al locatore.

Sembra che come parte integrante del contratto serva una dichiarazione da parte dell'inquilino in sottoscrizione dello stesso per uso diverso alla categoria catastale e di destinazione dell'immobile contratto, in modo da potersi tutelare, ma con i tempi che corrono....

Ok...grazie!

Quasi un dire "ok lo puoi fare ma l'inquilino ne deve essere a conoscenza e non potrà adire per le vie legali contro il contratto"

Ciao a tutti!

Giro la situazione che avevo evidenziato inizialmente.

 

Il contratto verrà fatto uso ufficio. Ci sono particolari accortezze cui tebnere conto?

 

Io lo farò uso ufficio poi quello che ci fa il conduttore sono problemi suoi giusto? nel senso che poi se dorme lì mica posso vietarlo giusto?

Scusami, ma prima era una scuola. Hai fatto solo la variazione catastale o l'hai sistemata anche dal punto di vista urbanistico? Perché per un cambio d'uso simile, anche se non ci fossero stati lavori da fare (credo piuttosto impossibile), ci sarebbero stati da pagare gli oneri di urbanizzazione (salati)...

Sicura che sei in regola completamente?

Se è ufficio lo puoi locare come ufficio. non vedo come possano fornire contratti uso abitazione e come possa un inquilino spostare qui la residenza...

Scusami, ma prima era una scuola. Hai fatto solo la variazione catastale o l'hai sistemata anche dal punto di vista urbanistico? Perché per un cambio d'uso simile, anche se non ci fossero stati lavori da fare (credo piuttosto impossibile), ci sarebbero stati da pagare gli oneri di urbanizzazione (salati)...

Sicura che sei in regola completamente?

Se è ufficio lo puoi locare come ufficio. non vedo come possano fornire contratti uso abitazione e come possa un inquilino spostare qui la residenza...

Ciao!

Si è stato fatto tutto quanto il necessario.

L'inquilino non ha necessita di prenderci la residenza, gli serve un appoggio saltuario.

Per l'attivazione dei contratti si regolerà l'inquilino.

 

La mia domanda era tesa proprio a questo: se io gli faccio un regolare contratto uso ufficio e poi lui attiva i contratti uso abitazione e/o dorme nel locale posso incorrere io in qualche tipo di problemi?

A parte che i contratti di fornitura Verano fatti per uso ufficio e non appartamento . Tu l'importante che fai contratto uso ufficio . Se poi inquilino lo usa come abitazione se ne assume le responsabilità .

A parte che i contratti di fornitura Verano fatti per uso ufficio e non appartamento . Tu l'importante che fai contratto uso ufficio . Se poi inquilino lo usa come abitazione se ne assume le responsabilità .

Grazie della replica

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