In condominio, quando l'assemblea approva il bilancio consuntivo, i vari proprietari sono tenuti al versamento delle quote condominiali calcolate secondo i rispettivi millesimi. In mancanza del pagamento, l'inadempiente può essere perseguito dall'amministratore. A quest'ultimo, infatti, la legge attribuisce il dovere di attivarsi per il recupero delle spese comuni insolute.
È quanto, ad esempio, accaduto in questo fabbricato ligure dove al mancato pagamento di una somma di una certa consistenza da parte di un condòmino, l'amministratore ha reagito chiedendo ed ottenendo un decreto ingiuntivo a carico del proprietario moroso. Quest'ultimo, però, non ha battuto ciglio ed ha proposto opposizione.
Secondo l'opponente, infatti, non era giusto che dovesse pagare le proprie quote senza essere mai stato risarcito per i danni patiti dal proprio appartamento a seguito di infiltrazioni provenienti dalla gronda comune.
Ne è scaturito, perciò, un procedimento giudiziale appena culminato con la recente sentenza del Tribunale di Genova n. 1150 del 12 aprile 2024. All'ufficio in questione è stato affidato, dunque, il compito di stabilire se in presenza di danni da infiltrazioni è possibile compensarli con le quote condominiali.
Non ci resta, perciò, che approfondire l'argomento.
Compensazione impropria: di cosa si tratta?
Può accadere che due parti siano, reciprocamente, creditrice e debitrice dell'altra di una somma di denaro in virtù di un unico rapporto giuridico. Ad esempio, si pensi al caso del lavoratore e del datore di lavoro dove il primo potrebbe avere diritto alla retribuzione, ma contestualmente potrebbe essere tenuto a restituire delle somme indebitamente ricevute dal secondo (ex multis Cass. 4.7.1987 n. 5874).
Oppure si immagini l'ipotesi dell'appaltatore da un lato creditore del corrispettivo per i lavori eseguiti, ma dall'altro debitore del committente per i danni provocati ai suoi beni nell'esecuzione dei lavori.
Insomma, in questi come in altri casi, per la giurisprudenza è possibile compensare i due pagamenti reciproci. Si tratta, in particolare, della cosiddetta compensazione impropria o atecnica che, secondo i giudici di legittimità, deve essere accertata dal magistrato anche in assenza di un'eccezione specifica di una delle parti in causa.
Dinanzi, perciò, ad un'ipotesi di compensazione impropria il giudice deve procedere ad un mero accertamento contabile tra le partite di dare e avere in contestazione, operando, quindi, la compensazione tra le medesime in virtù del fatto che derivano da uno stesso rapporto.
Proprio il caso delle quote condominiali dovute dal singolo proprietario e dei danni derivanti alla sua proprietà causati dalla negligente gestione e manutenzione dei beni comuni.
Compensazione quote condomino e transazione
Danni da infiltrazioni: è possibile non pagare le quote condominiali?
Nel procedimento che ha condotto alla sentenza in commento, è stato accertato il debito di un proprietario per varie quote condominiali arretrate in virtù di un bilancio, regolarmente approvato e mai impugnato del condòmino debitore.
Contestualmente, però, è emerso che questi aveva subito dei danni dovuti alle infiltrazioni provenienti da una gronda comune. A quanto pare, per ovviare al problema, quest'ultima era stata riparata.
Nulla, invece, era stato disposto per indennizzare il proprietario vittima degli ammaloramenti e delle altre conseguenze a carico del proprio immobile.
Infine, il condominio si era attivato per recuperare l'arretrato con tanto di procedimento giudiziale culminato con l'ottenimento di un decreto ingiuntivo a carico del debitore.
Ebbene, era giusto tutto ciò? Il risarcimento, a cui aveva diritto il condòmino, poteva essere detratto dalle varie spese comuni a cui doveva contribuire? In caso di danni da infiltrazioni, è possibile non pagare le quote condominiali?
Con la decisione in esame, il Tribunale di Genova ha risposto positivamente all'ultima domanda. Secondo l'ufficio ligure, infatti, nel caso in questione emergono, senza dubbio, due partite reciproche di dare e avere che meritano di essere accertate e poste in compensazione in ragione dell'unico rapporto da cui derivano (la gestione dei beni comuni).
Se è vero, infatti, che il condòmino è tenuto al pagamento delle quote comuni è altrettanto evidente che questi abbia diritto al risarcimento derivante dall'omessa custodia di un bene condominiale «il condominio in qualità di custode delle parti comuni risponde ai sensi di quanto previsto dall'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (in tal senso, cfr. Cass. n. 7044/2020 e Cass. n. 23823/2022) e che sussistono gli elementi per ritenere integrata una compensazione impropria, dal momento che le reciproche partite di dare e avere derivano del medesimo rapporto giuridico relativo alla gestione condominiale».
È in ragione, quindi, di tali presupposti che, accertato il danno e la responsabilità del condominio, è stata disposta la compensazione tra le quote comuni arretrate e il risarcimento dovuto al proprietario.
