Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità: così recita l'art. 1123, 3° comma, c.c. che viene comunemente indicato come la norma relativa al c.d. condominio 'parziale'.
Già, ma come individuare quando si è in presenza di tale figura?
È necessario guardare, in assenza di eventuali disposizioni regolamentari circa la proprietà 'parziale' di alcuni beni comuni, alla struttura ed alla funzione dei detti beni.
Questo l'insegnamento del Tribunale di Alessandria, con la sentenza n. 30 del 06 gennaio 2024.
Fatto e decisione
Alcuni condòmini impugnano la delibera del Condominio ove risiedono e sono proprietari di immobili, con la quale erano state deliberate alcune opere di rifacimento dei tetti.
Precisano i condòmini che l'Assemblea condominiale aveva deliberato di ripartire le spese di rifacimento di tutti i tetti di copertura del Condominio non in base ai millesimi di proprietà di ciascun condòmino, bensì considerando il Condominio come "parziale", ossia distinto in due differenti corpi di fabbrica e ponendo la spesa di ciascun tetto esclusivamente a carico dei proprietari delle unità immobiliari ricomprese nell'una o nell'altra unità.
È bene spiegare, come fanno i condòmini attori nella propria impugnativa, che il Condominio in parola si compone di due fabbricati che si fronteggiano, entrambi oggetto dei lavori deliberati dall'Assemblea con la delibera impugnata. Il primo, la "palazzina A", prospiciente, da un lato, sulla via da cui prende nome il Condominio e, dall'altro, sul cortile comune; il secondo, la "palazzina B" prospiciente il cortile condominiale.
I due fabbricati sono collegati, su un lato del cortile, da una bassa struttura in muratura (nella quale sono ubicati, al piano terra, due locali comuni adibiti a deposito biciclette e deposito cassonetti della spazzatura), sormontata da un lastrico solare, delimitato da una parete ed una ringhiera.
Dal lato opposto, invece, i due fabbricati non sono fisicamente collegati; tra la "palazzina A" e la "palazzina B" insiste il cortile comune.
Il Condominio comprende, oltre alle unità immobiliari di proprietà privata, l'androne comune - al di sotto del quale transitano tutti i condòmini per raggiungere anche il cortile comune e, da lì, la "palazzina B" - due locali a forma di nicchia, ove sono installati i contatori condominiali, nonché una vetrina pertinente ad un'unità immobiliare di proprietà dei condòmini attori.
Sulla facciata della "palazzina A" prospiciente sono, inoltre, ubicati i citofoni di tutte le unità immobiliari insistenti in entrambe le palazzine.
Nel locale seminterrato, ubicato sotto la "palazzina A", è installata, poi, anche la centrale termica dell'intero Condominio nonché, per quanto noto, alcune cantine di pertinenza di unità immobiliari ubicate nella "palazzina B".
L'accesso alla "palazzina B" avviene esclusivamente transitando nell'androne ubicato sotto la "palazzina A" che conduce al cortile, al basso fabbricato ove sono ubicati il deposito biciclette e il deposito dei cassonetti della spazzatura e, infine, ad un altro locale comune a tutti i condòmini, con accesso da una porta finestra al piano terra.
Secondo i condòmini attori, già solo questa descrizione dei luoghi di causa permette di stabilire che nel caso di specie non si ravvede un Condominio parziale tra le palazzine A e B rispetto ai tetti in questione.
Il Condominio costituitosi contesta l'assunto dei condòmini che hanno impugnato e sostiene la sussistenza del Condominio parziale e la correttezza, pertanto, del riparto spese operato dall'Assemblea con la delibera sub iudice.
Non concessa la sospensione cautelare dell'efficacia della delibera, per assenza di periculum in mora, il Tribunale conclude il giudizio accogliendo l'impugnazione dei condòmini.
Partendo dalla premessa per cui le parti ed i beni comuni sono quelli indicati dall'art. 1117 c.c., a meno che non sia prodotto un titolo contrario, quale il Regolamento condominiale oppure il primo atto di acquisto, ove la proprietà venga riservata ad uno o alcuni soltanto dei condòmini, il Giudice rileva che, nel caso di specie, il Regolamento, per l'appunto, nulla statuiva circa la presenza di Condominii parziali all'interno dell'unico Condominio, formato dalle palazzine A e B.
Anzi, da quanto riportato dagli attori e non contestato dal Condominio, l'edificio appare strutturalmente e funzionalmente organizzato come unico.
Manutenzione del tetto condominiale, la competenza per decidere e la ripartizione delle spese.
Considerazioni conclusive
Di ciò il Tribunale trae il proprio convincimento dal fatto che la palazzina A comprenda anche l'androne condominiale, unica entrata anche per la palazzina B, nonché i citofoni e la caldaia, e che la palazzina B - che vede l'accesso dalla palazzina A - comprenda pure un locale comune.
Insomma, non è legittima, ai sensi del combinato degli artt. 1117 c.c. e 1123 c.c., una mera ripartizione del Condominio in due distinti fabbricati - ciascuno un Condominio parziale -, in particolare considerando come, rispetto al caso di specie, i tetti dei due fabbricati non sono destinati a servire unicamente una parte del condominio.
Invero, i rispettivi tetti fungono da copertura a diversi spazi comuni e funzionali ad entrambi i fabbricati.
Da menzionare che il Tribunale di Alessandria, oltre alla condanna alle spese al Condominio soccombente, infligge anche la condanna, per la mancata presentazione alla mediazione, al paga-mento di una somma pari al contributo unificato, ai sensi dell'art. 8, comma 4° bis, D.lgs. 28/2010, ratione temporis vigente, ritenendo tale assenza non giustificata, atteso che il Condominio al riguardo cata, atteso che il Condominio al riguardo aveva meramente dedotto (senza nemmeno allegare la delibera) e solamente con la comparsa conclusionale, che non sarebbe stato raggiunto il quorum in assemblea per la partecipazione alla mediazione.
La pronuncia appena esaminata porta ancora una volta all'attenzione del lettore e degli addetti al settore la delicata disamina di ciò che sia comune o meno all'interno di un Condominio e di ciò che sia comune ad alcune unità immobiliari soltanto e non a tutti gli altri condòmini.
La distinzione è semplicemente essenziale per la corretta ed ordinata gestione quotidiana delle spese e della manutenzione dei beni in questione.
