È possibile che un condomino, intenzionato a vendere l'appartamento, nel contratto preliminare pattuisca col promissario compratore che gli oneri condominiali restino integralmente a carico dello stesso. Può accadere però che questo accordo non venga rispettato dall'acquirente neo-condomino.
A tale proposito sembra utile prendere in considerazione una recente decisione della Corte di Cassazione (ordinanza del 26/04/2024 n. 11188).
Spese per opere straordinarie già deliberate e appaltate e accollo dell'acquirente. Fatto e decisione
La proprietaria di un immobile facente parte di un condominio, con atto pubblico di vendita, trasferiva l'appartamento all'acquirente; con contestuale scrittura privata, la venditrice prometteva all'acquirente che i lavori previsti da un contratto di appalto in corso, sia sul bene di proprietà esclusiva sia sui beni condominiali, sarebbero stati eseguiti nei termini e conformemente alle condizioni stabilite nel contratto di appalto; l'acquirente, a fronte di un prezzo di acquisto particolarmente conveniente, si obbligava a corrispondere le somme dovute per i lavori appaltati riguardanti l'unità immobiliare acquistata e per i lavori per le parti condominiali, nei limiti della propria quota.
Successivamente, durante l'esecuzione dei lavori, l'appaltatore originariamente incaricato, con il consenso dei committenti, rinunciava all'impegno assunto, cui subentrava, per il completamento dei lavori originariamente appaltati, altra ditta, con un aggravio di costi per l'appartamento alienato.
Al termine dei lavori l'alienante versava somme per le opere individuali e condominiali che si era impegnata a versare l'acquirente.
Quest'ultima però negava di aver mai assunto alcuna obbligazione sia verso l'originaria appaltatrice sia verso la successiva appaltatrice.
La venditrice citava in giudizio la neo condomina davanti al Tribunale per richiedere la condanna alla restituzione della somma che l'attrice aveva sborsato in favore dell'appaltatore, nonostante in l'impegno assunto dalla convenuta con la scrittura privata coeva al rogito di acquisto.
Il Tribunale adito, accoglieva la domanda di ripetizione della somma pretesa dall'attrice.
La Corte di Appello, confermava la decisione di primo grado.
I giudici di secondo grado notavano che sebbene l'acquirente non avesse sottoscritto il contratto di appalto con la ditta subentrante, ne aveva sicuramente approfittato, consentendo l'effettuazione di cospicui interventi di rifinitura all'interno del suo appartamento. Con adesione all'accordo contenuto nella scrittura privata.
A tale proposito la Corte d'Appello ha sostenuto che le parti avrebbero ugualmente concluso lo schema contrattuale, consistente nel reciproco vantaggio - da un lato - di incassare liquidità, sollevandosi, al contempo, dagli oneri dell'appalto (per la parte alienante), e - dall'altro - di conseguire, con modica spesa, la proprietà di un immobile destinato a valorizzarsi a seguito della realizzazione delle opere appaltate, di cui si assumeva il carico economico (per la parte acquirente).
L'acquirente ricorreva in cassazione, evidenziando, in buona sostanza, che gli obblighi assunti con la scrittura privata riguardavano i soli lavori eseguiti dall'originaria appaltatrice: in altre parole l'accordo era valido solo con riferimento alla ditta che al tempo dell'atto di vendita era stata incaricata dei lavori.
La Cassazione ha dato torto alla ricorrente. Secondo i giudici supremi l'impegno assunto con la scrittura privata riguardava, sul piano oggettivo, i lavori relativi al contratto di appalto in essere, indipendentemente dall'individuazione del suo esecutore, lavori relativi all'unità immobiliare acquistata e alle opere condominiali.
In particolare la Cassazione ha precisa che il nuovo appaltatore è subentrato nella medesima posizione giuridica dell'appaltatore originario, proseguendo i lavori già commissionati e gestendo (con la propria organizzazione e a proprio rischio) le opere già stabilite che erano rimaste ancora da eseguire.
Obblighi dell'acquirente per spese condominiali straordinarie
L'art.63 disp. att. c.c., 4 comma, dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente (il subentro va correlato all'atto di compravendita).
Si noti che l'art. 63 disp. att. c.c., limita al biennio precedente all'acquisto l'obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio.
In ogni caso, non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, né per il tramite del vincolo solidale di cui all'art. 63 disp. att. c.c., né attraverso la previsione dettata in tema di comunione ordinaria di cui all'art. 1104 c.c., l'acquirente dell'unità immobiliare che non fosse condomino al momento in cui era insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali straordinarie, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente a tali spese (Cass. civ., sez. II, 20/06/2022, n. 19756; Cass. civ., sez. VI, 25/06/2020, n. 12580; Cass. civ., sez. 6, 25/01/2018, n. 1847).
Del resto l'esclusione di tale vincolo legale non impedisce che le parti (alienante e acquirente), come nel caso esaminato, possano concordare, in forza di un impegno negoziale (con efficacia limitata al loro rapporto interno), che l'acquirente tenga indenne l'alienante delle spese a tale titolo sostenute (Cass. civ., sez. II, 28/04/2021, n. 11199).
In ogni caso si segnala che il Tribunale di Napoli, in un giudizio per la riscossione di contributi condominiali, ha negato l'autorizzazione alla chiamata in manleva del promissario acquirente dell'unità immobiliare che si era accollato il pagamento delle spese (Trib. Napoli 18 maggio 2021, n. 4636).
