Quando i lavori di ricostruzione e manutenzione non interessano tutta l'area di sedime del supercondominio ma solo quella di alcuni corpi di fabbrica, occorre avere riguardo, ai fini della ripartizione delle spese, alla utilità ed alla funzione di detti lavori per tutti gli stabili del supercondominio.
La questione è stata affrontata dalla Corte d'Appello di Lecce sede distaccata di Taranto con sentenza n. 334 del 2023
Lavori per la salvaguardia e la protezione del Supercodominio: come si ripartiscono le spese. Fatto e decisione
Un condomino aveva impugnato dinanzi al Tribunale di Taranto la delibera condominiale con la quale veniva approvato lo schema di contratto per la realizzazione di lavori di sistemazione idraulica al piano seminterrato di alcuni stabili condominiali, affidati ad un'impresa edile e veniva deliberata, altresì, la ripartizione delle spese tra tutti i condòmini.
L'attore deduceva la nullità della delibera perché adottata secondo un criterio di ripartizione delle spese difforme da quello indicato dall'art.1123, comma 3, c.c., in quanto trattandosi di un condominio composto da più corpi di fabbrica e diverse scale, i lavori non interessavano il corpo di fabbrica di cui faceva parte la sua unità immobiliare.
Rigettata la domanda in primo grado, il condòmino proponeva appello deducendo la violazione di legge e nello specifico dell'art.1123 comma 3 c.c. per aver il Tribunale erroneamente ritenuto che le spese dei lavori approvati con la delibera impugnata riguardassero anche lo stabile in cui era ubicata l'unità immobiliare di sua proprietà.
La Corte d'Appello di Lecce, ha rigettato l'appello ritenendo che - pur non avendo l'intervento interessato tutta l'area di sedime del supercondominio, per come accertato dal Ctu, ma solo quella dei corpi di fabbrica adiacenti su una via - i lavori deliberati fossero necessari e funzionali alla salvaguardia e alla protezione di tutti gli stabili del supercondominio.
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Ciò in quanto, le infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla via interessata dai lavori erano potenzialmente idonei a coinvolgere anche l'area di sedime degli altri stabili, per l'assenza di un'idonea intercapedine nonché per il fatto che la via interessata dai lavori si trovasse ad un livello superiore rispetto all'area di sedime del supercondominio con conseguente necessità di creare una barriera a tutela degli stabili realizzati a livello inferiore rispetto a quello della strada.
Spese di manutenzione nel supercondominio: chi paga e perché
Allorquando i lavori di manutenzione (come quelli di sistemazione idraulica, oggetto del caso di specie) non interessano tutta l'area di sedime del supercondominio ma solo quella di alcuni corpi di fabbrica, le relative spese devono essere sopportate da tutti i condòmini qualora risulti che i lavori siano necessari e siano funzionali alla salvaguardia e alla protezione di tutti gli stabili del supercondominio.
Nel caso di specie, i lavori di sistemazione idraulica avevano utilità ed erano funzionali per tutti gli stabili del supercondominio, evitando che le acque provenienti dalla strada posta a livello superiore a quello dell'area di sedime del supercondominio, potessero provocare infiltrazioni in tutti gli stabili del supercondominio.
Diversamente opinando, nel caso di specie, gli oneri derivanti dall'esigenza di convogliare le acque ed evitare le infiltrazioni provenienti dalla via interessata dai lavori di sistemazione idraulica finirebbero con l'essere sopportati dai soli condòmini degli stabili confinanti con la stessa via, come se gli stabili adiacenti ad essa dovessero far da barriera alle acque e alle infiltrazioni, a favore di tutti gli altri stabili del supercondominio e senza oneri per i condòmini degli stabili non adiacenti.
All'utilità dei lavori deliberati per tutti gli stabili del supercondominio, consegue l'impossibilità di invocare l'applicazione dell'art.1123 terzo comma c.c. per dedurre la nullità della delibera di ripartizione delle spese.
In tal senso, si registra l'ordinanza della Corte di Cassazione n. 13229 del 2019 la quale ha ritenuto corretta la sentenza della Corte d'Appello di Ancona n. 470/2014 secondo cui anche in presenza di un condominio con più corpi di fabbrica, di cui solo alcuni interessati da lavori di manutenzione, va considerata la funzione dell'area bisognosa degli interventi manutentivi i quali, proprio in ragione della loro utilità per la collettività del supercondominio, devono essere pagati da tutti secondo i normali criteri di ripartizione delle spese non trovando applicazione le diverse fattispecie di ripartizione di cui all'articolo 1123 c.c., commi 2 e 3.
La Corte di Cassazione ha, così, elaborato il seguente principio di diritto: "Ai fini della corretta ripartizione delle spese di risanamento di alcuni pilastri di un complesso immobiliare costituito da corpi di fabbrica separati da giunti tecnici, strutturalmente portanti l'intero complesso, siccome necessari per sostenere non solo l'edificio sovrastante, ma anche elementi comuni agli altri edifici (nella specie, un camminamento su un porticato esterno condominiale), trova applicazione il criterio generale di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento "pro-quota", non rileva la titolarità del diritto di proprietà, quanto la funzione della parte dell'edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione".
