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Palazzina con parti che si staccano. L'assicurazione non paga se i condomini sono reticenti

L'assicuratore può annullare il contratto laddove scopra che il contraente abbia nascosto circostanze che possono influire sull'equilibrio contrattuale
Ing. Cristian Angeli Ing. Cristian Angeli 

A volte bisogna stare attenti a "far finta di niente". Soprattutto se c'è di mezzo la sicurezza e gli edifici di cui si è possessori o proprietari.

Infatti le dichiarazioni inesatte e le reticenze dell'assicurato, relative a circostanze tali che l'assicuratore non avrebbe accettato o non avrebbe accettato alle medesime condizioni se avesse conosciuto il vero stato delle cose, sono causa di annullamento del contratto, ex art. 1892 c.c. Il contratto è annullabile ancor più se l'assicurato abbia agito con dolo o colpa grave, ovvero se c'è di mezzo una grave negligenza o la coscienza dell'inesattezza delle dichiarazioni (in tal senso Cass. civ., Sez. III, 04/03/2003, n. 3165).

Ciò è tanto più vero se le informazioni di cui dispone l'assicurato provengono da un tecnico incaricato di "periziare" l'immobile.

Un caso concreto

Il caso è quello di una palazzina che aveva commissionato una perizia ad un tecnico per verificare la sicurezza di un cornicione in precarie condizioni di conservazione, che presentava il rischio di rovinare a terra e travolgere cose o persone.

Il tecnico incaricato, svolte le verifiche del caso, aveva scritto nero su bianco nella propria perizia che il rischio di crollo di alcune parti del cornicione era concreto e imminente, e aveva così invitato il condominio a ripristinare le condizioni di sicurezza mediante sostituzione delle parti ammalorate, con un vero e proprio intervento di manutenzione straordinaria.

In alternativa, a detta del perito, il condominio avrebbe dovuto disporre delle opportune protezioni a terra (ad esempio transenne e reti), oppure delle apposite "mantovane parasassi", ovvero dei diaframmi metallici attaccati alle pareti contro la caduta di oggetti dall'alto.

Il medesimo tecnico aveva inviato a mezzo pec la suddetta perizia all'amministratore di condominio e ad alcuni condomini.

Per vari motivi, in particolare a causa del mancato raggiungimento di un accordo in sede assembleare, i lavori di messa in sicurezza non vennero svolti. Alcuni condomini, infatti, ritenevano che l'intervento non fosse urgente, nonostante il rischio fosse stato certificato da un tecnico, forti anche del fatto che era stata stipulata negli anni precedenti una "assicurazione globale del fabbricato" che, in teoria, avrebbe dovuto coprire eventuali danni derivanti da sinistri di questo genere.

Purtroppo un giorno una parte del cornicione si staccò, rovinando a terra e creando danni ingenti ad alcuni autoveicoli parcheggiati al di sotto di esso, per fortuna senza vittime.

L'assicuratore, venuto a conoscenza della perizia notificata dal tecnico all'amministratore e ai condomini, ritenne di non poter liquidare il sinistro, per violazione degli obblighi contrattuali e per assenza di manutenzione dell'immobile.

Il contratto allegato alla polizza prevedeva infatti che, laddove l'assicurato fosse a conoscenza di fattori di aggravamento del rischio, avrebbe dovuto informare la compagnia per l'adeguamento del premio.

Assicurazione fabbricato: cosa non deve mancare

Tutto ciò era rimasto disatteso, ovvero i condomini pur essendo stati formalmente notiziati dal loro tecnico di fiducia dell'aggravamento del rischio, come scritto nella perizia in loro possesso, negligentemente non avevano provveduto a sanare il difetto con un intervento di manutenzione, ne avevano informato della carenza strutturale la loro compagnia assicurativa.

Ne nacque dunque una causa civile tra il condominio e il soggetto danneggiato, tuttora in attesa di giudizio.

Il rischio nei contratti assicurativi

Il rischio, in termini assicurativi, è un evento futuro ed incerto che potrebbe rivelarsi economicamente sfavorevole per l'assicurato, provocando conseguenze dannose. Il rischio rappresenta l'elemento base del contratto di assicurazione: al suo verificarsi (ovvero al verificarsi di un sinistro) scatta l'obbligo per l'assicuratore di corrispondere un indennizzo.

Gli elementi fondamentali del rischio assicurativo sono tre:

  • Deve essere riferito a un evento futuro
  • Deve trattarsi di un evento incerto ed imprevedibile
  • Deve risultare dannoso per l'assicurato o per soggetti terzi.

Senza il rispetto di questi 3 elementi che caratterizzano il rischio assicurativo, viene meno il concetto stesso di assicurazione.

Per questo molti contratti prevedono clausole che impegnano l'assicurato ad informare la compagnia nel caso in cui il rischio assuma connotati diversi da quelli che aveva all'atto della sottoscrizione dell'accordo di assicurazione.

Pertanto se si incarica un professionista di fare una valutazione sulla sicurezza di un immobile e dalla relativa perizia emergono delle verosimili "certezze" relativamente alla possibilità del verificarsi di dissesti, il concetto di "rischio" inteso come evento "futuro, incerto e imprevedibile", viene meno e pertanto è opportuno eseguire interventi urgenti di messa in sicurezza o informare il proprio assicuratore, quantomeno all'atto del rinnovo della polizza.

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