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Danni agli spazi comuni: la responsabilità dell'inquilino, quelle del proprietario e la richiesta dei danni

L'inquilino è responsabile per tutti quei danni provenienti da cose facilmente ispezionabili e riparabili
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

S'ipotizzi che Tizio, proprietario di un'unità immobiliare nel condominio Alfa, conceda in locazione a Caio la suddetta proprietà.

S'ipotizzi che Caio, per negligenza, nel salire per le scale un mobile danneggi i muri e la pavimentazione delle stesse o che, durante il rapporto di locazione, si rompano le tubature di esclusiva pertinenza dell'appartamento provocando delle infiltrazioni nelle parti comuni.

In entrambi i casi il condominio ha diritto ad essere risarcito. La domanda, quindi, sorge spontanea: a chi chiedere i danni?

Per il fatto illecito derivante dal comportamento del conduttore è evidente che risponderà egli stesso non potendosi addebitare alcuna colpa al proprietario.

Per la questione dei danni derivanti da elementi strutturali la situazione è leggermente diversa.

Ecco quando il condominio risponde delle lesioni derivanti da modifiche strutturali.

Danni da elementi strutturali dell'abitazione

Al riguardo la Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che "diversamente dalla responsabilità soggettiva, per dolo o colpa, prevista dalla norma generale di cui all'art. 2043 c.c., i successivi articoli 2051 e 2053 configurano invece ipotesi di responsabilità oggettiva, basata sul mero nesso materiale di causalità tra la res e l'evento dannoso: in tal senso è, con la più accreditata dottrina, la più recente giurisprudenza di questa Corte (tra le altre, sez. unite n. 12019 del 1991 e sez. III n. 10641/02 e n. 5236/04).

Allorquando, […] il fabbricato, dal quale sia derivato l'evento lesivo, sia stato dato in locazione, il riparto di responsabilità, ai sensi dell'art. 2051 c.c., tra locatore e conduttore è determinato - come le sezioni unite ebbero a precisare con la sentenza testé citata - dalla disponibilità giuridica e di fatto di esso, con la conseguenza che dell'evento stesso rispondono, alternativamente, l'uno o l'altro secondo il rispettivo ambito di disponibilità" (Cass. 18 febbraio 2005 n. 3385).

In questo contesto è utile citare una pronuncia di merito, resa dal Tribunale di Salerno che, rifacendosi ad un precedente di legittimità, aiuta a comprendere quali siano "i rispettivi ambiti di disponibilità".

Secondo il magistrato campano, "è noto che il proprietario locatore, conservando la disponibilità giuridica e dunque la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esso conglobati, è responsabile in via esclusiva dei danni arrecati a terzi da tali strutture ed impianti, mentre il conduttore, acquistando la disponibilità delle altre partì dell'immobile (tra cui gli elementi esterni degli impianti, facilmente ispezionabili e sostituibili senza necessità di demolizioni) è responsabile in via esclusiva verso i terzi per i danni da queste cagionati"(cfr. da ult. Cass. 28.11.2007 n. 24737".

In sostanza, in relazione agli elementi strutturali dell'immobile, l'inquilino dovrà essere considerato responsabile per tutti quei danni provenienti da cose facilmente ispezionabili e riparabili, ossia senza che l'intervento conservativo necessiti d'opere demolitive che per la loro importanza restano sempre in carico al locatore proprietario.

Si pensi alla così dette tubazioni flessibili, agli elementi a vista, ai serramenti, ecc.

È chiaro che non esistendo un dato legislativo certo per il riparto di responsabilità sarà sempre necessario valutare caso per caso se la regola generale appena esposta possa trovare completa applicazione.

Dei danni causati al conduttore, risponde solo il responsabile

In questo contesto pare utile una chiosa che guardi al caso in cui è il conduttore ad avere subito danni da parte di altre persone, magari un vicino, magari per infiltrazioni.

In relazione a questo genere di ipotesi trova applicazione l'art. 1585, secondo comma, c.c. a mente del quale il proprietario non è tenuto a garantire il conduttore "dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio".

Proprio in relazione alle infiltrazioni, la giurisprudenza ha avuto modo di chiare che "va riconosciuto in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della res locata, in quanto qualora nell'immobile si verifichi una infiltrazione di conduttore ex art. 1585 comma 2 c.c. gode di una automa legittimazione a proporre azione di responsabilità nei conforti dell'autore del danno" (Cass. Civ. n. 17881/2011)" (Trib. Modena 12 giugno 2019).

Data questa premessa prosegue il giudice modenese nella sua motivazione se ne deve dedurre che se laddove le infiltrazioni o il fatto dannoso producano un pregiudizio esclusivamente per il bene oggetto del contratto di locazione e non per cose proprie del conduttore, come per ipotesi il caso in cui lo sversamento d'acqua da un'altra proprietà danneggi i muri, ma non i mobili di proprietà del conduttore, quest'ultimo non avrebbe alcun autonomo potere d'azione verso il terzo al fine di ottenere il risarcimento per tali danni. "Ciò non toglie che il conduttore può sempre agire contro il proprietario per i disagi occorsi nel godimento del bene che derivino dalle riparazioni connesse anche ai fatti dannosi (art 1584 )" (Trib. Modena 12 giugno 2019).

Vale la pena ricordare che le controversie in materia di locazione sono soggette al tentativo obbligatorio di mediazione, mentre quelle in materia di risarcimento danni consistenti nel pagamento di somme di denaro, devono essere precedute dall'invito a concludere una convenzione di negoziazione assistita.

Diritti del conduttore in caso di riparazioni

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