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Danni agli spazi comuni: la responsabilità dell'inquilino, quelle del proprietario e la richiesta dei danni
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Danni agli spazi comuni: la responsabilità dell'inquilino, quelle del proprietario e la richiesta dei danni

L'inquilino è responsabile per tutti quei danni provenienti da cose facilmente ispezionabili e riparabili

Avv. Alessandro Gallucci 

S'ipotizzi che Tizio, proprietario di un'unità immobiliare nel condominio Alfa, conceda in locazione a Caio la suddetta proprietà.

S'ipotizzi che Caio, per negligenza, nel salire per le scale un mobile danneggi i muri e la pavimentazione delle stesse o che, durante il rapporto di locazione, si rompano le tubature di esclusiva pertinenza dell'appartamento provocando delle infiltrazioni nelle parti comuni.

In entrambi i casi il condominio ha diritto ad essere risarcito. La domanda, quindi, sorge spontanea: a chi chiedere i danni.

Per il fatto illecito derivante dal comportamento del conduttore è evidente che risponderà egli stesso non potendosi addebitare alcuna colpa al proprietario.

Per la questione dei danno derivanti da elementi strutturali la situazione è leggermente diversa. Al riguardo la Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che " osserva la Corte che, diversamente dalla responsabilità soggettiva, per dolo o colpa, prevista dalla norma generale di cui all'art. 2043 c.c., i successivi articoli 2051 e 2053 configurano invece ipotesi di responsabilità oggettiva, basata sul mero nesso materiale di causalità tra la res e l'evento dannoso: in tal senso è, con la più accreditata dottrina, la più recente giurisprudenza di questa Corte (tra le altre, sez. unite n. 12019 del 1991 e sez. III n. 10641/02 e n. 5236/04).

Allorquando, […], il fabbricato, dal quale sia derivato l'evento lesivo, sia stato dato in locazione, il riparto di responsabilità, ai sensi dell'art. 2051 c.c., tra locatore e conduttore è determinato - come le sezioni unite ebbero a precisare con la sentenza testé citata - dalla disponibilità giuridica e di fatto di esso, con la conseguenza che dell'evento stesso rispondono, alternativamente, l'uno o l'altro secondo il rispettivo ambito di disponibilità". (Cass. 18 febbraio 2005 n. 3385)

In questo contesto è utile citare una recente pronuncia del Tribunale di Salerno che, rifacendosi ad un precedente di legittimità, aiuta a comprendere quali siano " i rispettivi ambiti di disponibilità".

Secondo il magistrato campano, "è noto che il proprietario locatore, conservando la disponibilità giuridica e dunque la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esso conglobati, è responsabile in via esclusiva dei danni arrecati a terzi da tali strutture ed impianti, mentre il conduttore, acquistando la disponibilità delle altre partì dell'immobile (tra cui gli elementi esterni degli impianti, facilmente ispezionabili e sostituibili senza necessità di demolizioni) è responsabile in via esclusiva verso i terzi per i danni da queste cagionati"(cfr. da ult. Cass. 28.11.2007 n. 24737".

In sostanza, in relazione agli elementi strutturali dell'immobile, l'inquilino dovrà essere considerato responsabile per tutti quei danni provenienti da cose facilmente ispezionabili e riparabili, ossia senza che l'intervento conservativo necessiti d'opere demolitive che per la loro importanza restano sempre in carico al locatore proprietario.

E' chiaro che non esistendo una dato legislativo certo per il riparto di responsabilità sarà sempre necessario valutare caso per caso se la regola generale appena esposta possa trovare completa applicazione.

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