Purtroppo, durante il periodo dettato dall'emergenza sanitaria, molte attività commerciali hanno subito restrizioni e perdite. A causa di ciò, è stato, ovviamente, difficoltoso procedere al pagamento delle utenze e degli altri obblighi a carico dell'impresa. Tra questi, possiamo annoverare anche l'affitto per la locazione dei locali, il cui mancato versamento può condurre alla risoluzione del contratto.
A tale riguardo, alcuni conduttori, per giustificare il proprio inadempimento, hanno invocato la norma secondo la quale «il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti (Art. 91 D.L. 18/2020)»
Ebbene, secondo una recente sentenza, pur non volendo ignorare quanto avvenuto nel periodo emergenziale, questa disposizione non può legittimare il mancato pagamento dei canoni già concordati per una locazione commerciale.
Sto parlando della sentenza n. 3754 dell'8 marzo 2022 del Tribunale di Roma. Non mi resta, perciò, che illustrare il caso concreto per capire cosa è accaduto in questa vicenda.
Covid, morosità locazione commerciale e risoluzione: il caso concreto
Nel 2017, i proprietari di un immobile concedevano lo stesso in locazione, per uso studio professionale, ad una società. A quanto pare, però, durante il rapporto contrattuale, l'anzidetto conduttore non si era distinto per puntualità e precisione. Infatti, già durante il 2019, si erano verificate delle morosità, mai purgate. Inoltre, a partire dal 2020, non era stato più pagato il canone sino al marzo di quest'anno.
Insomma, per questi motivi, i locatori attivavano il procedimento di sfratto per morosità al quale, però, il conduttore reagiva proponendo opposizione e una domanda riconvenzionale. Secondo il convenuto, la risoluzione del contratto non poteva essere accolta.
La grave emergenza sanitaria e i conseguenti provvedimenti restrittivi avevano giustificato il mancato pagamento del canone di locazione per tutto il periodo in contestazione.
Per la società locataria, l'anzidetta circostanza giustificava, altresì, la riduzione dell'importo dell'affitto.
Ebbene, il Tribunale di Roma ha accolto la domanda di risoluzione, ha rigettato l'opposizione del conduttore, ha condannato il locatario al pagamento di tutti i canoni arretrati sino alla data del rilascio effettivo dell'immobile e lo ha onerato, altresì, delle spese di giudizio.
Morosità locazione commerciale: è giustificabile per il covid?
Per il Tribunale di Roma, non è possibile giustificare il mancato pagamento dei canoni di una locazione commerciale invocando l'emergenza sanitaria causata dall'epidemia per il COVID-19.
Per l'ufficio laziale, infatti, non c'è alcuna norma che abbia previsto tale legittimazione e pertanto l'inadempimento del conduttore non può passare inosservato «va escluso che possa ricavarsi dalla normativa emergenziale una qualche disposizione che autorizzi il conduttore alla sospensione o autoriduzione dei canoni di locazione per le attività commerciali, fatta eccezione per quelle attività di cui il legislatore si è occupato esplicitamente» e ancora «nessuna norma connessa all'emergenza conseguente alla Pandemia COVID-19 ha precisato che il conduttore di un immobile locato possa sospendere o rifiutare il pagamento del canone nell'ipotesi in cui l'attività esercitata sia risultata interdetta dai provvedimenti emergenziali (cfr. in proposito Trib. Pordenone 8.7.2020; Trib. Pordenone, 3 luglio 2020 e Trib. Roma sez.VI 13 novembre 2020 ordinanza in RG. 27757/2020 pres. Balduini)».
Nel caso specifico, inoltre, la morosità si era verificata anche prima che scoppiasse la pandemia e si era procrastinata sino ai giorni d'oggi, cioè anche in relazione a periodi in cui non c'era stata alcuna restrizione significativa alle attività commerciali.
Per questo motivi, la possibilità di escludere la responsabilità del conduttore, come sancito dal citato art. 91 del D.L 18/2020, non poteva essere presa in considerazione.
Ecco perché, nel caso in commento, il Tribunale di Roma ha accolto la domanda di risoluzione del contratto, alla luce del grave ed ingiustificato inadempimento della società locataria.
Lettera disdetta anticipata locazione commerciale
Riduzione canone per il covid: è possibile?
Leggendo la sentenza in commento, la riduzione del canone di una locazione commerciale non può essere imposta nemmeno in concomitanza dell'emergenza sanitaria ed economica provocata dalla pandemia per il COVID -19.
Si arriva a tale conclusione:
- perché vige sempre il principio per cui, se un contratto diventa svantaggioso per una parte, l'altra non è obbligata a rinegoziarlo «né l'art.1374 c.c. né il dovere di solidarietà sociale di cui al precetto costituzionale consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo delle parti di rinegoziare i contratti divenuti svantaggiosi per una di esse, o un potere del giudice di modificare i regolamenti negoziali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, al di fuori delle specifiche ipotesi espressamente previste dalla legge»;
- perché, durante l'emergenza COVID-19, il governo ha adottato delle misure atte a compensare quanto accaduto in certi rapporti contrattuali, pertanto non è possibile giustificare un inadempimento a prescindere da tali circostanze «Solo in alcune ipotesi specifiche il legislatore emergenziale ha previsto la possibilità/obbligo di rinegoziazione e proprio le misure COVID-19 evidenziano che il legislatore ha già adottato dei meccanismi compensatori idonei a ripristinare l'equilibrio sinallagmatico o a ridurre lo squilibrio, sicché non sembra fondata la possibilità di operare ulteriori interventi d'imperio ed extra legem (cfr. anche Tribunale di Roma, sez.VI, sentenza n. 5224 del 25.3.21 e n. 8005 del 17 marzo 2021, giudice Nardone) esclusi anche dalle norme che hanno introdotto un "percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali».
Prescrizione canoni locazione commerciale
