Autoriduzione del canone nelle locazioni commerciali, la fattispecie
Il presente contributo, sulla scorta della pronuncia n. 2154 del 29 gennaio 2021 reso dalla Corte di Cassazione, tratta dell'autoriduzione del canone nelle locazioni commerciali, in particolare ci si chiede a quali condizioni essa è possibile.
Nel caso in esame due parti stipulavano un contratto di locazione commerciale nel 2004, al fine di adibire il locale ad attività di bar caffetteria, pattuendo un canone di € 3.000 mensili.
Nel 2007 veniva intimato alla conduttrice sfratto per morosità in quanto risultava che quest'ultima, nel periodo marzo/dicembre 2007, aveva versato parzialmente il canone previsto, ovvero € 15.400 anziché € 30.000.
La conduttrice si costituiva in giudizio sostenendo di aver dovuto sospendere il pagamento dei canoni in quanto, il locatore, non aveva provveduto ad effettuare il cambio di destinazione d'uso dell'immobile locato né lo stesso risultava munito dell'agibilità.
Tale situazione emergeva dalla notifica di alcuni verbali da parte del Comune, nei quali veniva accertata la violazione amministrativa per illegittimo esercizio dell'attività di ristorazione nella parte retrostante dell'immobile.
Autoriduzione del canone nelle locazioni commerciali, i gradi di merito
Conseguentemente la conduttrice chiedeva la risoluzione contrattuale per inadempimento del locatore, per non aver potuto utilizzare l'intero immobile con gravi danni per la propria attività.
In esito al giudizio di primo grado, il Tribunale di Frosinone rigettava la domanda del proprietario ed accoglieva la riconvenzionale espletata dalla conduttrice; in secondo grado la situazione veniva, tuttavia, ribaltata: la Corte d'Appello di Roma, infatti, dichiarava risolto il contratto per inadempimento della conduttrice con condanna di quest'ultima al pagamento dei canoni di locazione insoluti, ad esclusione del periodo da maggio a luglio 2008 nel quale il Comune aveva imposto la sospensione dell'attività.
La Corte d'Appello focalizzava il proprio iter logico giuridico sui seguenti punti: in data 9.11.2006 veniva sottoscritta tra le parti una scrittura privata integrativa del contratto di locazione con la quale, la conduttrice, si impegnava a versare il canone di € 3000 mensili per il seminterrato nonostante la mancata variazione di destinazione d'uso dello stesso, impegnandosi a realizzare l'impianto elettrico; se ne deduce che la medesima, pur essendo consapevole della mancata variazione nella destinazione d'uso, accettava di versare l'intero canone.
Quanto alla mancata agibilità la conduttrice - secondo quanto ritenuto dal giudice adito - avrebbe potuto chiedere ( ma non lo fece) la risoluzione contrattuale o, quantomeno, una riduzione del canone, trattandosi di vizio sopravvenuto rispetto all'epoca di sottoscrizione del contratto locatizio (2004).
Al contrario, la conduttrice rimaneva sempre nella disponibilità dell'immobile, anche successivamente alla notifica dei verbali da parte del Comune né forniva, inoltre, alcuna prova per il fatto di non aver potuto usufruire dell'intero immobile ma soltanto di una parte di esso, ragion per cui la stessa era tenuta al pagamento in toto del canone previsto.
Autoriduzione del canone nelle locazioni commerciali, il ricorso in Cassazione
Avverso la sentenza d'appello la conduttrice proponeva ricorso in Cassazione sulla base di due motivi: con il primo la medesima denunciava la violazione e falsa applicazione degli artt 2697 c.c. nonché gli artt 112, 113, 115, 116 cpc per non avere, la Corte d'Appello, dichiarato inammissibile una domanda nuova proposta in sede di gravame, ovvero quella volta ad ottenere la risoluzione del contratto relativo all'immobile descritto, per la prima volta, come avente destinazione commerciale.
Tale prima censura veniva considerata inammissibile in quanto la ratio della sentenza impugnata non era quella di dimostrare che l'immobile oggetto del contratto fosse di natura commerciale ma piuttosto il rilievo che il conduttore avesse usato l'immobile nonostante l'assenza di agibilità e che, tale utilizzo, rendesse ingiustificato l'inadempimento dell'obbligo di corrispondere il canone.
Con il secondo motivo la ricorrente contestava che la mancata agibilità e destinazione d'uso non aveva impedito l'utilizzo dell'immobile ritenendo, inoltre, che non era vero che la stessa non aveva fornito, in sede d'appello, la prova dell'impossibilità di svolgimento dell'attività di ristorazione nell'intero locale in quanto, detta prova, doveva essere ricavata dalla documentazione versata in atti.
Locazione commerciale e destinazione urbanistica dell'immobile
Quanto alla scrittura integrativa del 2006 la ricorrente evidenziava di aver accettato, mediante la stessa, di corrispondere l'intero canone realizzando, contestualmente, l'impianto elettrico nel seminterrato da intendersi come propedeutico al cambio di destinazione d'uso ed alla concessione di agibilità senza, tuttavia, ottenerle.
Autoriduzione del canone nelle locazioni commerciali, Il principio di diritto
Riguardo ai motivi di ricorso sopra riportati, la Suprema Corte rilevava, in primo luogo, la erroneità della sentenza di secondo grado nella parte in cui si riteneva che la conduttrice non avesse dimostrato di non aver potuto svolgere totalmente la propria attività di ristorazione.
Si richiamava, in proposito, il criterio di riparto dell'onere della prova ex art 2697 cod civ alla luce del quale, nel caso di specie, spettava al locatore dimostrare di aver adempiuto in toto all'obbligo di rendere l'immobile idoneo all' uso.
Locazione commerciale, quando può essere dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento?
Si riteneva altrettanto inconferente l'assunto del giudice di secondo grado secondo cui la mancata agibilità nonché il mancato mutamento della destinazione d'uso non sarebbero motivi legittimanti la sospensione del versamento del canone.
In riferimento all'istituto della eccezione di inadempimento ex art 1460 cod. civ, assumono rilievo i principi di correttezza e buona fede: qualora, infatti, venisse appurato il rispetto della buona fede da parte del locatore in sede di eccezione di inadempimento, non potrebbe non ammettersi - per una ragione di proporzionalità sinallagmatica - una sospensione della prestazione della controparte.
La Suprema Corte evidenziava, infine, la illogicità insita nella sentenza di secondo grado laddove si affermava - con riferimento alla ordinanza di sospensione dell'attività commerciale del 2008 - che fosse giustificabile la domanda di risoluzione del contratto o quella di riduzione del pagamento del canone e non anche, una volta esperiti tali rimedi, quello della sospensione del pagamento dei canoni stessi.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 2154/2021, accoglieva il ricorso e rinviava alla Corte d'Appello di Roma per il giudizio sulle spese.
