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Forma contratto locazione commerciale
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Forma contratto locazione commerciale

Quale forma devono assumere i contratti di locazione di immobili a uso diverso da quello abitativo per essere validi?

Avv. Lucia Izzo  

La locazione è definita dal codice civile come quel contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile) per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

All'interno dello stesso codice civile è presente un catalogo di norme che delineano la disciplina generale di questa tipologia contrattuale, regole che vanno però integrate con quanto previsto in materia da altre leggi speciali, tra cui la L. 27 luglio 1978, n. 392, in tema di equo canone.

La legge sull'equo canone, tra le altre cose, si occupa anche della locazione di immobili a uso diverso da quello abitativo, in particolare agli artt. 27 e seguenti, sicché le norme codicistiche intervengono in tale ambito per completare la disciplina oppure a seguito di espresso richiamo.

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Questa tipologia di locazione, come chiarisce l'art. 27 della legge sull'equo canone, è quella avente ad oggetto quegli immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili, nonché ai contratti relativi a immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (es. avvocati, commerciasti, ecc.).

La durata del contratto

La c.d. locazione commerciale rientra dunque nella categoria delle locazioni ad uso diverso da quello di abitazione. L'attività svolta dal conduttore riveste particolare importanza, poiché incide sulla durata della locazione e, pertanto, andrà espressamente indicata nel contratto.

In realtà, il legislatore ha stabilito in maniera imperativa che questi contratti di locazione abbiano una durata maggiore rispetto a quella prevista per le locazioni a uso abitativo. Una previsione ispirata da una ratio volta a favorire le attività economiche e l'iniziativa imprenditoriale del conduttore.

In particolare, per gli immobili adibiti a una delle attività summenzionate (industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, nonché all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo), la durata delle locazioni (e sublocazioni) di immobili urbani non potrà essere inferiore a sei anni.

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La durata della locazione, invece, non potrà essere inferiore a nove anni qualora l'immobile urbano, anche se ammobiliato, sia adibito ad attività alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di attività teatrali.

Anche quanto alle locazioni con carattere stagionale resta ferma la durata ordinaria, nel senso che il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contrato.

L'obbligo del locatore ha durata massima di sei anni consecutivi o di nove se trattasi di utilizzazione alberghiera.

Qualora le parti abbiano convenuto una durata inferiore oppure non abbiano convenuto alcuna durata, la legge n. 392/78 stabilisce che la locazione si intenderà pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. La stipulazione del contratto per un periodo più breve è concessa qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.

La legge consente alle parti di stabilire contrattualmente la possibilità del conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento, dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

In generale, indipendente dalle previsioni contrattuali, al conduttore è consentito recedere dal contratto in qualsiasi momento (con il preavviso suddetto) qualora ricorrano "gravi motivi".

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Forma del contratto di locazione commerciale

Se, da un lato, l'attività esercitata incide sulla durata del contratto, quest'ultima, a sua volta, ha incidenza sulla forma che deve rivestire il contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo.

Infatti, per la locazione delle abitazioni, l'art. 1 della legge n. 431/1998 (Legge sulle locazioni abitative) stabilisce che per la valida stipula, dunque a pena di nullità, sia necessaria la forma scritta.

Un'analoga previsione non si rintraccia, invece, all'interno della legge n. 392/1978. Di conseguenza, per la locazione commerciale vige il principio della libertà della forma ai fini della validità del contratto stesso, con la conseguenza che ben potrebbero ritenersi validi gli accordi solo verbali o per "facta concludentia".

Tuttavia, la regola della libertà di forma sconta alcune eccezioni, poiché dovranno comunque applicarsi le norme previste dal codice civile sui contratti che necessitano di forma scritta ad substantiam. L'art. 1350 c.c., infatti, chiarisce che devono effettuarsi per iscritto, a pena di nullità, i contratti di locazione di beni immobili dalla durata superiore a nove anni, che andranno anche trascritti presso i registri immobiliari ai sensi dell'art. 2630 del codice civile.

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Nella prassi, in realtà, si ricorre praticamente sempre alla forma scritta, sia per le garanzie che essa offre, sia ai fini dell'obbligatoria registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, che deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula, personalmente o tramite un intermediario.

Infatti, come chiarito dalle stesse Entrate, tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili con durata superiore a 30 giorni, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva, devono essere obbligatoriamente registrati dall'affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l'ammontare del canone pattuito.

Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l'imposta di registro e l'imposta di bollo.

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Gaetano
Gaetano 25-02-2021 17:45:54

non sono d'accordo sul fatto che il conduttore può recedere dal contratto per "gravi motivi". Al contrario l'art. 27 lascia la possibilità in sede di scrittura del contratto di prevedere il recesso del conduttore con 6 mesi di preavviso, con o senza gravi motivi, basta citare il comma 7 (senza gravi motivi), invece che il comma 8. Da ciò si evince che il contratto deve essere controllato bene rima di firmare.

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