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Nullo il contratto di locazione ad uso abitativo senza la forma scritta
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Nullo il contratto di locazione ad uso abitativo senza la forma scritta

Locazione ad uso abitativo senza la forma scritta: ecco tutte le conseguenze

Avv. Maurizio Tarantino  

Il Tribunale di Verona recepisce, per la prima volta, l'orientamento della Corte di Sentenza Sezioni Unite 2015 in materia di locazione di fatto (solo verbale)

In tema di locazione, il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta richiesta dall'art. 1, comma 4°, n. 431 del 1998, è affetto da nullità assoluta (quindi non sanabile), rilevabile da entrambe le parti, oltre che d'ufficio ex art. 1421 c.c., salvo l'ipotesi in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore, nel qual caso l'invalidità è una nullità di protezione del conduttore, solo da lui denunciabile.

Così si è pronunciato il Tribunale di Verona nella sentenza n. 170 del 26.01.2016, ove è stato precisato che il conduttore non può ottenere la riconduzione della locazione di fatto (invalida) alle condizioni di un valido contratto del tipo legale (art. 2 I. 431/98) se non prova che il locatore "abbia preteso" l'instaurazione di un rapporto solo di fatto.

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Questi i fatti di causa. Il proprietario di un immobile, con citazione chiedeva l'accertamento della nullità di un contratto di locazione stipulato verbalmente con il conduttore nel novembre del 2010; inoltre, insisteva nella condanna di quest'ultimo al rilascio dell'immobile e al pagamento di somme a titolo di indennità di occupazione sine titulo.

Costituendosi in giudizio, il convenuto, contestava in toto tutte le pretese dell'attore, in particolare eccepiva l'insussistenza della morosità e in via riconvenzionale chiedeva di accertarsi l'esistenza di un contratto di locazione registrato in data 11.10.2011 (presso l'agenzia delle Entrate tramite denuncia di contratto verbale di locazione) ai sensi e per gli effetti del disposto di cui all'art. 3 comma 8 d.lgs 23.2011 (disciplina cedolare secca sugli affitti).

Nel corso del procedimento, espletata l'attività istruttoria, il giudice adito, preliminarmente, precisava quanto accaduto in merito all'evoluzione legislativa della fattispecie in esame.

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Per meglio dire, nel caso di specie, la disciplina della disposizione invocata dal convenuto (art. 3 comma 8 d.lgs 23.2011) non risulterebbe applicabile in radice alla fattispecie de quo poiché la Corte Costituzionale ha dichiarato l'illegittimità costituzionale di tale norma per eccesso di delega con la sentenza n. 50/2014.

Inoltre, proprio sul particolare argomento in esame, successivamente era intervenuto anche il D.L. 28 marzo 2014, n. 47 convertito, con la L. 23 maggio 2014, n. 80, ove (con il nuovo art.5, comma 1-ter) venivano fatti salvi comunque gli effetti dei contratti sorti sulla base di tale disciplina fino al 31.12.15; norma transitoria, tuttavia, successivamente dichiarata illegittima dalla stessa Corte Costituzionale con la sentenza n. 165/15.

In virtù di quanto sopra esposto, ai sensi e per gli effetti del disposto dell'art. 136 della Costituzione (effetti della pronuncia di incostituzionalità) alcun valido contratto di locazione ha mai avuto effetto tra le parti nemmeno a seguito della denuncia all'Agenzia delle Entrate da parte del convenuto.

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Sul punto, il giudice adito, richiama quanto è stato affermato dall'ultima pronuncia in materia della Cassazione a Sez. Unite con la Sentenza del 17 settembre 2015, n. 18214, ove è stato precisato che ""il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale; fa eccezione l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore".

Pertanto, conformemente a quanto delineato dalla Suprema Corte a Sez. Un., ai sensi dell'art. 1 comma 4 1. 431/98 per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta e che il conduttore può si ottenere la riconduzione della locazione di fatto (invalida) alle condizioni di un valido contratto del tipo legale (art. 2 I. 431/98) ma ciò sul presupposto che il locatore "abbia preteso" l'instaurazione di un rapporto solo di fatto (subito da parte del conduttore contro la sua volontà).

Nel caso di specie alcuna deduzione, ancor prima di alcuna prova, risulta essere stata proposta sul punto dal convenuto (tenuto conto peraltro della relativa decadenza).

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il tribunale adito, conformemente all'evoluzione legislativa e in principio della pronunzia della Suprema Corte a Sez. Unite del 2015, ha accertato la nullità del contratto di locazione verbale dell'immobile; per l'effetto, a condannato il convenuto al rilascio immediato e al risarcimento del danno dell'occupazione sine titulo

Per ulteriori approfondimenti sui contratti di locazione "in nero":

=> Affitti in nero. La Corte Costituzionale boccia nuovamente il provvedimento normativo (temporaneo)

=> Quando l'inquilino inchioda il proprietario che percepisce l'affitto in nero.

=> Sonni tranquilli per i conduttori. Varata la legge «salva affitti in nero».

Scarica Tribunale di Verona n. 170 del 26.01.2016

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