In materia di locazione, con particolare riferimento ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, sovente la querelle che compromette il rapporto e determina una lite tra le parti attiene alla ripartizione delle spese inerenti la manutenzione.

In proposito, per ovviare almeno parzialmente all'insorgere di problematiche afferenti alla imputazione degli oneri di riparazione al locatore o al conduttore, è opportuno che, al momento della consegna delle chiavi della unità abitativa, sia redatto un verbale di consegna e presa possesso ove venga dato atto dello stato di fatto, ovvero eseguita una compiuta una ricognizione dei beni ed accessori ivi esistenti.

Sul punto, appare evidente che effettuare una simile attività è utile per verificare preventivamente se, a titolo esemplificativo, le cose e gli elettrodomestici, così come le finiture, presentano vizi, in modo che sia chiaro l'onere di ripristino a carico del proprietario/locatore.

Pensiamo agli infissi o alle persiane e/o alle tapparelle, alla verifica della corretta funzionalità, così come alla prova degli elettrodomestici.

Nondimeno, è chiaro che, anche qualora le parti compiano una verifica preliminare all'ingresso nella abitazione del conduttore, non tutti i vizi eventualmente esistenti potranno emergere in tale occasione.

Tuttavia, ad avviso chi scrive, è indubbio che un'attenta e puntuale ispezione dei locali possa prevenire incomprensioni successive sull'obbligo di accollo degli oneri di ripristino, ritenuto che il verbale di immissione in possesso è posto a tutela di entrambe le parti contrattuali.

Rottura cristallo del box doccia, inquadramento normativo generale

In via preliminare appare confacente evidenziare che, tra gli obblighi principali che gravano sul locatore, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1575, comma I n. 1), Cod. Civ. vi è certamente quello di «consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione» ivi compresi gli accessori e pertinenze.

A tal riguardo, è ulteriormente conveniente rilevare come detto onere riceva un rafforzamento dal secondo dovere incombente sul locatore, quasi a rivestirne un corollario, previsto nella richiamata norma al n. 2), per cui in ordine alla cosa locata occorre «mantenerla in stato da servire all'uso convenuto».

Tanto premesso, per quanto attiene alla manutenzione, il successivo articolo 1576 Cod. Civ., precisa e conferma che, in costanza del rapporto contrattuale, il locatore ha il dovere di eseguire tutte le riparazioni necessarie ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che restano di competenza del conduttore.

Ebbene, per meglio comprendere l'argomento in esame e compiere una trattazione esaustiva, è adeguato osservare che, ai sensi dell'art. 1578 Cod. Civ., qualora al momento della consegna, la cosa locata presenti vizi atti a diminuirne significativamente l'uso convenuto, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere (i) la risoluzione del contratto oppure (ii) una riduzione del canone pattuito, a meno che i difetti de quibus fossero da lui conosciuti o riconoscibili.

Rapporti tra conduttore e sub-conduttore

Il punto è di fondamentale importanza ed è esplicitamente dirimente considerato che, per poter legittimamente chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, il vizio che si contesta deve essere "apprezzabile" ovvero idoneo a creare una situazione di sensibile diminuzione della potenzialità di fruizione dell'immobile.

Nel caso, un vizio afferente al cristallo del box doccia non potrebbe credibilmente essere sollevato quale causa di risoluzione o essere posto a fondamento di una richiesta di riduzione del canone locatizio.

In conseguenza, nell'ipotesi di guasti o deterioramenti della cosa locata derivanti dalla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati nell'utilizzazione del bene, il rimedio esperibile è correlato unicamente all'obbligo di manutenzione «posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 c.c., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale» (Tribunale Milano, 30/01/2019, n.1029).

Indagine sulla causa della rottura del box doccia e prova

Sulla scorta del richiami normativi dedotti nel paragrafo precedente e della esegesi esposta, è di tutta evidenza come la presa d'atto dello stato dell'immobile e la verifica dello stesso al momento della consegna assuma carattere primario anche ai fini della prova della esistenza di vizi o difetti tali da poter essere ricondotti ad un periodo anteriore alla stipula del contratto.

Per quanto attiene alla piccole riparazioni, dovute a deterioramenti prodotti dall'uso e non da vetustà o caso fortuito, l'art. 1609 Cod. Civ. pone tali oneri a carico del conduttore.

Che cosa si intende per imputazione di pagamento

Sotto tale profilo, qualora insorgano contestazioni da parte del conduttore sulla presenza di simili vizi, non può essere ignorata «la presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa» (Cassazione civile sez. III, 26/07/2016, n.15361).

Tanto premesso, qualora si manifesti la rottura del cristallo del box doccia, occorrerà compiere una indagine scrupolosa per accertare le cause che hanno portato a tale evento.

L'ispezione dello stato dei luoghi ed una documentazione fotografica degli stessi è in grado di consentire una ricostruzione corretta delle cause che hanno provocato l'evento.

Poniamo l'ipotesi per cui, la base del vano doccia su cui poggia(va) il cristallo presenti muffe e le guarnizioni siano palesemente denotate da segni di usura.

In simili circostanze, se il contratto di locazione è stato stipulato da pochi mesi, è più che attendibile che la usura o le muffe che hanno compromesso la struttura o gli elementi su cui poggia il cristallo non possa esser riconducibile ad una assenza di diligenza del conduttore nella cura.

Al contempo, pensiamo ad un cristallo le cui guarnizioni laterali appaiano vetuste.

Nelle fattispecie menzionate a titolo esemplificativo, è lampante che il dovere di sostituzione del cristallo del box doccia e di assunzione dei costi debba essere posto a carico del locatore.

Diversamente, se la rottura del cristallo è intervenuta su un assetto doccia nuova, che può essere provato dal locatore anche tramite la fattura di acquisto, è verosimile che la rottura del cristallo sia imputabile ad una condotta del conduttore, distratta o incauta, in ogni caso non rispondente al normale uso, per cui quest'ultimo dovrà sostenere i costi di sostituzione, salvo che non possa essere dimostrata una installazione non corretta,

Parimenti, qualora la rottura del cristallo avvenga dopo diverso tempo dalla immissione in possesso dell'immobile, detto accadimento può essere stato provocato da mancati interventi di manutenzione ordinaria, per cui le spese graveranno sempre sul conduttore.