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Disdetta o rinuncia alla prosecuzione della locazione, meglio la forma scritta ma…
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Disdetta o rinuncia alla prosecuzione della locazione, meglio la forma scritta ma…

Disdetta locazione comunicata senza forma scritta. Ciò che conta è la sostanza

Avv. Alessandro Gallucci 

In tema di disdetta del contratto di locazione al termine dell'ottennio, le parti che non vogliano proseguire nel contratto possono formalizzare disdetta (il locatore) o rinuncia (il conduttore) con lettera raccomandata da inviarsi all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.

Che cosa succede se tale disdetta/rinuncia è comunicata con forme differenti? Questa può comunque considerarsi valida o deve intendersi come non comunicata per carenza del requisito formale?

La questione è di non secondaria importanza, poiché le parti interessate potrebbero trovare a litigarsi:

a) su una procedura di sfratto per finita locazione, laddove il conduttore non abbia lasciato l'appartamento;

b) su una procedura di richiesta canoni (e danni) qualora il conduttore abbia lasciato l'appartamento non pagando più i canoni pattuiti.

La problematica è stata anche oggetto di pronunciamento da parte della Suprema Corte di Cassazione (sent. n. 11808 del 9 giugno 2016).

Nel caso di specie il conduttore, sia in primo che in secondo grado, s'era visto sfrattato per doversi considerare conclusa la locazione. Egli aveva proposto ricorso per Cassazione, in quanto, a suo modo di vedere, la disdetta del contratto non era ritualmente avvenuta.

=> Quali conseguenze per la disdetta della locazione senza preavviso da parte del conduttore?

La Corte di Cassazione ha rigettato questa doglianza.

La sentenza, con un'articolata motivazione, smonta quella tesi che vede nella forma scritta con invio raccomandato della disdetta un requisito ad substantiam della stessa, con conseguente nullità nel caso di utilizzazione di una differente modalità.

La pronuncia parte dall'assunto che sebbene la legge n. 431 del 1998 citi la comunicazione a mezzo raccomandata, tale prescrizione “non è assistita da alcuna prescrizione che indichi expressis verbis od anche indirettamente che tale forma debba osservarsi a pena di nullità o invalidità del negozio di rinuncia-disdetta”.

Il conseguenza di ciò prosegue la Corte, se ne deve desumere che la disdetta del contratto di locazione al termine dell'ottennio non ricade in alcun modo sotto della forma scritta a pena di nullità.

In questo caso il riferimento normativo sarebbe stato l'art. 1350 c.c., n. 13, ma proprio questa norma, affermano gli ermellini

esige che il requisito formale scritto sia indicato "specialmente" dalla legge allude ad una indicazione espressa dell'obbligatorietà del requisito formale o comunque ad una indicazione indiretta ma chiaramente rivelatrice della volontà imperativa della legge”.

In questo contesto, quindi, ciò che conta è la sostanza, cioè la conoscenza della disdetta/rinuncia e chiaramente la sua dimostrabilità nell'eventuale successivo giudizio.

In tal senso, la Corte nomofilattica, chiosa ed afferma che:

ne segue che il negozio di rinuncia-disdetta di cui al secondo inciso dell'art. 2, comma 1, non deve essere compiuto a pena di nullità con una lettera e, quindi, in forma scritta, e nemmeno la sua forma di trasmissione deve essere necessariamente quella della raccomandazione.

Ciò che è necessario è che il negozio di rinuncia disdetta venga ricevuto dal destinatario sei mesi prima della scadenza” (Cass. 6 giugno 2016 n. 11808).

Scarica Cass. 6 giugno 2016 n. 11808

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