In condominio, le decisioni adottate dall'assemblea condominiale, ovvero le cosiddette "deliberazioni" o "delibere", sono obbligatorie per tutti i condomini. Lo precisa l'art. 1137 del codice civile il quale si premura di recare anche la disciplina per impugnare le delibere condominiali che si presentano "contrarie alla legge o al regolamento di condominio".
La facoltà di impugnazione viene riservata, in questi casi, a ogni condomino assente, dissenziente o astenuto che potrà adire l'autorità giudiziaria e chiedere l'annullamento della deliberazione.
La norma in commento prevede che tale facoltà vada esercitata in un termine perentorio pari a 30 giorni, decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Deliberazioni nulle o annullabili
L'art. 1137 c.c. si occupa espressamente delle sole ipotesi in cui si chiede l'annullabilità della deliberazione, rimettendo la facoltà di impugnazione solo ad alcuni soggetti che dovranno esercitarla entro un preciso termine.
Le deliberazioni assembleari possono essere impugnate anche per censurarne la nullità e, in tal caso, cambiano sia i termini che i soggetti legittimati a proporre l'impugnazione: a differenza delle delibere annullabili, quelle nulle possono essere impugnate senza limiti di tempo e da chiunque vi abbia interesse.
La giurisprudenza più recente ritiene che la categoria giuridica della nullità, con riguardo alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, abbia un'estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria dell'annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel modo giuridico.
In dettaglio, la Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 9839/2021) ha precisato che "in tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un difetto assoluto di attribuzioni - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all'ordine pubblico o al buon costume; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c.".
Impugnare una delibera condominiale: la mediazione obbligatoria
Nulla o annullabile che sia, qualora si decida di agire in giudizio impugnando una delibera condominiale che si ritiene viziata è bene sapere che trattasi di un'operazione che richiederà una certa spesa, determinata dalla sommatoria di tutta una serie di costi che è sempre meglio ponderare accuratamente e in anticipo.
In realtà, alcuni di questi costi appaiono variabili ed è per questo che si tratterà pur sempre di una stima approssimativa e la cui misura sarà influenzata dai vari passaggi che richiederà la vertenza.
La prima cosa importante da sapere è che l'ambito condominiale ricade nelle ipotesi di controversie per cui è richiesta la mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010.
Dunque, prima di rivolgersi al giudice, le parti sono tenute a esperire, a pena di improcedibilità della domanda, la procedura di mediazione che ha finalità deflattiva del contenzioso in quanto punta al raggiungimento di un accordo amichevole tra le parti.
In tal caso, ogni parte (l'istante e chi aderisce al procedimento) è tenuta al pagamento in solido all'organismo di mediazione di un'indennità comprensiva delle spese di avvio del procedimento di mediazione e del compenso dovuto ai mediatori. La mediazione è, invece, totalmente gratuita per i soggetti che nel processo beneficiano del patrocinio a spese dello Stato.
Impugnazione della delibera condominiale e competenza per valore
In dettaglio, il decreto ministeriale n. 180/2010, che si occupa di determinare le indennità spettanti agli organismi di mediazione, precisa all'art. 16 che per le spese di avvio ciascuna parte dovrà versare € 40,00 + IVA (€ 48,80) per le liti di valore fino a 250mila euro oppure € 80,00 + IVA (€ 97,60) per le liti di valore superiore a tale soglia, oltre alle spese vive documentate.
Le spese di avvio, dovute anche in caso di mancato accordo, saranno a valere sull'indennità complessiva, ovvero andranno detratte dalle spese finali ove la mediazione prosegua.
Le spese di mediazione, invece, andranno versate unicamente qualora all'esito del primo incontro le parti decidano di dare corso al procedimento di mediazione. Tali importi comprendono anche l'onorario del mediatore, indipendente dal numero degli incontri, e sono commisurati in base al valore della lite, come dichiarato dalle parti nella domanda di mediazione e calcolato a norma del codice di procedura civile. Tali spese saranno dovute in solido da ciascuna parte che ha aderito al procedimento.
Per quanto riguarda importi e i vari scaglioni di valore, questi sono stabiliti da una tabella allegata al suddetto decreto ministeriale: i costi partono da un minimo di 65 euro per le liti di valore fino a mille euro, che diventano 130 euro per le liti il cui valore supera i mille euro e arriva a 5mila euro, e così via a salire progressivamente.
L'importo massimo delle spese di mediazione per ciascun scaglione di riferimento, come determinato dalla tabella, potrà essere in alcuni casi aumentato (ad esempio in caso di successo della mediazione o in caso di affari di particolare importanza, complessità o difficoltà) o anche ridotto.
Va chiarito che gli organismi privati iscritti nel Registro adottano autonomamente un tariffario soggetto all'approvazione del Ministro della giustizia.
Istanza di mediazione, impugnazione della delibera condominiale e termini per il deposito.
Si pagano a parte, invece, i costi dell'assistenza legale o quelli di un eventuale consulente tecnico il cui intervento si renda necessario nel corso della procedura. L'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 richiede necessariamente l'assistenza dell'avvocato nell'esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria e, per quanto riguarda il suo onorario, il cliente ha diritto ad ottenere un preventivo scritto per rendersi conto delle tariffe applicate che variano da professionista a professionista.
Spese giudiziali
Solo qualora la mediazione non vada a buon fine, si potrà agire innanzi al giudice competente, ovvero il Giudice di Pace o il Tribunale a seconda del valore della causa. Anche in tale occasione il primo costo da tenere a mente è quello dell'assistenza legale.
Si rammenta che, innanzi al Giudice di Pace, è possibile stare in giudizio personalmente, dunque senza bisogno dell'avvocato, per le sole cause il cui valore non superi i 1.100 euro, oppure nei casi in cui il giudice, su richiesta dell'interessato, lo autorizzi in considerazione della natura ed entità della causa.
Negli altri casi, le parti non possono stare in giudizio se non col ministero o con l'assistenza di un difensore.
Indipendentemente da ciò, spesso l'assistenza dell'avvocato nella predisposizione della causa risulta essenziale per poter beneficiare delle sue competenze professionali e affinché la propria istanza abbia solide basi giuridiche per andare a buon fine.
Seppur gli avvocati non abbiano una tariffa professionale predeterminata dalla legge, tendenzialmente i costi lievitano al crescere del valore della causa e della complessità della stessa.
A questo punto bisogna considerare i costi delle spese per iniziare il giudizio, anch'essi variabili a seconda del valore della causa, a partire dal c.d. contributo unificato per l'iscrizione a ruolo della causa: l'importo per i giudizi di primo grado è pari a 43 euro per i processi di valore fino a 1.100 euro, 98 euro per i processi di valore superiore a tale soglia e fino a 5.200 euro, 237 euro per i processi di valore superiore a 5.200 euro e fino a 26.000 euro, e così via.
Al contributo unificato si aggiunge il costo della marca da bollo da € 27,00 a titolo di "anticipazioni forfettarie dai privati all'erario nel processo civile". Sarà comunque l'avvocato a chiarire al proprio assistito tutte le prevedibili voci di spesa, oltre al suo onorario, come ad esempio quelli per la notifica dell'atto introduttivo, per i diritti di cancelleria, per marche da bollo, spese vive e così via.
Si rammenta che, all'esito della causa, con la sentenza che chiude innanzi a sé il giudizio, il giudice condannerà parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell'altra parte, liquidandone l'ammontare insieme con gli onorari di difesa (cfr. art. 91 c.p.c.).
Chi impugna vittoriosamente la delibera, quindi, potrebbe vedersi riconoscere il rimborso delle spese e degli oneri anticipati, quali le imposte, i diritti, i compensi per difensori ed eventuali consulenti tecnici e così via.
Questo a meno che non si decida per la compensazione delle spese, parziale o totale, ponendole a capo di chi le abbia anticipate.
In caso di esito negativo dell'impugnazione della delibera, invece, ai sensi del criterio della soccombenza sancito dal codice di rito, si rischia di essere anche condannati alla rifusione delle spese in favore dell'altra parte.
