Compenso dell'amministratore per gestione di un sinistro, il caso ci viene sottoposto da un nostro lettore è davvero particolare.
"Buongiorno, Ho subìto due sinistri nel condominio nel quale sono proprietario di un appartamento. In entrambi i casi (infiltrazione in cantina e danno da fenomeno elettrico del condizionatore), l'amministratore chiede a titolo compensativo per la gestione dell'apertura del sinistro, la quota di 60€ +5% di imponibile INAIL + IVA, da detrarre dalla liquidazione da parte dell'agenzia. Mi chiedo se questo comportamento, che danneggia il danneggiato, sia corretto oppure no."
La risposta è che non è corretta la richiesta come formulata che l'amministratore potrebbe avere diritto ad un compenso, ma sicuramente non è il danneggiato a doverlo pagare e questa prassi ci lascia pensare che, probabilmente, la condotta sia frutto di una dimenticanza in sede di presentazione del preventivo. Vediamo perché, tralasciando i riferimento all'INAIL, che supponiamo sia all'INPS.
Compenso dell'amministratore, le norme
L'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. recita: "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta."
Tizio assume la gestione del condominio Alfa e presenta un preventivo di compenso in misura fissa pari ad € 1.000,00: in sede di rendicontazione non può avanzare altre pretese, ma potrà chiedere solamente il pagamento (o il saldo, se è già liquidato degli acconti) pari ad € 1.000,00.
Caio assume la gestione del condominio Beta e chiede un compenso di € 1.000,00 oltre € 50,00 per ogni sollecito di pagamento inviato ai condòmini. Alla fine dell'anno potrà rendicontare un compenso pari ad € 1.000,00 + € 50,00 per ogni sollecito inviato.
È dubbio tra gli studiosi della materia se nel corso dell'anno di gestione, a fronte di deliberazioni per interventi straordinari, l'amministratore possa chiedere un compenso ad hoc. V'è chi ritiene che la norma non escluda questa possibilità, imponendo solamente l'indicazione del compenso ordinario all'atto della nomina (o del rinnovo) e chi, invece, considera quella disposizione riguardante ogni compenso, anche per le ipotesi eventuali (ergo non sicure, quali gli interventi straordinari).
Riportando la questione generale al caso di specie, non può revocarsi in dubbio che la l'amministratore abbia diritto di inserire nel preventivo di gestione una voce di spesa inerente all'apertura di pratica per la gestione di un sinistro e che possa altresì articolarla prevendendo voci ulteriormente eventuali (es. compensi per accompagnamento del perito nel caso di sopralluogo, ecc.).
Ciò che sbaglia il mandatario del nostro lettore, dando per assodato che si sia fatto approvare una voce di compenso del genere (ma ne dubitiamo) è il soggetto cui possa richiederla.
Un preventivo, sarà sempre e solo un preventivo.
Compenso dell'amministratore per gestione di un sinistro, chi deve pagare
Ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c. "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".
Sebbene la spesa inerente al compenso dell'amministratore non sia espressamente menzionata dalla norma citata, né da altre disposizioni del codice civile, non v'è dubbio tra gli addetti ai lavori che la stessa debba essere annoverata tra quelle necessarie per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e come tale da suddividersi tra i condòmini sulla scorta dei millesimi di proprietà.
Il caso del compenso dell'amministratore per gestione di un sinistro, nell'ipotesi in cui il danneggiato sia un condòmino presenta una peculiarità che non può non essere considerata.
Il condòmino, in questo caso, va considerato alla stregua della controparte del condominio, come se fosse un terzo che dalla compagine ha subito un danno. Tant'è vero questo assunto che il condominio riconoscendo la situazione, si è attivato per far fronte, con la propria polizza assicurativa, a risarcire un danno cagionato ad altro soggetto.
Né discende che quel soggetto non solo debba essere risarcito del pregiudizio subito, ma non debba partecipare (se non vedendo defalcata la propria quota parte di risarcimento in ragione dei millesimi) alle spese sostenute dal condominio per quella pratica.
Come dire: se Tizio ha subito dal condominio un danno pari a 100 e lui partecipa al condominio con una quota di un millesimo, pacifica la provenienza del danno da parti comuni, egli avrà diritto a vedersi rimborsato 99, cioè il risarcimento complessivo defalcata la sua quota millesimale.
Sicuramente non dovrà partecipare alle spese che il condominio dovrà pagare all'amministratore, per la voce di compenso gestione del sinistro, come non parteciperebbe alle eventuali spese legali per l'ipotesi di contenzioso per la parte di risarcimento eccedente l'indennizzo riconosciuto dall'assicurazione condominiale.
Ciò in quanto, come pacifica giurisprudenza insegna, in tali casi si ha una sostanziale contrapposizione di interessi che porta ad una separazione delle posizioni contrapposte e quindi ad una differente modalità di suddivisione delle spese, con esclusione dei condòmini controparti sostanziali della compagine, come se si trattasse di un condominio parziale.
Ben può, allora, il nostro lettore contestare la richiesta del suo amministratore, se del caso invitandolo a pretendere il compenso approvato dall'assemblea direttamente dagli altri condòmini. E se l'amministratore si convincesse ma reputasse che anche lui deve pagare la quota del compenso perché è un servizio reso nell' interesse di tutti e quindi suddividesse la spesa tra tutti? Beh, in questo caso, il condomino potrebbe contestare quel comportamento, in sede assembleare e se del caso (ma a che costo viste le cifre che ci espone) anche in via giudiziale.
