Sinistro in condominio e compiti dell'amministratore
I beni posseduti o di proprietà sono quotidianamente soggetti a possibili eventi che ne determinano danneggiamento o distruzione, sottrazione o comunque pregiudizio, anche lieve, di natura economica.
La stessa vita umana, al di là dei singoli patrimoni, è esposta a fattori di rischio che ne rendono incerta la durata o, anche solo, il sereno ed incolume svolgimento.
Nell'ambito condominiale sono numerose le ipotesi di danneggiamento di beni comuni e/o privati e frequenti i casi di responsabilità civile verso soggetti terzi.
Se è vero che il nostro ordinamento giuridico non prevede alcuna obbligatorietà nella stipula dell'assicurazione di Condominio è, altresì, indubbio che risulta oltremodo opportuno e consigliabile tutelare il fabbricato condominiale ed assicurare, di conseguenza, il Condominio stesso.
Sappiamo che, ad ogni modo, il regolamento condominiale può rendere obbligatoria la sottoscrizione di apposita Polizza Globale Fabbricati prevedendone espressamente l 'obbligo nelle sue clausole.
In caso di sinistro, l'Amministratore dovrà attivarsi proprio in forza del contratto di assicurazione sottoscritto con la Compagnia assicuratrice.
Prima di vedere, in dettaglio, i compiti dell'Amministratore in caso di sinistro, occorre fornire, preliminarmente, alcuni elementi per meglio comprendere la fattispecie.
Polizza globale fabbricati: in cosa consiste e quali eventi copre
Trattasi del contratto con cui un Condominio può trasferire il rischio di eventuali danni, che vanno dall'incendio alla responsabilità civile, passando per i danni da acqua e da eventi sociopolitici, ad una compagnia di assicurazione.
La Polizza Globale Fabbricati è stipulata dal Condominio, in persona dell'Amministratore in carica, al fine di proteggere e risarcire sia i danni per le parti comuni dell'edificio sia i danni per le abitazioni private, oltre che tutti quei danni causati dal fabbricato alle proprietà o all'incolumità di terze persone.
La polizza globale fabbricati, quindi, è un'assicurazione a copertura della responsabilità civile, per cui garantisce l'assicurato dalle richieste risarcitorie che potrebbero avanzare terzi danneggiati; permette, altresì, di tutelare i condomini contro gli eventuali danni che potrebbero verificarsi nel fabbricato, le perdite/danni causati dallo stabile stesso o quelli derivanti da strutture di pertinenza dell'immobile medesimo.
Vi sono, inoltre, altre garanzie accessorie, ossia aggiuntive alla copertura principale: ricerca del guasto, atti vandalici, terrorismo ed insurrezione, rottura lastre, danni da eventi sismici, tutela legale, etc.
Trattandosi, quindi, di garanzie accessorie è importante segnalare che queste non intervengono in assenza di danno risarcibile.
Cosa deve fare l'amministratore al verificarsi del sinistro
La comunicazione all'Assicuratore dell'evento-danno verificatosi in ambito condominiale costituisce, certamente, uno dei momenti più delicati della gestione del sinistro.
L'Amministratore è tenuto a stabilire - con relativa celerità - se e come denunciare il sinistro e, di conseguenza, come gestirlo.
Relativamente al "se" denunciare, si ritiene che - tranne i casi di palese evidenza circa la non risarcibilità del danno, in quanto l'evento non sarebbe coperto dalla copertura assicurativa - al fine di evitare qualsivoglia ipotesi di responsabilità di tipo omissivo da parte dell'Amministratore, quest'ultimo debba attivarsi immediatamente per denunciare il sinistro alla Compagnia assicuratrice del fabbricato condominiale.
La valutazione circa la veridicità di quanto denunciato dal danneggiato, nonché l'entità del danno, spetta al perito fiduciario dell'assicuratore che potrà valutare se, ad esempio, il condomino abbia esagerato il danno stesso; detto accertamento non spetta in alcun modo all'Amministratore.
Assicurazione in condominio: la franchigia deve rientrare nel risarcimento dei danni?
Riguardo la tempestività della presentazione della denuncia di sinistro all'Assicuratore, è necessario che l'Amministratore stesso verifichi, preliminarmente, quanto risulta stabilito a tal proposito dalle c.d. "condizioni generali di contratto": trattasi di un documento solitamente molto corposo, che contiene le definizioni utili ad interpretare i termini tecnici utilizzati nelle condizioni, nonché le singole condizioni di polizza che individuano quali sono i rischi coperti, quali sono le fattispecie che invece restano escluse e, soprattutto, le norme che regolano le procedure e tempi di indennizzo.
Ciò verificato, l'Amministratore dovrà trasmettere la denuncia di sinistro alla Compagnia assicuratrice o, nel caso in cui abbia ricevuto una comunicazione di sinistro da parte di un condomino o di un soggetto terzo, sarà tenuto a "girare" detta missiva all'Assicuratore stesso.
La Compagnia assicuratrice, tramite i propri tecnici fiduciari, provvederà rispettivamente a
- far periziare i luoghi del sinistro;
- quantificare i danni verificatisi;
- accertare che l'evento accaduto rientri tra quelli coperti da garanzia.
A questo punto, il perito predisporrà il c.d. "atto di accertamento conservativo" che ha la specifica funzione di fissare il quantum del danno complessivamente indennizzabile; detto documento non costituisce in alcun modo un riconoscimento di responsabilità da parte dell'Assicuratore.
Per detto motivo, il solo atto di accertamento conservativo non comporta il pagamento dell'indennizzo del danno da parte della Compagnia assicuratrice che potrebbe ritenere non sussistente la c.d. "copertura assicurativa" dell'evento denunciato.
Nel caso in cui, invece, il danno denunciato risulti coperto dalle garanzie di polizza, la Compagnia assicuratrice provvederà ad inoltrare all'Amministratore una vera e propria "offerta di risarcimento".
Solamente nel caso in cui si accettasse l'offerta dell'Assicurazione, si dovrà poi procederà con la sottoscrizione della c.d. quietanza, cui seguirà la liquidazione economica del danno denunciato.
La sottoscrizione della quietanza-proposta transattiva formulata dalla Compagnia assicuratrice rappresenta, certamente, la fase più delicata della vicenda in questione e l'Amministratore deve prestare particolare attenzione.
Si evidenzia, a tal proposito, che con la sottoscrizione della richiamata quietanza, l'Amministratore, nella propria qualità, rinunzia in maniera definitiva a richiedere ulteriori somme all'Assicuratore.
L'Amministratore, quindi, rappresentando terze persone, dovrà prestare particolare attenzione prima di sottoscrivere la quietanza, soprattutto quando agisce per conto di un singolo condomino responsabile del danno.
Quest'ultimo, infatti, nel caso in cui ricevesse un'ulteriore richiesta risarcitoria da parte del danneggiato non completamente soddisfatto dalla Compagnia assicuratrice, potrebbe chiedere i danni all'Amministratore stesso che ha accettato una somma minore, rinunziando ad ogni pretesa.
Ritengo, quindi, che per evitare simili spiacevoli inconvenienti, prima di sottoscrivere la quietanza, l'Amministratore si premunisca facendosi rilasciare una formale adesione scritta da parte del soggetto interessato.
Sinistro in condominio e compiti dell'amministratore, le conclusioni
L'Amministratore di Condominio è tenuto a conoscere le procedure di indennizzo, nonché le garanzie comprese in polizza, le franchigie o scoperti di polizza, a mantenere costantemente i rapporti con il perito e con il Liquidatore, inviandogli tempestivamente la documentazione da questi richiesta.
Da ultimo, ma non per importanza, è la consapevolezza, da parte dell'Amministratore, che l'assicurato - quindi il Condominio, nel caso di specie - ha tempo due anni dal giorno in cui si è verificato l'evento che ha prodotto il danno per richiedere l'intervento della Compagnia assicuratrice e pretendere il risarcimento dei danni.
Decorso inutilmente detto termine senza che l'assicurato abbia richiesto l'indennizzo - per iscritto tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite posta elettronica certificata - il diritto di ottenere da questa il risarcimento si intenderà prescritto e nulla potrà più essere preteso.
