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Che fare quando l'assicurazione del condominio non liquida il sinistro

Quali sono i rimedi contro il silenzio o il rifiuto dell'assicurazione del condominio di fronteggiare il sinistro denunciato rimborsando il dovuto?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Il contratto di assicurazione

L'art. 1882 c.c. recita: "l'assicurazione è il contratto col quale l'assicuratore, verso pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l'assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana".

L'assicurazione nel mondo condominiale

Guardando alla realtà condominiale, è noto che nella quasi totalità dei casi il condominio stipula il contratto di assicurazione a tutela e garanzia dei beni e servizi comuni del palazzo. Questo contratto è solitamente chiamato polizza globale fabbricato.

Occorre sempre verificare il contenuto delle singole clausole contrattuali caso per caso onde avere piena contezza di ciò che è coperto dall'assicurazione ed in quale modo è coperto.

Assicurazione fabbricato: cosa non deve mancare

A volte affianco ai beni ed impianti condominiali, viene contemplata la copertura anche per eventi che si verificano nelle singole unità immobiliari e/o a causa di esse.

Il potere della sua stipulazione

Il contratto di assicurazione viene materialmente sottoscritto dall'amministratore di condominio per espressa autorizzazione assembleare.

La sua stipulazione o sottoscrizione non rientra nei poteri autonomi del mandatario dello stabile, non potendo qualificarsi come atto conservativo ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c.

L'art. 1130 c.c., comma 4 c.c. obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, si riferisce ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione: esso non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato (così Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).

Vendita della casa in eredità, rimedi consensuali e rimedi giudiziali

Per unanime giurisprudenza, la volontà di stipulare il contratto di assicurazione è competenza specifica dell'assemblea. Se il contratto dovesse essere stipulato dal mandatario dello stabile senza la previa autorizzazione e senza che successivamente l'assemblea ne faccia proprio il contenuto deliberando la sua ratifica, l'amministratore si qualifica quale falsus procurator con tutte le debite conseguenze, anche economiche.

L'iter da seguire ante negoziazione

Se si verifica un sinistro, come occorre procedere?

In primo luogo si rende necessario verificare il tenore del contratto assicurativo al fine di poter dire che esso rientra nella copertura della polizza. Ove così sia, l'amministratore deve prontamente denunciare il sinistro alla Compagnia affinchè quest'ultima, espletata l'istruttoria del caso, liquidi l'indennizzo.

Se la liquidazione avviene, nulla quaestio.

Se la Compagnia nega che il sinistro sia risarcibile perché non contrattualmente previsto o per altre ragioni pretestuose, si rende necessario metterla in mora con apposita diffida formale semprechè la richiesta di apertura del sinistro in precedenza formulata dall'amministratore non si possa qualificare già come diffida ad adempiere.

Trascorso il termine concesso con questa comunicazione al fine di adempiere spontaneamente senza che la Compagnia abbia fatto o comunicato alcunchè, si deve aprire la procedura di negoziazione assistita prevista dalla L. 10 novembre 2014 n. 162.

Il condomino non ha azione diretta verso l'assicurazione del condominio

La negoziazione assistita

La procedura di negoziazione assistita deve essere utilizzata, in alternativa alla giurisdizione ordinaria, per qualsiasi tipo di controversia purché si verta in materia di diritti disponibili. Si pone su un piano parallelo all'istituto della mediazione.

L'esperimento della negoziazione assistita è condizione di procedibilità della domanda giudiziale di risarcimento del danno da circolazione di veicoli e natanti e di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti gli € 50.000,00 ove non si tratti di uno dei casi di cui al procedimento di mediazione.

Si può dire in sintesi che questo procedimento si struttura in quattro fasi: l'invito alla negoziazione assistita da parte del soggetto che intende agire giudizialmente, nel nostro caso il condominio; l'adesione all'invito da parte del soggetto che ha ricevuto l'invito, nel nostro caso la Compagnia di assicurazione; la convenzione che stabilisce le norme e i tempi del procedimento di negoziazione; in caso di esito positivo, l'accordo di negoziazione che vale sotto il profilo formale come un provvedimento giudiziale e sotto il profilo sostanziale come una transazione tra le parti.

Assicurazione in condominio: la franchigia deve rientrare nel risarcimento dei danni?

L'azione giudiziale

Qualora il chiamato in negoziazione non aderisse all'istituto o, pur aderendo, le parti non fossero riuscite a trovare l'accordo, si può agire in sede giudiziale.

Naturalmente è cura dell'attore produrre davanti all'autorità giudiziaria la documentazione attestante l'esperita negoziazione fallita al fine di procedere in sede contenziosa senza soluzione di continuità.

Diversamente operando, il giudice potrebbe disporre in sede di prima udienza il tentativo di conciliazione con l'instaurazione di questo procedimento, non avendo contezza del fatto che esso è già stato tentato.

Certo, questo può verificarsi con le udienze figurate, ad esempio in epoca covid, perché con le udienze in presenza sarà onere dell'avvocato rilevare l'avvenuto esperimento negativo della negoziazione, rammostrando l'opportuna documentazione.

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