I condomini che lamentano un malaccorto o, addirittura, infedele impiego del proprio denaro da parte dell'amministratore uscente devono provare che l'esercizio in contestazione si è in realtà chiuso, non già con debiti di gestione, ma con veri e propri avanzi di cassa, o puntualmente riportati nel bilancio successivo come partite in entrata oppure sin dall'inizio fraudolentemente occultati.
A tale proposito merita di essere segnalata una recente decisione del Tribunale di Genova (sentenza n. 7 marzo 2024 n. 736).
Mala gestio dell'amministratore e prova valida del condominio. Fatto e decisione
La vicenda prendeva l'avvio quando un condominio citava in giudizio l'ex amministratore affinché dichiarasse ed accertasse la responsabilità del convenuto in ordine al danno patrimoniale subito dalla collettività condominiale, pari all'asserito ammanco di cassa stimato a seguito delle verifiche contabili eseguite (€ 125.000,00).
Il condominio pretendeva la condanna dell'ex amministratore alla restituzione del predetto importo o di quello meglio visto e ritenuto, anche da determinarsi in via equitativa, il tutto oltre rivalutazione e interessi fino al soddisfo.
A sostegno della domanda formulata, l'attore deduceva che il nuovo amministratore, a seguito dell'esame di tutta la documentazione contabile, compresa quella relativa alla centrale termica, si avvedeva di alcune problematiche, tra cui un ammanco di cassa, inesattezze contabili relative al pagamento delle fatture della centrale termica, fatture passive contabilmente saldate ma nei fatti ancora insolute, con conseguente grave posizione debitoria nei confronti del gestore gas e di un altro fornitore.
Pertanto, secondo il condominio, alla luce di quanto esposto, era del tutto evidente come il convenuto avesse posto in essere una mala gestio tale da configurare una sua grave responsabilità professionale.
L'attore chiedeva che la causa venisse rimessa in istruttoria affinché il giudice ammettesse CTU diretta ad accertare l'ammanco di cassa riscontrato.
In ogni caso depositava i seguenti documenti: verbale di assemblea condominiale; un prospetto di fatture insolute redatto dal nuovo amministratore condominiale; un verbale di consegne dall'amministratore convenuto all'attuale amministratore condominiale senza però produrre la documentazione indicata nel verbale (tra la quale rendiconti condominiali); fatture insolute; riepilogo debito residuo.
Il convenuto chiedeva il rigetto dell'azione di responsabilità intrapresa, sostenendo che l'attore non aveva chiarito i precisi profili di responsabilità lamentati e temporalmente riconducibili all'esponente.
In altre parole sosteneva la genericità delle accuse, inidonee a precisare quali "ammanchi" sarebbero stati rilevati e la loro imputazione; in che cosa consisterebbero le "problematiche" e le "inesattezze contabili". Il Tribunale ha dato torto al condominio; lo stesso giudice ha osservato che dal verbale di consegna è emerso come l'attore disponesse di tutta la documentazione contabile riferibile al periodo di gestione del convenuto; tuttavia il condomino non ha specificamente provato, mediante la produzione in giudizio dei bilanci condominiali e degli estratti conto, il considerevole ammanco di cassa lamentato (nel quale si sarebbe sostanziato il danno causato dall'amministratore convenuto).
Del resto, come ha evidenziato il giudice genovese, la documentazione depositata in giudizio dal condominio, è risultata idonea solo a dimostrare l'esistenza di un debito del condominio nei confronti del fornitore senza riuscire a provare (in assenza di verbali, bilanci consuntivi e preventivi degli anni precedenti, estratti conto), che il debito accumulato nei confronti del fornitore dipendesse da ammanchi di cassa provocati, dolosamente o colposamente dall'amministratore condominiale convenuto, ben potendo dipendere anche dall'omesso versamento da parte dei condomini di contributi condominiali (il cui regolare versamento il condominio si è limitato ad allegare) o dall'impiego delle somme per altre esigenze pur sempre riferibili al condominio amministrato.
In ogni caso il Tribunale ha sottolineato che, in assenza agli atti di causa della documentazione contabile del condominio e delle deliberazioni assembleari di approvazione dei preventivi e dei consuntivi del condominio, sarebbe stata del tutto inutile il licenziamento di CTU contabile (che non potrebbe certo basarsi un conteggio unilateralmente predisposto da parte attrice e contestato dal convenuto).
Non si può accusare l'amministratore di mala gestio senza fornire una valida "prova contabile"
Considerazioni conclusive
Gli addebiti di "mala gestio" mossi all'ex amministratore non fanno sorgere, in modo automatico, obbligazioni risarcitorie di danni (patrimoniali) a favore dei condomini. Quest'ultimi, infatti, devono fornire la prova degli addebiti ascritti al precedente amministratore e dimostrare gli effettivi pregiudizi subiti dal condominio.
L'amministratore, invece, qualora sia citato in giudizio per mala gestio, è onerato della prova della corretta amministrazione e, perciò, in particolare, dell'effettivo e accorto impiego di tutte le somme riscosse per pagare le spese di volta in volta preventivate o imposte dall'urgenza (previa puntuale registrazione di ogni singolo incasso - con la relativa provenienza - e di ogni singolo esborso - in corrispondenza di adeguata documentazione giustificativa).
Nell'ipotesi di azione di responsabilità nei confronti di amministratore condominiale, la mancata produzione di estratti conto riferiti alla precedente amministrazione alla quale è onerato il condominio e di cui può disporre, impedisce di valutare se le somme versate dai condomini siano state utilizzate dal convenuto per finalità personali rispetto a quelle a cui erano destinate (pagamento di utenze, lavori straordinari, ditta pulizie, etc.), non bastando in tal senso la prova del mancato pagamento di fatture emesse dai terzi creditori del condomino, potendo essere state le relative provviste, se presenti, utilizzate, comunque, per attività ed esigenze del condominio (Trib. Roma 26 marzo 2023, n. 4760).
