L'impianto di riscaldamento centralizzato, come tutti gli impianti condominiali di pari complessità, è sottoposto periodicamente ad interventi di manutenzione, ordinaria e/o straordinaria, che consentono di mantenerlo in costante funzionalità e sicurezza.
Se, poi, i lavori non sono considerati di routine e richiedono anche un impegno economico di rilevante entità, troveremo sicuramente chi farà di tutto per opporsi per non affrontare la spesa.
Da qui nascono contestazioni comuni, ma spesso anche prestuose, fino ad arrivare a confutazioni che mettono in dubbio la natura delle opere deliberate.
È questo il caso portato al cospetto della Corte di cassazione che, con ordinanza in data 4 marzo 2024, n. 5663, in particolare, ha specificato come classificare, ai fini del quorum deliberativo, il rifacimento del nucleo dell'impianto comune di riscaldamento.
Rinnovare la centrale termica è un atto di manutenzione straordinaria. Fatto e decisione
Un condomino, che aveva impugnato due delibere assembleari costituenti oggetto di due separati giudizi poi riuniti, si era visto respingere la domanda in entrambi i gradi dei giudizi di merito.
La controversia verteva sulla contestazione di delibere assunte in sede di assemblea straordinaria riguardanti il rifacimento della centrale termica, tramite affidamento di appalto diretto e nell'ambito di un limite di spesa prestabilito.
Il condomino affidava il ricorso in Cassazione a svariati motivi, che venivano tutti respinti con condanna dello stesso al pagamento delle spese di lite.
Le censure mosse alla sentenza di secondo grado concernevano i seguenti punti del provvedimento:
- erronea configurazione del rifacimento della centrale termica come riparazione straordinaria di notevole entità ovvero quale innovazione ex art. 1120 c.c. e non come innovazione vietata ai sensi dell'art. 1121 c.c. Sul punto la Corte, sulla scia di precedente giurisprudenza (Cass. 12 gennaio 2000, n. 238; Cass. 18 maggio 1994, n. 4831) ha dichiarato che "il completo rifacimento della centrale termica è un atto di straordinaria amministrazione, trattandosi di sostituire un impianto comune, usurato e mal funzionante, con un altro sempre comune ed avente le stesse finalità di servizio a tutti i condomini, senza comportare la realizzazione di un'opera nuova con l'inserimento nell'edificio condominiale di un impianto e di un correlativo servizio prima inesistente". Per tale opera, quindi, è sufficiente la maggioranza di cui all'art. 1136, co. 2, c.c.
- erronea collocazione del rifacimento della centrale termica nell'ambito della categoria delle opere di ristrutturazione della centrale termica, come riportato nell'avviso di convocazione. Questo avrebbe impedito ai condomini di essere preventivamente informati sull'effettivo oggetto della deliberazione.
La doglianza è stata dichiarata infondata dalla Corte, che ha affermato che "nel linguaggio comune il termine "ristrutturazione" ha un comune significato che denota radicali interventi di manutenzione straordinaria comportanti in pratica la rimessa a nuovo della cosa oggetto di ristrutturazione".
Ad avviso della Corte, quindi, tra i due termini esiste una perfetta compatibilità, senza che si possa ingenerare confusione tra di loro.
- erroneamente la Corte del merito aveva ravvisato legittima la decisione di nominare una commissione di condòmini per la scelta dell'appaltatrice. Ha ritenuto la Corte che la commissione nominata dai condomini ha funzioni istruttorie a condizione che i risultati cui la stessa è pervenuta siano poi portati in sede assembleare per la relativa votazione.
- da ultimo il giudice dell'appello avrebbe errato nel riconoscere che anche i condomini dissenzienti dovevano partecipare alla ripartizione delle spese. Ancora una volta il motivo è stato dichiarato infondato, poiché se la delibera assembleare è approvata ai sensi di legge essa è vincolante anche nei confronti di tutti i condomini, concernenti le spese stesse un impianto di natura comune.
Scelta preventivi per lavori condominiali straordinari, alcune considerazioni
Considerazioni conclusive
L'ordinanza della Corte di cassazione è interessante per alcuni profili, almeno uno dei quali merita un sintetico approfondimento.
Innanzi tutto, ri-emerge dalla motivazione del provvedimento la dicotomia tra innovazioni sulle parti comuni ed interventi di manutenzione straordinaria (a maggior ragione se - come nella fattispecie - di notevole rilevanza economica).
Va detto che nella nozione di innovazione è insito il concetto di mutamento o modificazione, ma solo se questi determinino una variazione materiale che alteri l'entità sostanziale o muti la destinazione originaria della cosa comune (Cass. 22 novembre 2021, n. 35957). Si tratta di un principio consolidato nel tempo e che è stato oramai pacificamente accolto anche dalla giurisprudenza di merito.
Quanto agli interventi di manutenzione straordinaria è necessario coniugare le disposizioni del Codice civile con quelle di settore, ovvero quelle di carattere edilizio/urbanistico.
Il concetto di opera straordinaria, secondo le norme che disciplinano il condominio, è associato, in primo luogo, ad un intervento improvviso, imprevedibile, accidentale o dovuto a causa di forza maggiore che ne determina la necessità di esecuzione e che, proprio per tale motivo, può essere disposto dall'amministratore, salvo l'obbligo di riferirne alla prima assemblea utile (art. 1135, co. 2, c.c.).
Quindi, si parla ancora di manutenzione straordinaria allorché le opere siano di notevole entità economica, ma evidentemente anche di impatto esecutivo, per le quali è richiesta l'approvazione dell'assembla che delibera con la maggioranza di cui all'art. 1136, co. 2, c.c. Non solo, ma con un implicito riferimento a tale disposizione vi è anche l'obbligo di costituire un fondo speciale, come previsto dall'art. 1135, n. 4, c.c.
Sotto il profilo meramente edilizio, che può costituire un utile riferimento per integrare la disciplina del Codice civile, deve essere richiamata la definizione data dal D.P.R. n. 380/2001 per gli interventi di manutenzione straordinaria come: "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici…" (art. 3). Quindi, secondo il dettato legislativo non solo "strutturali".
La decisione della Corte, pertanto, non può che essere letta anche alla luce della disposizione qui richiamata, dal momento che il rifacimento di un impianto di riscaldamento obsoleto rientra nella nozione di cui al testo unico dell'edilizia.
Né l'intervento de quo potrebbe mai essere ritenuto vietato ai sensi del disposto dell'art. 1121, co. 1., c.c., dal momento che la norma vale solo nel caso di installazione di un impianto in un edificio che ne sia privo, proprio per la sua caratteristica di impianto suscettibile di utilizzazione separata, ma non anche quando - come nella fattispecie - si tratti di riqualificare un impianto centralizzato già esistente.
