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Sui lavori deve decidere l'assemblea, non la commissione
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Sui lavori deve decidere l'assemblea, non la commissione

Nulla la delibera che attribuisce a una commissione ristretta di condomini vere e proprie decisioni sui lavori appaltati

Avv. Lucia Izzo  

L'assemblea condominiale, assieme al'amministratore, è un "organo" indispensabile in quanto si occupa di assumere decisioni importanti che impattano fortemente sulla vita del Condominio.

A tal proposito, l'art. 1135 c.c. delinea le principali attribuzioni dell'assemblea, recando un elenco non esaustivo, ma meramente esemplificativo, integrato da altre norme presenti nello stesso codice (come gli "articoli precedenti" richiamati dallo stesso art. 1135 c.c. in materia di innovazioni rappresentanza processuale e cosi via).

Tra le decisioni attribuite all'assemblea rientrano quelle inerenti i lavori di manutenzione straordinarie e le innovazioni. Ciò non sorprende, trattandosi di opere particolarmente importanti, non solo dal punto di vista strutturale, bensì anche (e soprattutto) sotto l'aspetto economico, richiedendo ai proprietari, oltre alla decisione sui lavori da effettuare, anche la valutazione dei diversi preventivi di spesa prima di effettuare l'affidamento.

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L'assemblea, dunque, è l'organo naturalmente depositario del potere decisionale del condominio e ha una competenza deliberativa generale che abbraccia tutto ciò che riguarda la gestione delle parti comuni e dei servizi comuni, al di là delle indicazioni legislative (che hanno solo carattere esemplificativo: Cass. n. 21966/2017) e delle previsioni del regolamento di condominio, purché le decisioni assunte non siano volte a perseguire finalità extracondominiali (Cass. n. 5130/2007) o siano lesive dei i diritti individuali dei condòmini.

Lavori in condominio e nomina di una commissione tecnica

A ribadire con tali parole l'importanza che assume la volontà della compagine condominiale ci ha pensato una recente decisione del Tribunale di Roma, la sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020, che ha visto il giudice capitolino pronunciarsi a seguito dell'impugnazione di alcune delibere assembleari da parte dei proprietari di immobili siti nello stabile condominiali.

La vicenda ruota proprio intorno alla decisione di eseguire alcune opere nell'edificio, tra cui quelle per la messa in sicurezza dell'amianto e quelle per il rifacimento delle facciate condominiali, dei terrazzi e di ogni altro necessario per il risanamento dello stabile.

In particolare, dopo l'approvazione dei lavori, si erano susseguite diverse sedute e, in una di queste, l'assemblea aveva nominato una commissione ristretta di condomini (c.d. tecnica), coordinata dall'amministratore, a cui erano stati affidati una serie di poteri, tra cui quelli di: convalidare lo spessore del cappotto termico; stabilire il valore finale dell'appalto e la ripartizione tra i condomini; stabilire il colore della facciata dell'edificio; modificare il valore dell'appalto con varianti fino al 15% dell'intero valore a seguito dell'approvazione dei lavori di ristrutturazione affidati alla ditta.

La delibera impugnata viene dunque contestata dai condomini innanzi al Tribunale per aver affidato tali decisioni a una commissione ristretta, in violazione delle previsioni di cui all'art. 1135 del codice civile.

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Attribuzioni dell'assemblea e di altri organismi temporanei

In effetti, evidenzia il giudice capitolino, dalla lettura del verbale appare come l'assemblea abbia inteso attribuire alla commissione tecnica proprio il potere di autorizzare spese ulteriori e diverse rispetto a quelle già deliberate, dotandoli, in violazione della norma codicistica, di poteri decisori che spettano solo all'assemblea .

Il Tribunale rammenta come spesso all'assemblea e all'amministratore si affianchino altri organismi temporanei e di emanazione sempre assembleare, come il c.d. "consiglio di condominio" oppure una "commissione lavori".

La legge di riforma (L. 11 dicembre 2012, n. 220) tra le altre cose, ha consentito anche la possibilità di nominare un "revisore dei conti" affinché verifichi la contabilità del condominio.

Il c.d. "consiglio di condominio", introdotto all'art. 1130 bis c.c., composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari, ha tuttavia funzioni esclusivamente consultive e di controllo.

Il potere decisionale, infatti, spetta solo all'assemblea, obbligata a riunirsi annualmente (ex art. 66 disp. att. c.c., norma inderogabile) per deliberare sulle materie fondamentali dell'art. 1135 del codice civile.

Lavori, quando la delibera è incontestabile

Opere di manutenzione straordinaria: decide l'assemblea condominiale

Le delibere necessarie alla gestione del condominio, che l'art. 1136 c.c. (anch'esso inderogabile) riserva solo all'assemblea con le maggioranze ivi stabilite, finiscono per incidere sulle spese e quindi sui diritti dei condòmini.

Per questo il Tribunale conferma come rientrino nel contenuto essenziale della deliberazione assembleare imposta dall'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 (cfr., ex multis, Cass. n. 5889/2001, n. 4430/2017 e n. 27235/2017) decisioni quali "la determinazione dell'oggetto delle opere di manutenzione straordinaria (e cioè l'indicazione dello spessore del cappotto termico con determinazione qualitativa e quantitativa delle opere da eseguire), il potere di stabilire il valore finale dell'appalto e la ripartizione delle relative spese ai fini della riscossione dei contributi dei condomini".

Di conseguenza, rappresentando l'approvazione delle spese una competenza esclusiva dell'assemblea, la delega di cui si discute nel caso in esame porta a ritenere nulla la delibera assunta per difetto assoluto di competenza, nonché contraria a norme inderogabili (quali l'art. 1138, comma 4, c.c. e l'art. 72 disp att. c.c.) e anche lesiva dei diritti dei condòmini in quanto l'atto dell'organo impropriamente delegato (la commissione tecnica lavori) non rientrerebbe tra quelli istituzionali attaccabili come le delibere assembleari.

Come si legge in sentenza, "l'assemblea condominiale, dunque, può certamente votare la nomina di un consiglio ristretto di condomini con l'incarico di esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione di lavori, ma le decisioni dei consiglieri sono vincolanti per tutti condomini, compresi i dissenzienti, soltanto se poi vengono votate e approvate, con le maggioranze prescritte dalla legge, dall'assemblea dei condomini".

Delibera nulla se manca la costituzione del fondo lavori ex art. 1135 c.c.

La scelta dei preventivi per i lavori e il riparto effettuati dalla commissione, per assumere un valore vincolante nei confronti di tutti i condòmini, andranno dunque riportati in assemblea per l'approvazione, non essendo possibile delegare ai singoli condòmini, anche riuniti in un gruppo, le funzioni dell'assemblea, a pena di illegittimità della delibera.

Nulla la delibera che attribuisce alla commissione ristretta decisioni sui lavori appaltati

Nel caso di specie, "la delibera assunta non lascia dubbi interpretativi in ordine al suo contenuto organizzativo e decisorio (e non dunque meramente consultivo o preparatorio di un futuro pronunciamento assembleare) che ha finito per esautorare le competenze dell'assemblea con lesione dei diritti dei condomini tra i quali quelli degli odierni impugnanti".

Nella delibera impugnata, infatti, manca ogni riferimento e neppure si rimanda a una futura decisione dell'assemblea, mentre vengono conferiti espliciti poteri a un numero ristretto di condomini (la c.d. commissione tecnica) che insieme all'amministratore di condominio e al direttore dei lavori vengono autorizzati ad assumere vere e proprie decisioni sui lavori appaltati.

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Secondo il magistrato capitolino, l'atto va ritenuto affetto da "insanabile nullità" per la sola circostanza che nello stesso non vi sia alcuna previsione dell'obbligo di una successiva delibera alla quale affidare le decisioni sulle questioni demandate alla valutazione della commissione dei condomini.

Per questo motivo non rileva, nel caso di specie, la circostanza che, con successiva delibera, di fatto la decisione sui preventivi, il riparto e l'esecuzione di opere con previsione di realizzazione del cappotto termico siano state poi assunte dall'assemblea.

Lo stesso Condominio, tra le altre cose, nella sua comparsa di costituzione ha espressamente affermato "che i poteri erano stati conferiti alla commissione ristretta di condomini al fine di evitare la convocazione dell'assemblea per ogni variante in corso d'opera che si fosse presentata, ed evitare così, anche il rischio di ulteriori rinvii dei lavori, nel caso in cui non si fosse raggiunto il quorum sufficiente per approvarli, con il rischio dello slittamento dei tempi di esecuzione del contratto, con le inevitabili penali a carico del condominio".

Si tratta di motivi che, conclude il Tribunale, non possono né giustificare né tanto mento legittimare i poteri decisori conferiti alla commissione con la delibera impugnata.

Si possono affidare i lavori condominiali senza motivare la scelta della ditta appaltatrice?

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