L'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (art. 1123 c.c., comma 1).
Di conseguenza la semplice circostanza, ad esempio, che l'impianto di riscaldamento non funzioni correttamente non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per le sole spese di esercizio dell'impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura contrattuale e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio.
Il rimedio di cui all'art. 1460 c.c., riguardante il campo dei contratti a prestazioni corrispettive, quindi, non può ritenersi applicabile ai rapporti fra condominio e condomini.
E nell'ipotesi in cui l'ente di gestione ometta colpevolmente di riparare o di adeguare un impianto comune un condomino può esercitare nei confronti del condominio un'azione di condanna ad eseguire i necessari interventi dell'impianto condominiale?
La questione è stata esaminata dal Tribunale di Castrovillari nella sentenza n. 80 del 21 aprile 2023.
Può il Tribunale condannare il condominio a rifare/modificare un impianto comune? Fatto e decisione
Un condomino citava in giudizio il condominio al fine di vedere accertato e dichiarato che i danni subiti dall'appartamento di sua proprietà erano da imputare al solaio di copertura dello stabile condominiale, all'inefficienza della metodologia adottata per la protezione, al degrado della guaina e del sistema di protezione, all' inadeguata protezione dei muri perimetrali, al degrado dell'intonaco.
L'attore lamentava altresì una carente e cattiva manutenzione dell'intero stabile condominiale e, conseguentemente, pretendeva che il condomino fosse condannato ad eseguire una serie di lavori, tra cui il rifacimento del servizio idrico, con eventuale installazione di autoclave condominiale.
Nel corso del procedimento il CTU chiariva che i danni nell'appartamento dell'attore erano riconducibili principalmente alle infiltrazioni meteoriche provenienti dal tetto lastrico solare.
Accertata la responsabilità del condominio per il danno procurato all'immobile di proprietà dell'attrice, il Tribunale ha condannato il condominio all'esecuzione dei lavori indicati dal CTU. Lo stesso giudice ha dichiarato inammissibili le ulteriori domande proposte da parte attrice volte a ottenere il ripristino del servizio idrico, con eventuale installazione di autoclave condominiale.
Come ha evidenziato il Tribunale il singolo condomino non ha quindi titolo per richiedere la condanna del condominio ad un "facere", consistente nella messa a norma o adeguamento di un impianto comune, ma può al massimo avanzare verso il condominio una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione dello stesso nel provvedere alla riparazione o all'adeguamento dell'impianto oppure ricorrere ad altri strumenti di reazione e di tutela.
Considerazioni conclusive
Il singolo condomino non è titolare verso il condominio di un diritto di natura contrattuale relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un'azione di condanna della stessa gestione condominiale all'adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale.
Una soluzione per risolvere il problema è quella di ricorrere a quanto prevede l'art. 1105 c.c., ultimo comma - contemplato in materia di comunione, ma pacificamente applicabile in ambito condominiale in forza del rinvio di cui all'art. 1139 cod. civ. - che prevede il ricorso all'autorità giudiziaria (in sede non contenziosa), qualora non si prendano i provvedimenti necessari per la cosa comune (Cass. civ., sez. VI, 05/09/2017, n. 16608; Trib. Napoli 30 gennaio 2023 n. 1025).
Condizione indispensabile, per l'utile esperimento del ricorso fondato sull'art. 1105, quarto comma, c.c., però, è che vi siano dei precedenti sotto il profilo della mancata formazione di una maggioranza, o della mancata esecuzione di una decisione assunta (Trib. Modena 24 febbraio 2009).
